TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 24/01602 – N° Portalis DBWX-W-B7I-DHRA

AFFAIRE :

,

[T], [N]

C/

Syndic. de copro. de l’immeuble, [Localité 2]

APPEL

N°

du

☒ Copie exécutoire délivrée à

ME, [Localité 3]

ME CONQUET

☒ Copie à

ME, [Localité 3]

ME CONQUET

☒ copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [T], [N]

né le 06 Février 1947 à, [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Elsa LAURENS de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocats au barreau de NARBONNE, avocats postulant, M^e Raphael DARRIBERE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Syndic. de copro. de l’immeuble, [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, FONCIA TERRE OCCITANE, SAS au capital de 42.816 € inscrite au RCS de, [Localité 5] sous le n 314 686 429, dont le siège est, [Adresse 2], prise en la personne de son établissement secondaire situé, [Adresse 3]

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DÉFENDEURS

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 Octobre 2025,

Devant Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur à l’audience publique du 20/11/2025 assisté de Madame Alexandra GAFFIE Greffier.

Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

L’affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Marion ANGE juge placée près de la cour d’appel de Montpellier suivant ordonnance du premier Président de ladite cour et de Marc POUYSSEGUR, assesseurs,

Le Jugement a été rédigé par Monsieur Marc POUYSSEGUR, et a été rendu contradictoirement en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte introductif d’instance en date du 09 et 11 octobre 2024 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé et par lequel la partie demanderesse, en l’occurrence, Monsieur, [T], [N], né le 06 février l947 à, [Localité 6], retraité, demeurant, [Adresse 1]., a appelé devant le tribunal de céans, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES PINS, dont le siège social est sis, [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, FONCIA TERRE OCCITANE, Société par Actions Simplifiée au capital de 42.816 €, inscrite au RCS de BEZIERS sous le n° 314 686 429, dont le siège est, [Adresse 5] prise en la personne de son établissement secondaire situé, [Adresse 6], en annulation de la résolution N°14 de l’assemblée générale du 09 août 2024, la résolution n°14 portant sur le modificatif du descriptif du règlement de propriété, prise en fraude de son droit de propriété en application de l’expertise judiciaire mandatée pour identifier les parkings dont certains sont inexistants et en exécution de l’arrêt de la Cour d’Appel de Montpellier s’y rapportant, comme contraire à l’ article 26 de la loi de 1965 et aux dispositions de l’article 544 du Code civil. et sur ce, sollicite ainsi du tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 544 du Code civil :

de déclarer les demandes de Monsieur, [T], [N] recevables et bien fondées

de prononcer la nullité de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence, [Localité 2] en date du 09 août 2024.

de condamner le Syndicat des Copropriétaires pris en la personne de son Syndic en exercice

FONCIA TERRE OCCITANE au paiement de la somme de 3.500,00 euros sur le fondement

de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

de voir ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

de dire que la SCP JURIS EXCELL pourra recouvrer directement les frais dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, sur ses offres de droit.

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur, [B] du 27 mai 2014,

Vu l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de, [Localité 7] le 4 février 2020 et l’arrêt rectificatif du 7 septembre 2021

Vu les écritures en réponse de la partie défenderesse,, [Localité 8] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Localité 2] qui conclut au rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur, [T], [N], tenant le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur, [B] du 27 mai 2014 et l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de, [Localité 7] le 4 février 2020 et l’arrêt rectificatif du 7 septembre 2021 et partant, condamner Monsieur, [T], [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il est notamment soutenu que le rapport d’expertise judiciaire tient lieu de projet de modificatif et que Monsieur, [N] ne peut revendiquer la propriété de lots 7 (545 à 552) qui n’existent pas.

Vu les conclusions en réplique de la partie requérante qui confirme au plus fort ses demandes, considérant que les explications de la défenderesse sont infondées et contraires à la réalité de ses droits

Vu les bordereaux des pièces versées aux débats par les parties constituées.

Vu l’ordonnance en date du 09 octobre 2025 prévoyant une clôture différée à la date du 13 novembre 2025 et fixant et renvoyant l’affaire à l’audience de jugement du 09 octobre 2025 où elle a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2026.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

La copropriété, [Localité 9] est un ensemble immobilier sise à, [Localité 1] ,

[Adresse 8] créé en 1981 et qui a subi de nombreuses extensions et modifications.

Pour mémoire, il convient de noter que selon acte reçu par Maître, [Y], [O], Notaire, en date du 1er septembre 1981, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la, [Localité 9] ont été établis.

Il est indiqué notamment dans cet acte que cet ensemble immobilier comprendra notamment dix bâtiments numérotés de 1 à 10, une piscine, un forum en demi-cercle et 221 lots de parkings.

Par suite, Il apparaît que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la, [Localité 9] ont été maintes fois modifiés :

— Le 11 février 1982 avec la création des lots du bâtiment 8/9 et du bâtiment 10

— Le 19 août 1982 avec la modification des lots du bâtiment 8/9

— Le 7 juin 1983 avec une nouvelle modification des lots du bâtiment 8/9

— Le 6 juin 1997 avec la création des lots du bâtiment 6

— Le 13 mars 1998 avec la création des lots du bâtiment 2

— Le 3 février 1999 avec la création de lots de 24 maisons individuelles, des lots numéros 537 à 544 en nature de garages et des lots numéros 545 à 552 en nature de parkings, portant ainsi le nombre total de lots parkings de la RESIDENCE, [Localité 2] à 229 lots

— Le 26 avril 2001 avec la création de lots en nature de cellier dans le bâtiment 5

— Le 8 février 2002 avec la création de lots en nature de cellier dans le bâtiment 2 et la création de lots du bâtiment 3

— Le 7 novembre 2002 avec la création de nouveaux lots du bâtiment 3

° Il est constant que par authentique en date du 12 septembre 2007, Monsieur, [T], [N], architecte de son état qui avait participé à la promotion immobilière mise en œuvre par ses cousins, est devenu propriétaire de la totalité des parkings appartenant auparavant à Madame, [I], [X] soit 77 lots de stationnement au sein de la copropriété «, [Localité 2] » sise, [Adresse 4], qui compte compte 156 copropriétaires.

Il s’agissait des parkings numérotés 1 à 11, 34 à 37, 40, 67, 69 à 88, 126 à 136, 140 à 143, 150 à 157, 214 à 217, 219 à 221, 545 à 552.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 12 novembre 2008, 24 juin 2009, 20 juillet 2010 et 18 juillet 2011, Monsieur, [T], [N], se plaignant de l’absence de toute matérialisation des emplacements a vainement mis en demeure le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires de configurer matériellement les dits parkings.

Monsieur, [T], [N] a payé les charges de copropriété correspondant aux lots des parkings dont il est propriétaire, bien que ceux-ci n’aient jamais été matérialisés.

Le syndic lui a alors répondu que les travaux de matérialisation des parkings ne pouvaient être réalisés dans la mesure où le plan de masse des parkings n’avait pas été validé par le service de l’urbanisme de la, [Localité 1].

Monsieur, [N] a persisté et a finalement demandé à ce que cette question soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 août 2010 au cours de laquelle tenant l’impossibilité de matérialisation, la résolution a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

Tenant cette résistance inexpliquée et inexplicable pour Monsieur, [T], [N], ce dernier a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES afin de faire désigner un expert judiciaire avec pour mission d’établir un plan matérialisant ses lots de parkings.

Par acte d’huissier en date du 22 novembre 2010, Monsieur, [N] a saisi le tribunal de grande instance de NARBONNE aux fins d’annulation de cette résolution et de désignation d’un expert judiciaire afin qu’il établisse un plan matérialisant les lots de parkings de Monsieur, [N]

Selon ordonnance en date du 18 novembre 2011, le juge de la mise en état a ordonné l’expertise

judiciaire et désigné Monsieur, [B] pour y procéder.

Monsieur, [B] a déposé son rapport le 27 mai 2014 duquel il ressort :

« On constate que les lots 1 à 11, 34 à 37, 127, 128 à 136, 141à 143, 156 et 157 sont situés sur

des constructions existantes.

Les lots 40, 126, 140, 150 à 155, 86 à 88 et 90 sont situés sur des passages.

En revanche les lots 67, 69 à 85, 106, 214, 246, 217, 218, 219, 220 et 220 correspondent à des

parkings existants.

Seuls les lots n°545 à 552 ne sont pas identifiables sur les lieux ».

