IC

G.B

LE 19 MARS 2026

Minute n°

N° RG 25/03089 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5GY

[D] [A]

[Z] [A]

C/

[M] [L]

[K] [Q]

Le 19/03/26

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Caous-Pocreau

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Greffier : Isabelle CEBRON

En présence de [O] [U], assistante de justice

Débats à l’audience publique du 22 JANVIER 2026 devant Géraldine BERHAULT, 1ère vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 19 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [D] [A]

née le 05 Juin 1972 à [Localité 1] ([Localité 2] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Monsieur [Z] [A]

né le 30 Septembre 1966 à [Localité 1] ([Localité 2] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [M] [L]

né le 03 Janvier 1988 à , demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [Q]

née le 04 Juin 1991 à , demeurant [Adresse 2]

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Suivant promesse de vente unilatérale reçue par acte authentique du 11 septembre 2024, M et Mme [A] ont promis de céder leur immeuble, situé [Adresse 3] à [Localité 3], à M. [L] et Mme [Q].

La promesse, consentie pour une durée expirant le 13 décembre 2024, prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 47.500 euros, devant être versée en deux temps, soit la somme de 10.000 euros avant le 21 septembre 2024 et la somme de 37500 euros dans un délai de huit jours suivant l’expiration du délai de levée d’option en cas d’annulation de la vente.

Suivant avenant en date du 12 décembre 2024, les parties sont convenues de proroger le délai de réalisation de la promesse de vente au 23 décembre 2024.

Se plaignant de ce que aucune somme n’a été versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et indiquant que M. [L] et Mme [Q] n’ont pas levé l’option rendant ainsi caduque la promesse de vente, Mme [D] [A] et M. [Z] [A] ont fait attraire devant le tribunal judiciaire de Nantes M. [M] [L] et Mme [K] [Q] par exploit du 4 juillet 2025.

Ils sollicitent de :

— condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, M. [L] et Mme [Q], en exécution de la promesse de vente régularisée avec les consorts [A], à régler la somme de 47.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, M. [L] et Mme [Q] à payer aux consorts [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile outre les entiers dépens par application de l’article 696 du code procédure civile.

***

Assignés selon les formes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [M] [L] et Mme [K] [Q] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs, à leurs écritures.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2025.

Motifs de la décision

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.”

L’article 473 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.”

Sur la demande de paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1104 dispose que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

L’article 1124 dispose que “La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.”

L’article 1217 prévoit que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

Si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option dans les délais convenus, il est présumé avoir renoncé à son droit d’option et cette renonciation peut être expresse ou tacite. En ce cas le promettant n’est plus lié par les obligations souscrites et recouvre sa liberté d’action avec des tiers. La promesse est alors frappée de caducité.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente signée le 11 septembre 2024, les parties sont d’ailleurs convenues que :

“En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai: Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l’acquérir.”

En l’espèce, les consorts [I] n’ayant pas levé l’option ni signé l’acte dans le délai convenu, la promesse de vente est caduque.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, il a été convenu entre les parties de fixer son montant à la somme forfaitaire de 47.500 euros et que :

“A – De convention expresse entre les parties la somme de 10.000 euros sera versée par le BÉNÉFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard dans un délai de 10 jours à compter de la signature des présentes sous peine de caducité des présentes si bon semble au PROMETTANT, et sera affectée par nantissement, par le PROMETTANT au profit du BÉNÉFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier.”

(…)

Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci -dessus, toutes les conditions suspensives, ayant été réalisés.

(…)

B – Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 37.000 euros, le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

(…)

Le PROMETTANT se reconnaît par ailleurs parfaitement informé:

— du fait que l’absence de paiement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation ce jour rendra plus difficile le recouvrement du surplus de l’indemnité non versée auprès du BÉNÉFICIAIRE pour le cas où le bénéficiaire ne donnerait pas suite à la présente promesse,

— des risques inhérents au fait de ne prendre aucune garantie concernant le règlement de à terme de cette somme.

Le PROMETTANT déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation.”

Il en résulte qu’à défaut de justifier de l’absence de levée d’option en raison de la défaillance des conditions suspensives, celles-ci doivent être considérées comme accomplies. Dans ces conditions, l’absence de levée de l’option à la date fixée entre les parties emporte le paiement de l’indemnité d’immobilisation venant compenser l’engagement des PROMETTANTS à réserver de manière exclusive leur bien immobilier au seul bénéfice de M. [L] et Mme [Q].

En conséquence, il sera fait droit à la demande et les condamnations seront prononcées in solidum.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge, dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire, de retenir des considérations d’équité pour fixer le montant d’une éventuelle condamnation au titre des frais irrépétibles, lesquels sont par définition distincts des dépens prévus à l’article 695 du même code.

M. [M] [L] et Mme [K] [Q], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront en outre condamnés à verser aux demandeurs, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [M] [L] et Mme [K] [Q] à payer à M. [Z] [A] et Mme [D] [A] la somme de 47.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [L] et Mme [K] [Q] à payer à M. [Z] [A] et Mme [D] [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [L] et Mme [K] [Q] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Géraldine BERHAULT