REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 14 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/08666 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6CC

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [X] [Z]

née le 19 Juin 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Elisabeth WELLAND

— Madame [X] [Z]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2017 ayant pris effet le 23 janvier 2017, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a consenti à Madame [X] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 537,05 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 juillet 2025, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait signifier à Madame [X] [Z] un commandement de payer pour un montant de 2 326,38 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Madame [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er septembre 2025 à minuit,

— Constater la résiliation du contrat de bail

— Ordonner l’expulsion de Madame [Z]

— Ordonner que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du CPCE,

— Condamner Madame [Z] à payer au LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n’était pas résilié, et indexé suivant les mêmes règles, à compter du 2 septembre 2025, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— Dire que si l’occupation devait se prolonger au-delà d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse,

— La condamner à lui verser la somme provisionnelle de 2.809,25 euros arrêtée au 25 septembre 2025, à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation,

— La condamner à payer 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 21 octobre 2025.

À l’audience du 03 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 774,59 € arrêtée au 25 novembre 2025 (mois de Novembre 2025 inclus).

Madame [X] [Z] est présente en personne, et demande au tribunal son maintien dans les lieux, faisant valoir qu’elle est à son compte et son compagnon en invalidité, que le couple a un enfant à charge et qu’ils souhaiteraient des délais de paiement.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 21 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie du signalement fait auprès des organismes payeurs des aides au logement (CAF) en vue d’assurer le maintien du versement des aides, formalité qui permet de réputer constituée la saisine de la CCAPEX le 27 juin 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 01 juillet 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 2 326,38 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 01 septembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 janvier 2017 à compter du 01 septembre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 672,23 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer, charges comprises, applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 01 juillet 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 25 novembre 2025 à la somme de 2 774,59 €, que la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Madame [X] [Z]. La créance de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [Z] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme provisionnelle de 2 774,59 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 25 novembre 2025 (échéance du mois de Novembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [X] [Z] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l’évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2 , 11 mai 2000).

En l’espèce, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Le maintien dans les lieux du locataire défaillant et l’acceptation des délais de paiement qu’il sollicite suppose que ce dernier ait repris le paiement intégral des loyers courants. Or, en l’espèce Madame [Z] ne justifie pas de la reprise de ses loyers courants en intégralité. En effet, le décompte produit par le LOGIS FAMILIAL VAROIS fait état de paiements ponctuels et partiels depuis de nombreux mois, à l’exception du mois de novembre 2025, réglé intégralement, accompagné d’un supplément à titre de remboursement partiel de la dette locative.

Le bailleur s’opposant à la demande de délais, il ne pourra être dérogé aux dispositions susvisées.

Dans ces conditions, la demande de délais présentée par Madame [X] [Z] ne peut qu’être rejetée.

Madame [X] [Z] sera par suite condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Conformément à la demande du bailleur, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il résulte de ces textes qu’il appartient à la personne expulsée de décider du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou transportés dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour connaître d’une demande tendant à voir ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [X] [Z] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Madame [X] [Z],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 janvier 2017 entre la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS d’une part, et Madame [X] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 01 septembre 2025 à minuit ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [Z] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 672,23 € par mois,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à ce stade d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés sur place, le sort des meubles suivant les dispositions légales en la matière,

CONDAMNE Madame [X] [Z] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme provisionnelle de 2 774,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 novembre 2025 (échéance de Novembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [X] [Z] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Madame [X] [Z] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, sur présentation des quittances subrogatives correspondantes ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [X] [Z] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 01 juillet 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE