TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

JUGEMENT DU 02 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/00976 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DK3F

AFFAIRE :

,

[W], [P], [C], [L],, [N], [O], [M]

C/

,

[R], [G]

☒ Copie exécutoire à :

M^e DAVANNE

☒ Copie à :

M^e DAVANNE

M^e CLEMENT

☒ Copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE DEUX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Madame, [W], [P], [C], [L]

née le 23 Mars 1957 à SAIGON (VIETNAM), de nationalité Vietnamienne

demeurant 3 allée Konrad Adenauer – 77184 EMERAINVILLE

Monsieur, [N], [O], [M]

né le 17 Mars 1953 à SAIGON (VIETNAM), de nationalité Vietnamienne

demeurant 3 allée Konrad Adenauer – 77184 EMERAINVILLE

tous deux représentés par Maître Micheline DAVANNE, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [R], [G]

né le 09 Mars 1955 à LEZIGNAN-CORBIERES (65100), de nationalité Française

demeurant 11 Traverse de la Couverte – 11200 THÉZAN-DES-CORBIÈRES

représenté par Maître Pascal CLEMENT, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES, JCP

GREFFIER : Madame Clémence GARIN, Greffière

DEBATS :

Audience publique du 01/12/2025 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 02 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 02 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 février 2014 les consorts, [Z],-[V] ont donné en location à Monsieur, [R], [G] un logement à usage d’habitation sis 11 traverse de la Couverte à THEZAN-des -CORBIERES;

Par acte de commissaire de justice du 06 juin 2025, les consorts, [Z],-[V] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection de Narbonne, Monsieur, [R], [G] , sous le bénéfice de l’exécution provisoire, afin de :

— Constater que Monsieur, [R], [G] est en situation d’impayé depuis le 1er décembre 2019 et qui n’a pas justifié de son assurance locative à ce jour

— constater par ailleurs l’existence d’un congé du 5 mai 2022 pour motiflégitime et sérieux de reprise des lieux par les bailleurs pour la mise en vente du bien ,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les consort,s[Z],-[V] en raison des manquements de Monsieur, [R], [G] au titre des obligations du locataire et constater qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2019 ou a minima depuis le 12 février 2023

— en conséquence,

— ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, y compris avec l’assistance de la force publique,

— les condamner Monsieur, [R], [G] paiement provisionnel de la somme de 18?116 € au titre des loyers impayés pour la période courant 2019 au 27 mai 2025 sous réserve la prescription acquisitive,

— condamner Monsieur, [G] à payer au bailleur à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 décembre 2019 sous réserve la prescription acquisitive et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur, [G] à la somme de 365 €

le condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

L’affaire a été appelée à l’audience du 01 décembre 2025.

A l’audience, les consorts, [Z],-[V] réitère les termes de ses demandes initiales.

A l’appui de leurs prétentions, il font valoir qu’ils souhaitent récupérer le logement pour le vendre et que, [G] n’a pas quitté les lieux. Ils soutiennent par ailleur que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et sollicitent qu’il soit condamné au payement de sa dette locative.

De son côté Monsieur, [G] reconnait la dette et sollicite des délais de payement et pour quitter les lieux compte tenu de sa situation fragile.

Au visa des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et moyens prétentions des parties à leurs conclusions écrites auxquelles ont déclaré se référer lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi

n° 89-462

du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur le congé pour vente

L’article 15 de loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée dispose notamment :

«  Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…) ».

Il résulte de la lecture de ce texte plusieurs constats.

Le premier est que le législateur a posé plusieurs conditions cumulatives à la délivrance d’un congé pour vente du logement par le bailleur :

le motif de la reprise doit être mentionné,le congé doit avoir été délivré plus de 6 mois avant la date de reprise,le congé doit être délivré selon un mode qui assure sa réception par le preneur.

En l’espèce, il convient de constater que le congé délivré le 03 mai 2022  :

— mentionne expressément l’objet du congé « pour vendre» et le prix de vente,

— a respecté le préavis légal en ce qu’il s’est écoulé plus de 6 mois entre la délivrance du congé reçu par courrier LRAR par Monsieur, [G] le 04 mai 2022 et la date de libération fixée au 12 février 2023, au terme des trois années du contrat de bail,

— a été délivré par courrier en LRAR à personne au locataire (AR signé le 04 mai 2022).

Par conséquent, le locataire ne démontrent pas que le congé litigieux n’aurait pas respecté les exigences posées par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée. Il s’en déduit que l’ensemble des conditions posées par le législateur ont été remplies par les consorts, [Z],-[V].

Dans ces conditions, il convient de faire application des dispositions légales selon lesquelles : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués (…)». En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail à compter du 12 février 2023 à minuit,

— dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de leurs biens et de tous occupants de leur chef,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers soit 365 euros jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant les consorts, [Z],-[V].

Le bail étant résilié de plein droit par la mise en oeuvre du congé pour reprise, il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande de résilaition judiciaire pour défaut de payement;

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi du 06 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans ces dernières conclusions, le bailleur expose que la dette locative s’élève à 18 116 euros et demande la condamantion de Monsieur, [G] au payement de cette somme sous réserve de la prescritpion acquisitive . Monsieur, [G] ne conteste pas le montant de cette dette.

La charge de la preuve que d’avoir à démontrer la réalité des dettes locatives pèse sur le bailleur en vertu des principes applicables au droit de la preuve tels qu’ils résultent de l’article 9 du code de procédure civile qui prévoit qu'«

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Le bailleur verse un décompte actualisé de la dette au 27 mai 2025;

Il convient de rappeler qu’en matière de loyer, la prescription est de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit étant précisé que l’assignation en justice du 06 juin 2025 est interruptive de prescription.

Le bailleur est donc bien fondé à solliciter le payement de la dette locative à compter 06 juin 2022 et jusqu’au 27 mai 2025, les loyers antérieurs étant prescrits.

Au vu du décompte versé en procédure, Monsieur, [R], [G] sera condamné à verser la somme de 365 euros x 36 = soit un montant de 13 140 euros selon décompte arrêté au 27 mai 2025.

Sur la demande de délai pour payer la dette locative

Les dispositions de l’article 1343-5 du code civil permettent au juge en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier d’accorder des délais de payement qui ne peuvent excéder deux ans .

Cependant, au regard de l’absence de payement du loyer depuis 2019, du montant particulièrement élevé de l’arriéré locatif et faute pour Monsieur, [R], [G] de justifier de ses ressources, aucun plan d’apurement de la dette n’apparait envisageable.

La demande de Monsieur, [R], [G] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux de Monsieur, [R], [G]

L’article L412- 3 alinéa 1 et 2 prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 prévoit que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur, [R], [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 12 février 2023 et qu’il ne paye pas son loyer depuis 2019, il n’y a pas lieu de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Sa demande à ce titre sera rejetée.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur, [R], [G] qui succombe en sa qualité d’occupant déchu de tout titre d’occupation , seracondamné aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que «

dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité ne commande pas de faire application de ce texte.

*Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE valable, licite et régulièrement délivré, le congé pour vente des lieux loués à Monsieur, [R], [G] pour la date du 12 février 2023, délivré à l’initiative des consorts, [Z],-[V] portant sur l’immeuble à usage d’habitation dont ils sont propriétaires sis 11 traverse de la Couverte à THEZAN-des -CORBIERES ;

CONSTATE que le bail signé selon acte sous seing privé en date du 12 février 2014, portant sur l’immeuble à usage d’habitation sis 11 traverse de la Couverte à THEZAN-des -CORBIERES a pris fin, le 12 février 2023 à minuit  ;

CONSTATE qu’à compter du 12 février 2023 minuit, Monsieur, [R], [G] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur l’immeuble à usage d’habitation sis sis 11 traverse de la Couverte à THEZAN-des -CORBIERES ;

ORDONNE le cas échéant, à défaut de libération volontaire préalable de ce logement, l’expulsion de Monsieur, [R], [G] et celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [R], [G] au paiement envers les consorts, [Z],-[V] d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers soit 365 euros , à compter du 13 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de les consorts, [Z],-[V] ;

CONDAMNE Monsieur, [R], [G] au paiement envers les consorts, [Z],-[V] de la somme de 13 140 euros selon décompte arrêté au 27 mai 2025

au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

REJETTE la demande de délai de Monsieur, [G] pour quitter les lieux;

REJETTE la demande de délai de Monsieur, [G] pour payer sa dette locative;

DIT que la présente ordonnance sera transmise au représentant de l’État dans le Département ;

DEBOUTE les consorts, [Z],-[V] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur, [R], [G] aux entiers dépens de l’instance .

Ainsi jugé et mis à disposition le 02 février 2026.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Clémence GARIN Elodie TORRES