Il a établi un plan, en annexe, sur lequel il a positionné une partie des parkings acquis par Monsieur, [N]. Le plan révèle qu’une partie des parkings est située sur des bâtiments existants ou des passages. Ainsi sur les 77 parkings acquis par Monsieur, [N], seuls 31 parkings sont exploitables et peuvent être configurés.

Par jugement en date du 11 février 2016, le Tribunal de grande instance de NARBONNE a en lecture du rapport :

— Rejeté la demande de nullité de la résolution 27 de l’assemblée générale du 7 août 2010

— Rejeté l’ensemble des demandes indemnitaires de, [T], [N]

— Invité le syndicat des copropriétaires de la résidence de l', [Etablissement 1] a modifié le règlement de copropriété et l’état descriptif de division correspondant pour tenir compte de la configuration réelle des lieux de la copropriété à ce jour ce au vu de l’expertise de Monsieur, [B]

— Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une quelconque astreinte

— Dit que les frais de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division seront supportés par l’ensemble des copropriétaires

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné chacune des parties a supporté la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise

Monsieur, [N] a relevé appel de ce jugement et par arrêt en date du 4 février 2020 la Cour d’Appel de, [Localité 7] a :

— Confirmé en toutes ces dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Narbonne le 11 février 2016 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Monsieur, [T], [N] au titre de la répétition de l’indu

— S’y substituant sur ce point et y ajoutant :

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 9], [Localité 10], [Adresse 10] à payer à, [T] ,

[N] la somme de 8 485, 00 € en répétition de l’indu au titre des charges de copropriété sur les lots n’existant pas arrêtés au 1er janvier 2018 (en fait 2014 cf arrêt rectificatif du 7 septembre 2021)

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— Dit que chaque partie conservera sa charge les dépens exposés devant la cour

Suivant ces décisions le syndic a effectué le règlement des sommes dues au 1er janvier 2014, en créditant sur le compte de Monsieur, [N] le remboursement de la somme de 8 485, 00 € pour

la période de l’achat jusqu’au 1er janvier 2014 étant précisé que pour le surplus Monsieur ,

[N] a fait procédé à une saisie exécution à laquelle le syndic a acquiescé

Il apparaît que le syndic a aussi régularisé le compte de charges de Monsieur, [N] pour la période du 1er janvier 2014 au 30 juin 2020.et à compter du 1er juillet 2020 les appels de fonds de Monsieur, [N] ont été calculés sur la base des 23 parkings identifiés et matérialisés par l’expert judiciaire.

Dans le dernier développement, les copropriétaires ont été convoqués par le Syndic de copropriété à une Assemblée Générale qui s”est tenue le 09 août 2024 à 09 h 30 pour satisfaire à l’injonction judiciaire de modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division correspondant pour tenir compte de la configuration réelle des lieux de la copropriété à ce jour ce au vu de l’expertise de Monsieur, [B].

Au cours de cette assemblée, la résolution n°14 APPROBATION DU MODIFICATIF AUREGLEMENT DE COPROPRIETE ET DE L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION a été ainsi votée.

« Préambule il s’agit ici de mettre en conformité le règlement de copropriété suite à la condamnation du syndicat à la suite du procès avec Monsieur, [N].

L’assemblée générale décide d’approuver le modificatif au règlement de copropriété suite à la condamnation du SDC pour la suppression des parkings inexistants et à l’état descriptif de division.»

Au plan formel, en apparence, les références des numérotations s’évinçaient indirectement du rapport d’expertise qui constituait la base du modificatif.

Le procès-verbal de l’Assemblée Générale a été notifié au requérant le 16 août 2024.

Se prévalant d’irrégularités, Monsieur, [N] estime devoir saisir la présente juridiction en contestation de ladite assemblée et de solliciter l’annulation de la résolution n°14.

I – La demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 09 août 2024

Monsieur, [N] se plaint de ce que le rapport d’expertise de Monsieur, [B] ne figure pas au nombre des documents communiqués dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale au soutien de l’ordre du jour, au visa de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 qui prévoit notamment :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision : …

6º Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de

répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est

appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes… »

La lecture attentive de la résolution querellée permet de se convaincre que l’assemblée n’est pas simplement appelée à décider d’intégrer le principe de modification de l’état descriptif en exécution des décisions de justice qui invitaient le syndicat à le faire mais aussi de valider en approuvant le modificatif au règlement de copropriété … pour la suppression des parkings inexistants et à l’état descriptif de division.

Ce raccourci pose problème car il fait l’économie d’une présentation en bonne et due forme de l’état modificatif, notamment sur les suppressions concernées, en demandant simultanément à l’assemblée de répondre positivement au souhait judiciaire et de considérer par la même délibération que ce seul fait suffit à faire approuver le dit-état dont la source subtstantielle, en l’occurrence le rapport, [B] et ses annexes utiles, n’est même pas mentionnée.

Il n’est pas discuté en effet qu’aucun projet de modificatif au règlement de copropriété et l’état descriptif de division n’a été joint à la convocation à l’assemblée générale et que l’information fournie se borne à faire référence à l’injonction ou l’invitation donnée par des décisions de justice, sans même communiquer les dites décisions ni mentionnées le rapport, [B] qui comporte pourtant des annexes figuratives de plans.

Du fait de sa formulation générale et indirecte qui ne détaille pas les lots concernés pour les identifier précisément, la résolution, qui vise à valider un état descriptif nouveau, non assortie de la présentation du document modificatif publiable s’y rapportant, est entachée d’une irrégularité certaine non seulement en raison du défaut d’information suffisante inhérent mais encore de l’absence de formulation précis du contenu de l’état descriptif lui-même de sorte que les copropriétaires, quelque soit leur connaissance éventuelle indirecte du litige ayant existé quant à la localisation des parkings, ne pouvaient avoir une connaissance précise de l’état descriptif rénové dont il était demandé l’approbation.

Cette irrégularité suffit à vicier la résolution 14 de façon substantielle entraînant sa nullité absolue.

Monsieur, [N] allègue aussi que cette résolution aurait été votée en fraude de son droit de propriété en revendiquant qu’il serait encore propriétaire de 31 lots dont les lots 545 à 552 qui seraient des lots en nature de garages dans les bâtiments A et B, même si Monsieur, [N] n’a acquis que des lots en nature de parkings comme cela ressort parfaitement de son acte d’achat repris par Monsieur, [B] dans son rapport.

Si Monsieur, [N] évoque l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que « L’assemblée générale ne petit, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété », ainsi que l’article 544 du Code civil selon lequel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », il n’argue de ces éléments que pour conforter sa demande d’annulation, sans demander au tribunal dans le dispositif qui seul le saisit, d’en tirer une conséquence quelconque pour statuer sur la propriété apparemment discutée de ces lots, de façon téméraire si l’on en croit le syndicat.

Le syndicat ne demande pas davantage de trancher ce point, rappelant comme cela a été précisé à Monsieur, [N] que la régularisation des charges pour le passé et l’avenir a tenu compte du fait que ces lots en nature de garage n’entraient pas dans le compte de copropriété de Monsieur, [N], ce qu’il n’ pas au demeurant remis en cause.

Le tribunal n’a donc pas à statuer sur ce point, l’annulation de la résolution querellée ayant été par ailleurs acquise pour un autre motif.

II – Les dépens seront mis à la charge de la partie requise

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la parie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des considérations précédentes, il est équitable, au bénéfice de la partie requérante, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d’allouer au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens la somme de 1 500, 00 €, la partie défenderesse étant par ailleurs condamnée aux entiers dépens.

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune considération contraire ne justifie la suspension de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en premier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition, par décision exécutoire, nonobstant l’exercice de voies de recours, en la formation de juge rapporteur, Marc POUYSSEGUR, magistrat honoraire exerçant à titre juridictionnel,

Vu les pièces justificatives produites,

Vu l’ordonnance de clôture,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967, en son article 11,

Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

Annule la résolution numéro 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence, [Localité 2] en date du 09 août 2024 du fait du non-respect des exigences de l’article 11 du décret du 17 mars 1967

Déboute pour le surplus.

Condamne, [Localité 8] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, FONCIA TERRE OCCITANE à payer à, [T], [N] la somme de

1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, sommes qui ne seront pas répercuter sur le compte / Charges de Monsieur, [N]

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffiere La Presidente

A. GAFFIE M-C. BARDOU