Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Février 2026

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [D] [N]

Appartement 6 Etage 3

1 Rue Branly

44110 CHATEAUBRIANT

non comparante

Monsieur [M] [V]

Appartement 6 Etage 3

1 Rue Branly

44110 CHATEAUBRIANT

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 novembre 2025

date des débats : 20 novembre 2025

délibéré au : 19 février 2026

RG N° N° RG 25/02332 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N43W

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Philippe GRESLE

CCC à Madame [D] [N] + Monsieur [M] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 avril 2019, à effet au même jour, HABITAT 44 a donné à bail à [M] [V] et [D] [N] un logement de type 3 lui appartenant sis, Ville aux Roses 4, 1 rue Branly, 3ème étage – 44110 CHATEAUBRIANT, moyennant un loyer mensuel initial de 301,73 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 146,41 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [M] [V] et [D] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 983,43 € arrêté au 30 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [M] [V] et [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner les locataires au paiement de la somme de 1 618,08 € arrêtée au 31 mai 2025, jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [M] [V] et [D] [N] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 536,83 €, à compter du 25 août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés ;

· Condamner les locataires au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 21 octobre 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec les locataires et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025. A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3 632,49 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 novembre 2025.

Régulièrement assignés chacun à étude, [M] [V] et [D] [N] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 25 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 16 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 16 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [M] [V] et [D] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 983,43 € arrêté au 30 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [V] et de [D] [N].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [M] [V] et [D] [N] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 632,49 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit le somme de 216,63 €. (82,67 € + 133,96 €).

***

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 45,72 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune appliquées au locataire sur la période allant de janvier à juin 2024 (7,62 × 6), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aus locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

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Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 7 aux termes de laquelle « En cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division.

En cas de départ anticipé de l’un des preneurs, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée d’un an à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé réception par le bailleur du preneur quittant le logement et informant ainsi le bailleur de son départ.

Le dépôt de garantie reste attaché au logement et sera restitué à sa libération ».

En conséquence, [M] [V] et [D] [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 370,14 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette étant fixée au jour de l’audience.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à HABITAT 44, à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 579,38 €, sans indexation ni revalorisation puisque la situation n’est pas censée perdurer.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [V] et [D] [N], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Ils seront également condamnés in solidum à payer à HABITAT 44 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 avril 2019 entre HABITAT 44 d’une part et [M] [V] et [D] [N] d’autre part, concernant le logement sis Ville aux Roses 4, 1 rue Branly, 3ème étage – 44110 CHATEAUBRIANT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 25 août 2024 ;

ORDONNE à [M] [V] et [D] [N], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [M] [V] et [D] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement [M] [V] et [D] [N] à payer à HABITAT 44, à compter du 18 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 579,38 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement [M] [V] et [D] [N] à payer à HABITAT 44 la somme de 3 370,14 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum [M] [V] et [D] [N] à payer à HABITAT 44 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY