TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Charles SALIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11276 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SDO

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

IN’LI

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par Maître Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P431

DÉFENDERESSE

Madame [R] [X]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Charles SALIES, avocat au barreau de MONTPELLIER exerçant au sein de l’AARPI SALIES&ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11276 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SDO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 1984 à effet du 1er octobre 1984, la société U.N.I.C.E.L, au droit de laquelle sont venues successivement les sociétés [Adresse 4], SYNAPSES ID, IMMOCEC, SOCALOG et en dernier lieu l’OGIF, désormais dénommée IN’LI, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [Z] sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 6] incluant une cave (n°28) pour un loyer mensuel de 1 050 francs, 26,25 francs de droit au bail et 500 francs de provision sur charges.

À la suite du décès de Monsieur [T] [Z] le 31 août 1995 , son épouse est demeurée seule titulaire du bail.

Par un arrêt du 5 décembre 2023 signifié à Madame [R] [X] le 24 janvier 2024, la cour d’appel de Paris a fixé à 645,27 euros à compter du 1er octobre 2020 le loyer mensuel du bail renouvelé et dit que cette majoration du loyer sera répartie conformément à la loi.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 la société IN’LI a fait délivrer à Madame [R] [X] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 6 094,60 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024 la société IN’LI a fait assigner Madame [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement.

À l’audience du 6 mai 2025, la société IN’LI, représentée par son conseil, a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter Madame [R] [X] de ses demandes,

— déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et constater sa résiliation de plein droit,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [R] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration et le transport des objets garnissant les lieux loués aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner Madame [R] [X] à payer la somme de 5 498,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mai 2025 inclus, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner Madame [R] [X] à payer une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Madame [R] [X], représentée par son conseil, a demandé de :

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 juillet 2024,

— à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour régler sa dette,

— en tout état de cause débouter la société IN’LI de ses demandes,

— condamner la société IN’LI à payer la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La partie qui invoque la nullité de l’acte doit prouver que l’irrégularité de l’acte lui cause un grief même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le commandement de payer contient à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est constant que le commandement délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé et qu’il doit notamment préciser les dates d’échéance des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives.

En l’espèce, Madame [R] [X] fait valoir que le commandement de payer du 12 juillet 2024 ne lui a pas été délivré de bonne foi, en ce que le décompte annexé au commandement ne lui a pas permis de déterminer l’origine de la créance de la société IN’LI.

Elle fait état d’un débit d’une somme de 5 294,60 euros intervenu le 8 février 2024 sous l’intitulé « Loyer 1023 02/24 » et précise que si cette somme « fait certainement référence à l’arrêt rendu le 5 décembre 2023 par la cour d’appel de Paris qui a fixé à 645,27 euros à compter du 1er octobre 2020 le loyer du bail, l’on a le plus grand mal à comprendre son calcul puisque seul un extrait du relevé de compte portant sur la période du 1er février 2024 au 1er juin 2024 est joint à l’acte ».

Il s’ensuit, comme le souligne à juste titre la société IN’LI, que Madame [R] [X] a parfaitement identifié à quoi correspondait ce débit, et ce nonobstant l’erreur de frappe dans l’intitulé de l’opération (« 10/23 02/24 » au lieu de « 10/20 02/24 » pour « octobre 2020 – février 2024 »), à savoir les sommes dues au titre de la réévaluation du loyer depuis la date de la dernière reconduction tacite du bail, étant observé que la locataire a été informée des modalités de rattrapage du loyer selon lettre valant proposition de renouvellement du bail signifiée à personne par acte d’huissier de justice du 14 mai 2020.

En outre, Madame [R] [X] ne conteste pas l’exigibilité de cette somme, calculée conformément aux dispositions de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 qui prévoient que la hausse du loyer, si elle est supérieure à 10 %, s’applique par sixième manuel.

Il ressort de ce qui précède que le décompte annexé au commandement de payer du 12 juillet 2024 n’était pas de nature à induire une confusion dans l’esprit de Madame [R] [X] quant à l’étendue de son obligation à paiement, laquelle est établie, et qu’elle ne peut se prévaloir d’aucun grief justifiant que soit prononcée la nullité du commandement. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 28 septembre 1984 contient une clause résolutoire (article XIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2024 pour la somme en principal de 6 094,60 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 1 936,46 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [R] [X] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société IN’LI produit un décompte faisant apparaître que Madame [R] [X] est redevable de la somme de 5 498,73 euros à la date du 9 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, après déduction des frais de contentieux qui relèvent des dépens (5 847,60 euros – 163,82 euros – 182,05 euros).

Madame [R] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience et sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Madame [R] [X] sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de juin 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 826,10 euros (loyer : 608,15 euros + charges : 217,95 euros).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (et non de deux années comme sollicité par Madame [R] [X]) au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [R] [X] n’a jamais interrompu les paiements et a effectué en plus du loyer courant à compter de juillet 2024 des versements réguliers de 50 euros conduisant à une diminution de la dette depuis la délivrance du commandement de payer. Dès lors, Madame [R] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [R] [X] avec si nécessaire l’assistance de la force publique mais sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [X], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 et sera par conséquent déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la bailleresse présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

DÉBOUTE Madame [R] [X] de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 12 juillet 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 1984 entre la société U.N.I.C.E.L aux droits de laquelle vient la société IN’LI d’une part, et Monsieur [T] [Z] aux droits duquel vient Madame [R] [X] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (3ème étage) à [Localité 6] et la cave (n°28) sont réunies à la date du 13 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [R] [X] à verser à la société IN’LI la somme de 5 498,73 euros (décompte arrêté au 9 mai 2025 incluant la mensualité de mai 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Madame [R] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 153 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

PRÉCISE que si sa situation le lui permet, Madame [R] [X] peut effectuer des versements mensuels plus importants réduisant d’autant la durée de suspension de la clause résolutoire et consécutivement le risque d’expulsion,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IN’LI puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Madame [R] [X] soit condamnée à verser à la société IN’LI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société IN’LI,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [R] [X] aux dépens comme visé la motivation,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection