TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NEVERS

KB/EG

N° RG 23/00361 – N° Portalis DBZM-W-B7H-DBYE

NAC : 62B

Jugement du 28 Août 2025

AFFAIRE :

S.C.I. DMCB

C/

S.C.I. MAISON [Localité 1] [Adresse 1]

ENTRE :

La S.C.I. DMCB, immatriculée au RCS Nevers sous le n° 508 252 202, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Muriel POTIER, avocat au barreau de NEVERS (Avocat postulant), et Maître Sébastien MALOYER de la SCP MALOYER-GENEFORT, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE (Avocat plaidant)

ET :

La S.C.I. MAISON [Localité 1] [Adresse 1], immatriculée au RCS de NEVERS sous le numéro 500 702 501, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric BOITARD de la SELAS ELEXIA ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame […]

Assesseur : Monsieur […]

Assesseure : Madame […]

GREFFIÈRES : Madame […], lors des débats

Madame […], lors du prononcé

le 28 Août 2025

exe + ccc : Maître Muriel POTIER, Maître Frédéric BOITARD de la SELAS ELEXIA ASSOCIES

ccc : dossier

DÉBATS à l’audience publique en date du 21 Mai 2025 pour le prononcé du

JUGEMENT le 30 Juillet 2025, prorogé au 28 Août 2025, publiquement, par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

* * *

*

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier du 13 octobre 2023, la société civile immobilière DMCB a fait assigner la Société civile immobilière MAISON [Localité 1] [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nevers aux fins de voir :

— dire recevables et bien fondées ses demandes,

— condamner la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] à lui payer les sommes suivantes :

.55.000 euros au titre des travaux de reprise avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2021,

.53.950 euros au titre du préjudice de jouissance,

.6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

.les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 2.122,39 euros avec pour son avocat Maitre Muriel POTIER, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— constater l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par RPVA du 30 octobre 2023, Maitre Frédéric BOITARD, avocat au barreau de Nevers, s’est constitué pour la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1].

Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 septembre 2024, la SCI DMCB maintient ses demandes au visa de l’article 1240 du code civil et conclut au rejet des demandes de la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1].

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’elle est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] cadastré section AW n°[Cadastre 1] sur lequel sont édifiés le bâtiment A et le bâtiment B,

— que la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] est propriétaire de la parcelle mitoyenne cadastrée section AW n°[Cadastre 2] située [Adresse 1] à [Localité 1] comprenant le bâtiment C situé entre les bâtiments A et B,

— que courant mai 2017, la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] a procédé ou fait procéder à la dépose de la toiture de son bâtiment C, et a, à cette occasion très gravement endommagé les toitures des bâtiments A et B et dégradé la maçonnerie de ces bâtiments, provoquant d’importantes infiltrations d’eaux pluviales à l’intérieur des bâtiments de la SCI DMCB,

— que les désordres ont été constatés par Me [W] par un procès-verbal de constat du 18 mai 2021,

— que ces différents désordres entrainent un préjudice économique distinct, la mise en vente du bien ayant dû être abandonnée du fait du caractère peu attractif de l’immeuble mitoyen d’un véritable ruine,

— qu’elle a adressé une ultime tentative de réglement amiable à la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] par courrier recommandé du 4 mai 2021, revenu non réclamé,

— qu’elle a obtenu la désignation par ordonnance de référé du 5 octobre 2021, d’un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 4 mai 2023 et a constaté l’existence de pénétrations d’eau, l’endommagement d’ouvrage de maçonnerie du demandeur par le défendeur, ainsi que l’existence d’une perte de chance pour la mise en vente du bien immobilier du demandeur,

— que l’expert précise concernant la causalité des désordres “la déconstruction de la couverture du bâtiment C a généré des transferts d’humidité due aux intempéries de l’extérieur vers l’intérieur des bâtiments A et B.

En effet, les murs de séparation ne possèdent pas la fonction d’étanchéité à l’eau de par l’absence de vêture (bâtiment A) ou d’enduit (bâtiment B).

La continuité des pans de couverture entre les différents bâtiments assurait l’étanchéité global de ces ouvrages.

De plus, de par l’absence de couverture, les ouvrages de maçonnerie sont soumis directement aux intempéries, générant une dégradation qui ne relève pas d’un phénomène de vétusté normal.

Les couvertures sur les bâtiments A et B n’ont pas été endommagées car la déconstruction de la couverture s’est opérée en laissant en porte à faux une bande de couverture en rive de celles des batiments A et B.

En l’état, les bâtiments A et B ne sont pas habitables; à ce titre, la vente du bien immobilier par la demandeur est impactée négativement.

Les désordres sont apparus après la déconstruction de la couverture du bâtiment C réalisée en mai 2017",

— que l’expert conclut que l’ensemble des désordres est dû à la déconstruction de la couverture du bâtiment C, propriété du défendeur, et que l’imputabilité technique des désordres est à attribuer au défendeur,

— qu’elle demande l’homologation des conclusions d’expertise, la défenderesse n’ayant jamais contesté sa responsabilité lors des opérations d’expertise auxquelles elle a assisté,

— qu’elle produit le chiffrage établi par un architecte pour des travaux de réfection estimés à la somme de 69.598 euros,

— que l’expert a indiqué ne pas valider les travaux de réfection des intérieurs de logement et a fixé le montant des travaux de réfection à 55.000 euros, indiquant souhaitable d’engager les travaux à très court terme,

— qu’elle a dû mettre un terme à son projet de vente en raison des travaux litigieux réalisés par le défendeur alors qu’un mandat de vente avait été consenti à l’agence immobilière [D] [K],

— que selon l’expert, l’immeuble ne peut être mis en location,

— qu’il n’est plus donné à bail depuis la réalisation des travaux en mai 2017 et ne pourra l’être qu’après la réalisation des travaux dont la durée est estimée à 5 mois, ce qui caractérise un préjudice de jouissance,

— que la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] a régularisé la vente de son bien le 13 février 2024,

— que “selon l’acte de vente, la venderesse s’oblige seule à assumer toutes condamnations qui pourraient être prononcées dans le cadre de la procédure susvisée, sans recours contre l’acquéreur qui ne pourra être inquiété à ce sujet” de sorte que les demandes formulées contre la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] sont toujours recevables,

— que la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité est établie, compte tenu de l’absence de contestation durant les opérations d’expertise et du rapport d’expertise : “l’ensemble des désordres est dû à la déconstruction de la couverture du bâtiment C, propriété de la partie défenderesse. A ce titre, l’imputabilité technique des désordres est à attribuer à la partie défenderesse, la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1]”,

— que la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] avait effectué chez elle des travaux sans autorisation administrative et sans facture dans le cadre d’une entraide, ce que la défenderesse réaffirme en page 6 de ses conclusions, lesquels sont à l’origine des désordre subis par l’immeuble de la SCI DMCB,

— que sa faute lui a causé un préjudice matériel et un trouble de jouissance.

Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA du 6 janvier 2025, la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] conclut :

— au rejet de la demande de la SCI DMCB,

— à la condamnation de la SCI DMCB à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle expose :

–qu’elle est propriétaire d’une parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] située [Adresse 1] à [Localité 1], comprenant un bâtiment qualifié dans le rapport d’expertise judiciaire de bâtiment C, situé entre les bâtiments A et B appartenant à la SCI DMCB situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et cadastré section AW n°[Cadastre 1],

— qu’elle a vendu le bien immobilier lui appartenant en informant l’acquéreur du litige,

— que l’acte de vente de son immeuble par la défenderesse rappelle en son article 10 qu’elle s’oblige à assumer toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure sans recours contre l’acquéreur,

— qu’il appartient à la SCI DMCB de caractériser l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité,

— que les gérants de la société défenderesse n’ont jamais caché qu’ils vivaient au Canada et que le bien immobilier avait vocation à devenir un immeuble de rapport, ce qui n’a pas été possible,

— que le bien immobilier en cause est dans un mauvais état manifeste, tout comme l’est le bâtiment du demandeur, dont il convient de relever le défaut d’entretien manifeste,

— que l’expert ne valide pas les travaux de réfection du bâtiment A, et rappelle qu’il n’y a pas lieu de réaliser des travaux intérieurs compte tenu du mauvais état manifeste des bâtiments,

— que concernant les travaux de reprise, un principe de proportionnalité quant à l’ampleur des désordre doit être appliqué,

— que ce principe doit être appliqué eu égard au caractère exorbitant au plan financier des demandes formées par la SCI DMCB,

— que le bien immobilier en cause a fait l’objet d’une vente à hauteur de 39.000 euros, soit un montant 3 fois moindre que les sommes demandées par la partie adverse,

— que le bien immobilier de la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] est en mauvais état et sa valeur est largement inférieure aux travaux en cause,

— que le préjudice de jouissance évoqué par la partie adverse n’a fait l’objet d’aucun débat devant l’expert, n’est ni objectivé dans son principe ni dans son quantum compte tenu du mauvais état général du bâtiment qui n’était pas entretenu,

— que le bien immobilier fait toujours l’objet d’une mise en vente auprès de l’agence immobilière [K], ne peut être considéré comme un immeuble de rapport du fait de son mauvais état et de son indécence hors travaux réalisés par la SCI MAISON DE [Localité 1] [Adresse 1].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2025 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dommages-intérêts au titre des travaux de reprise

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Cette réparation, devant être à la mesure du préjudice subi, ne peut être disproportionnée.

En l’espèce, il est établi que la SCI DMCB est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4] cadastré section AW n°[Cadastre 1] à [Localité 1] tandis que la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] était propriétaire de deux immeubles situés [Adresse 1] cadastrés section AW n°[Cadastre 2] selon acte notarié du 26 novembre 2008.

La SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] a vendu son immeuble cadastré section AW n°[Cadastre 2] par acte notarié du 13 février 2024 au prix de 39.000 euros, en s’obligeant à assumer toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure.

La SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] reconnait avoir fait réaliser des travaux de déconstruction de la couverture de son immeuble dans le cadre d’une entraide, sans pouvoir ainsi fournir de factures, et a produit des photographies de son bâtiment prises selon lui en mai 2017 avant les travaux litigieux.

La SCI DMCB produit un procès-verbal de constat du 18 mai 2021 établi par Maitre [Y] [W] qui s’est transportée au [Adresse 5] à [Localité 1] et a constaté :

— que la charpente en bois du bâtiment cadastré section AW n°[Cadastre 2] est visible ainsi que la laine de verre,

— qu’à l’angle de la façade du bâtiment appartenant à la SCI DMCB, le mur de façade a été démoli et semble interrompu sans finition,

— que sont entreposées sur la propriété AW [Cadastre 2] des poutres en bois et un tas de pierres,

— que sur la parcelle AW [Cadastre 1]:

. en partie droite de la toiture, une noue est abîmée, déformée et ne repose sur aucune toiture côté droit et n’est pas reliée à la gouttière à son extrémité basse, les poutres en bois de la charpente sont visibles à droite de la noue,

.dans le bâtiment nord, de l’eau est présente au sol notamment au niveau des jointures entre les lames du parquet qui est tuilé, déformé,

.dans l’angle nord ouest du bâtiment, la peinture du mur s’écaille et tombe,

.au niveau du mur nord du bâtiment, la peinture comporte des tâches plus sombres,

.plusieurs fissures sont présentes dans l’angle du mur nord du bâtiment,

.il existe un nuançage sur le mur Est du bâtiment,

.en partie haute du mur Est du bâtiment, deux fissures verticales sont présentes, et en partie basse de ce mur, une fissure verticale est présente,

.dans le batîment situé côté Est de la parcelle cadastrée AW [Cadastre 1], un trou est présent dans le mur de la cuisine avec traces de coulures sur l’enduit du mur le long de la poutre en bois,

.dans l’angle nord est du bâtiment, de l’eau est présente au sol sous l’escalier, le parquet se déforme et laisse apparaitre un tuilage au niveau des jointures des lames,

.l’espace coffré situé sous l’escalier est humide au sol et sur les murs avec présence de moisissures,

.dans le bureau accolé à la cuisine, sur le mur Est du bâtiment, côté gauche en partie basse, se trouve une auréole sur la tapisserie avec décollements et cloques,

.dans le bureau situé le plus au sud du bâtiment, la peinture forme des cloques en partie basse du mur Est du bâtiment, s’écaille et tombe en divers endroit avec présence de moisissures,

.la présence d’humidité avec relevés effectués à l’aide d’un humidimètre dans les deux bâtiments.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 4 mai 2023 que l’expert a relevé :

— l’existence de pénétrations d’eau,

— un endommagement d’ouvrage de maçonnerie du demandeur par le défendeur,

— une perte de chance pour la mise en vente du bien immobilier du demandeur,

— l’inexistence d’un endommagement de la couverture du demandeur par le défendeur.

L’expert judiciaire conclut :

— que de par son état de vétusté avancée, le défendeur a fait procéder par mesure de sécurité à la déconstruction de la couverture de son bâtiment “C”, laquelle a généré des transferts d’humidité due aux intempéries, d’extérieur vers l’intérieur des bâtiment A et B (appartenant au demandeur),

— que les murs de séparation ne possèdent pas la fonction d’étanchéité à l’eau de par l’absence de vêture pour le bâtiment A ou d’enduit pour le bâtiment B,

— que la continuité des pans de couverture entre les différents bâtiments assurait l’étanchéité globale des ouvrages,

— que de par l’absence de couverture, les ouvrages de maçonnerie sont soumis directement aux intempéries, générant une dégradation qui ne relève pas d’un phénomène de vétusté normal,

— que les couvertures sur les bâtiments A et B n’ont pas été endommagées car la déconstruction de la couverture s’est opérée en laissant en porte à faux une bande de couverture en rive de celles des bâtiments A et B,

— que les bâtiments A et B ne sont pas habitables, ce qui impacte négativement la vente du bien immobilier par le demandeur,

— que les désordres sont apparus entre mai et octobre 2017 après la déconstruction de la couverture du bâtiment C (appartenant au défendeur) réalisée en mai 2017, et étaient alors visibles au regard des intempéries d’automne suffisamment intenses pour provoquer des transferts d’humidité vers l’intérieur des bâtiments A et B,

— que l’ensemble des désordres est dû à la déconstruction de la couverture du bâtiment C, propriété du défendeur.

La SCI DMCB rapporte ainsi la preuve par les conclusions de l’expert judiciaire qui ne sont pas utilement critiquées, de l’existence d’une faute de la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] en ce qu’elle a supprimé la couverture de son propre bâtiment ce qui a permis le passage d’eau de pluie dans les maçonneries des bâtiments A et B.

L’expert préconise les travaux de remise en état suivants :

*entre le bâtiment C et le bâtiment A :

— semelle filante de fondation assise à -80 cm par rapport au terrain naturel, en passe alternée pour assurer la stabilité des ouvrages existants,

— mur de soubassement en maçonnerie de béton avec une arase par chainage à +20 cm par rapport au terrain naturel, y compris coupure de capillarité au niveau 0.00,

— ossature en pan de bois, tirefonnée sur chainage horizontal,

— sur l’ensemble du mur et pointe de pignon, pan de bois support de bardage, buté en tête sur la ferme traditionnelle existante,

— bardage par clin vertical en bois de feuillus de classe 3, y compris lattage, écran pare pluie, et panneaux d’OSB 3 pour contreventement, ensemble des ouvrages de protection et de raccordement en pied, rives et rampant en zinc,

— remplacement des panneaux existants de laine de verre en pointe de pignon,

— reprise de rive de couverture pour jonction avec pan de bois,

— reprise partielle de la maçonnerie ancienne et en particulier de l’arase supérieure pour appui de ferme de charpente,

*entre le bâtiment C et le bâtiment B :

— déconstruction du pan de bois existant y compris noue de couverture,

— semelle filante de fondation assise à -80 cm par rapport au terrain naturel, en passe alternée pour assurer la stabilité des ouvrages existants,

— mur de soubassement en maçonnerie de béton avec une arase par chainage à + 20 cm par rapport au terrain naturel, y compris coupure de capillarité au niveau 0.00 en passe alternée pour assurer la stabilité des ouvrages existants,

— ossature en pan de bois, tirefonnée sur châinage horizontal,

— sur l’ensemble du mur et pointe de pignon, pan de bois support de bardage, pour reprise des pannes de couverture du bâtiment B,

— bardage par clin vertical en bois de feuillus de classe 3, y compris lattage, écran pare pluie, et panneaux d’OSB 3 pour contreventement, ensemble des ouvrages de protection et de raccordement en pied, rives et rampant en zinc,

— reprise de rive et noue ouverte de couverture pour jonction avec pan de bois,

*bâtiment C :

— déconstruction du reliquat de mur en maçonnerie de pierre,

— reprise de la maçonnerie hourdage de pierre de taille jusqu’à 30 cm au-dessus de la clef de voute,

— protection de l’arase supérieure du mur par une couvertine en zinc,

La SCI DMCB produit une estimation sommaire par un cabinet d’architecte ABWW du coût des travaux de reprise pour un montant de 69.598 euros en date du 24 août 2022 qui intègre le coût de travaux intérieurs que l’expert retient à hauteur de 5.000 euros seulement pour le logement 2 compte tenu de la vétusté avancée des existants mais écarte pour le logement 1, pour retenir au final une évaluation de 55.000 euros pour les travaux de remise en état.

Le défendeur ne produit aucun élément permettant de remettre en cause l’évaluation par l’expert des travaux de remise en état et ne justifie pas du caractère disproportionné de cette évaluation par rapport à la valeur de l’immeuble du demandeur tandis que le demandeur justifie avoir donné mandat de vente à Monsieur [D] [K] l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] le 18 novembre 2016 pour un prix de 150.000 euros.

Le demandeur pouvant prétendre à la réparation intégrale de son préjudice, il convient de retenir l’estimation de ce préjudice à hauteur de 55.000 euros.

La SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] sera donc condamnée à payer à la SCI DMCB la somme de 55.000 euros au titre des frais de remise en état de ses immeubles avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 date de l’assignation valant mise en demeure.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, la SCI DMCB réclame le paiement de la somme de 53.950 euros correspondant à une perte de loyer estimée à 650 euros par mois pendant 83 mois écoulés à partir de mai 2017 et produit à cet effet un avis de valeur locative de l’immeuble à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], émanant de l’agence immobilière [D] [K] en date du 26 septembre 2023 et portant sur un prix de 600 à 700 euros.

Or, force est de constater que la SCI DMCB ne démontre pas avoir mis en location son bien antérieurement aux travaux de suppression de la couverture de l’immeuble du défendeur ni qu’un locataire aurait dû quitter les lieux du fait des désordres subis dans l’immeuble du demandeur.

Il convient également de relever que l’expert n’a retenu dans l’évaluation du préjudice matériel qu’une toute petite partie du coût de travaux intérieurs figurant au devis de ABWW en raison de l’état de vétusté de l’immeuble.

Dès lors, l’existence d’un préjudice de jouissance n’étant pas établie, la SCI DMCB sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 53.950 euros.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1], partie perdante, sera condamnée à verser à la SCI DMCB une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande d’indemnité à ce titre.

Sur les dépens

La SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 699 du même code, la condamnation du défendeur aux dépens sera assortie au profit de Maître Muriel POTIER, avocat au barreau de Nevers, conseil du demandeur, du droit de recouvrer directement contre la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] ceux des dépens dont elle fait l’avance sans en avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Condamne la société civile immobilière MAISON [Localité 1] [Adresse 1] à payer à la société civile immobilière DMCB la somme de 55.000 euros au titre des frais de remise en état de son immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023,

— Déboute la société civile immobilière DMCB de sa demande en paiement de la somme de 53.950 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Condamne la société civile immobilière MAISON [Localité 1] [Adresse 1] à verser à la SCI DMCB une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute la société civile immobilière MAISON [Localité 1] [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société civile immobilière DMCB aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

— Accorde au profit de Maître Muriel POTIER, avocat au barreau de Nevers, conseil du demandeur, le droit de recouvrer directement contre la SCI MAISON [Localité 1] [Adresse 1] ceux des dépens dont elle fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Ainsi prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 août 2025.

La greffière, La présidente,