TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 08 juillet 2025

MINUTE N° :

AG/ELF

N° RG 24/03507 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MTNB

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Madame [M] [B]

C/

Monsieur [T] [S]

Madame [U] [O] [J]

DEMANDERESSE

Madame [M] [B]

demeurant 33 Rue Principale – 76160 BOIS-L’ÉVÊQUE

représentée par Maître François MUTA de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 15

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [S]

né le 11 Novembre 1983 à LIBREVILLE (GABON)

Madame [U] [O] [J]

née le 18 Janvier 1983 à YAOUNDE (CAMEROUN)

demeurant 4 Rue de Prague

76800 SAINT-ETIENNE-DU-VOUVRAY

représentée par Maître Simon GRATIEN de la SELARL SIERA, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 76

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 14 mai 2025

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

En présence de [P] [N], auditrice de justice qui a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 juillet 2025

Le présent jugement a été signé par Alexandra GOUIN, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 13 décembre 2023, Mme [M] [K] épouse [B] a consenti à Mme [U] [A] et M. [T] [R] [L] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement situé 25 rue Malherbe, 25 rue Barbey d’Aurevilly, 6 ter rue Brisout de Barneville à ROUEN (76100) moyennant un prix de 100 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Une indemnité d’immobilisation de 10 000 euros était prévue.

Par avenant du 29 mars 2024, le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt a été prolongé du 18 février 2024 au 18 avril 2024 et la réitération de la vente fixée au 18 mai 2024 au lieu du 18 mars 2024.

M. [R] [L] et Mme [A] n’ont pas obtenu de financement et la vente n’a pas été réitérée.

Par actes du 22 août 2024, Mme [K] épouse [B] a fait assigner M. [R] [L] et Mme [A] devant ce tribunal en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, Mme [K] sollicite de :

— rejeter les demandes de M. [R] [L] et Mme [A],

— condamner solidairement M. [R] [L] et Mme [A] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner l’anatocisme,

— condamner solidairement M. [R] [L] et Mme [A] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la prétendue nullité du contrat, Mme [K] fait observer que l’avenant a été préparé par le notaire des acquéreurs, à leur demande, et que l’ensemble des documents visés au II de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation leur a été remis.

Mme [K] fait valoir, sur le fondement des articles 1304-3, 1103 et 1104 du code civil que la condition suspensive doit être réputée accomplie dès lors que le comportement des acquéreurs en a empêché l’accomplissement faute pour ces derniers d’avoir transmis d’offre de prêt ou de refus de prêt dans les délais contractuels. Elle précise que la demande de prêt communiquée par les défendeurs ne correspond pas aux stipulations contractuelles.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, M. [R] [L] et Mme [A] demandent :

— à titre principal de constater la nullité de la promesse de vente du 13 décembre 2023 et rejeter les demandes de Mme [K],

— à titre subsidiaire, leur donner acte de leur faculté de rétractation et rejeter les demandes de Mme [K],

— en tout état de cause, rejeter les demandes de Mme [K] et la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Sur le fondement de l’article 1213 du code civil, ils font valoir que l’avenant a été signé après l’expiration de la promesse, et l’a été en outre par acte sous seing privé et non par acte authentique, en sorte qu’il n’a pu régulariser la promesse. Ils ajoutent que leur consentement a été vicié et que la preuve de la remise des documents d’information obligations, notamment relatifs à la copropriété, n’est pas rapportée par la demanderesse.

A titre subsidiaire, ils indiquent qu’à défaut de notification des documents visés à l’article L 271-1 et aux articles suivants du code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation n’a pas couru et que cette faculté leur est toujours ouverte.

Ils soutiennent qu’ils n’ont pas pu obtenir de prêt du fait de la carence du notaire rédacteur qui n’a pas transmis les informations obligatoires, en sorte que la défaillance de la condition suspensive ne peut leur être imputée. Ils affirment avoir justifié de leurs refus de prêt conformément à la promesse.

***

La clôture est intervenue le 30 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 14 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la validité de la promesse de vente

Aux termes de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation : « II. – En cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;

2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ; (…) »

Selon l’article L 721-3 du même code, « Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l’article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur. »

En l’espèce, il est mentionné en page 34 de la promesse de vente que les pièces suivantes y sont annexées et notifiées par lettre recommandée électronique avec accusé de réception aux bénéficiaires :

— la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;

— le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

— les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;

— l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

— la quote-part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs n’ont pas été annexés.

L’avenant du 29 mars 2024 mentionne que « Les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas tous été remis » aux bénéficiaires lors de la signature de la promesse de vente, sans toutefois détailler les documents manquants.

Cela étant, la demanderesse justifie de l’envoi et de la réception le 21 décembre 2023 aux bénéficiaires de la copie de l’acte authentique avec annexes, de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété du 24 novembre 1970 et de leur additif du 25 janvier 1971.

Les dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation ne prévoient aucune sanction en cas de l’absence de notification des documents à la date de la promesse, la seule incidence de ce défaut de notification se rapportant au délai de rétractation mais non à la validité de la promesse.

Les défendeurs ne démontrent aucun vice du consentement, au sens notamment de l’article 1137 du code civil, disposition qu’ils n’invoquent pas expressément, alors que les documents litigieux leur ont été envoyés quelques jours après la signature de la promesse de vente.

Les défendeurs ne démontrent en outre aucunement en quoi la promesse devrait être considérée nulle au 18 mars 2024 alors que les parties ont librement choisi d’en prolonger les effets par l’avenant du 29 mars 2024.

Les défendeurs n’invoquent par ailleurs aucun fondement juridique au soutien de leurs moyens relatifs au formalisme de cet avenant alors qu’il résulte des articles 1582 et 1589-2 du code civil qu’une promesse unilatérale de vente peut être constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé.

Les moyens invoqués par les défendeurs tendant à la nullité de la promesse de vente ne sont donc pas fondés.

Sur la défaillance de la condition suspensive

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation en page 9 de la promesse prévoit que l’indemnité, fixée à la somme forfaitaire de 10 000 euros, « b) sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

La promesse a été consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 109 100 euros avec une durée maximale de remboursement de 20 ans au taux de 5% l’an. « L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus [le 18 février 2024], la faculté de mettre le BÉNÉFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT » (page 11 de la promesse de vente).

Mme [K] a mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de justifier d’une demande de prêt ou d’un refus par courrier recommandé avec avis de réception avisé le 18 juin 2024, soit au-delà du délai prévu par la clause rappelée ci-dessus.

La promesse de vente est donc caduque de plein droit et il convient d’examiner les justificatifs des démarches accomplies par les bénéficiaires.

M. [R] [L] et Mme [A] produisent un courrier de la BNP PARIBAS daté du 8 mars 2024 leur refusant l’octroi d’un prêt immobilier de 109 100 euros sur 300 mois au taux de 2,88%. Ce prêt ne correspond pas aux caractéristiques de la promesse en ce que la durée de remboursement est supérieure au maximum de 20 ans.

Les défendeurs ne justifient pas de la transmission de ce refus à la promettante et au notaire alors qu’ils les ont contactés par courriel le 15 mars 2024 et le 17 mai 2024.

Dans ce dernier courriel, M. [R] [L] évoque uniquement un refus opposé par la CAFPI. La pièce numéro 6 des défendeurs s’y rapportant ne permet cependant pas d’établir les caractéristiques du prêt sollicité, puisque le document mentionne uniquement une demande « d’informations sur la faisabilité de votre dossier pour une demande de prêt relative à la réalisation de votre projet immobilier ». Ce courriel est en outre postérieur à la date de réalisation de la condition suspensive fixée au 18 avril 2024 selon l’avenant à la promesse de vente.

Il résulte de ce qui précède que les bénéficiaires de la promesse de vente ne justifient pas de demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse, ni de la notification de leurs refus de prêt à la promettante dans le délai requis.

Ils n’ont à ce titre pas respecté leurs obligations contractuelles.

Aucune carence du notaire dans la transmission des informations visées aux 1° et 2° du II de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation ne saurait être retenue alors qu’il a été précédemment établi que ces documents avaient été régulièrement notifiés aux bénéficiaires le 21 décembre 2023.

Ainsi, la défaillance de la condition suspensive est uniquement imputable à M. [R] [L] et Mme [A].

La demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation conformément aux stipulations contractuelles est donc fondée.

M. [R] [L] et Mme [A] seront ainsi condamnés solidairement à payer à Mme [K] la somme de 10 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à sa demande et en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’elle est demandée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

M. [R] [L] et Mme [A], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés solidairement aux dépens.

M. [R] [L] et Mme [A], tenus aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à Mme [K] épouse [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [A] et M. [T] [R] [L] à payer à Mme [M] [K] épouse [B] la somme de 10 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;

REJETTE les demandes de Mme [U] [A] et M. [T] [R] [L] ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [A] et M. [T] [R] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [U] [A] et M. [T] [R] [L] à payer à Mme [M] [K] épouse [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE