COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. PROVINCES DE FRANCE c/ [X], [O]

MINUTE N°

DU 19 Décembre 2024

N° RG 24/02105 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWLP

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Thibault POZZO DI BORGO

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Benoît BROGINI

Le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires PROVINCES DE FRANCE

pris en la personne de son syndic en exercice la société CABINET GRAMMATICO

Ayant son siège social sis [Adresse 4]

Elle même prise en la persone de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Valentin MACE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [V] [X] épouse [O]

née le 10 Juillet 1987 à MOLDAVIE

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [R] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Fatma COSADIA, Vice-Présidente placée près la Cour d’appel d’Aix-en-provence déléguée au pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 prorogé au 19 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] sont propriétaires de lots au sein de la copropriété PROVINCES DE FRANCE dans la ville de [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET GRAMMATICO, les a assignés devant le pôle de proximité tribunal judiciaire de NICE aux fins de les voir condamnés à payer des charges de copropriété.

A l’audience du 6 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE a sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire le débouté des demandes de Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] et leur condamnation solidaire à lui payer :

—  7 925,62 euros au titre des charges de copropriété et des frais au 1er octobre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023, avec capitalisation des intérêts

—  1 200 euros de dommages et intérêts

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Comparants, Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] ont demandé à la juridiction de :

débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE de l’ensemble de ses demandeslui ordonner de justifier de leur consommation réelle d’eau sous astreinte de 100 euros par jour de retardle condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la dite loi dispose par ailleurs :

«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 42 de la loi sus visée dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sur les frais, l’article 10-1 de la même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

A cet égard, les honoraires du syndic, dus en vertu d’un contrat de mandat donné par le syndicat des copropriétaires, constituent la rémunération du temps consacré notamment à sa mission de recouvrement des charges et ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement des charges. Le coût de l’assignation est compris dans les dépens et le coût de l’intervention d’un avocat peut être compensé par une demande au titre des frais irrépétibles.

Seuls les lettres recommandées, sommations et commandements, postérieurs à la première mise en demeure, peuvent donc être considérés comme des frais nécessaires au sens du texte précité, sous réserve d’absence d’abus au regard notamment de leur fréquence.

Enfin en application du paragraphe IV de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est le seul responsable de la gestion de l’immeuble et ne peut se faire substituer dans sa mission, doivent être exclus les frais résultant du recouvrement des charges par des tiers.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE verse au débat :

le contrat de syndicle règlement de copropriétéun relevé de compte propriétaireles procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 17 mai 2021, 25 avril 2022, 17 mai 2023 et 20 mars 2024les appels de fonds.

Les époux [O] contestent les sommes qui leur sont demandées au titre de leur consommation d’eau.

Cependant il convient de constater que la répartition faite a été approuvée à l’occasion de la remise des comptes annuels par les assemblée générale des copropriétaires dont les procès-verbaux ont été versés au débat. Notamment :

l’état de répartition au 30 septembre 2021 appliquant les forfaits eau froide de 30 m3 et eau chaude de 20m3 aux défendeurs a été approuvé par l’assemblée générale du 17 mai 2021la résolution n°26 de l’assemblée générale du 25 avril 2022 prévoit que les copropriétaires n’ayant pas remplacé leur compteur (ce qui était le cas des époux [O], ces derniers établissant avoir remplacé leur compteur d’eau que le 26 septembre 2023) paieraient un solde de charges non réparties au prorata de leurs charges généralesla résolution n°27 de la même assemblée générale décide de mettre en place un forfait de 100m3 d’eau froide et 100m3 d’eau chaude pour les copropriétaires ayant refusé l’accès à leur logement pour la pose de compteurs d’eau chaude et d’eau froidele même forfait a été appliqué lors des assemblées générales du 25 avril 2022 et du 17 mai 2023l’assemblée générale du 20 mars 2024 a approuvé le budget prévisionnel du prochain exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025

Il n’apparaît nulle part dans les pièces des défendeurs que ces derniers ont contesté l’approbation les comptes annuels au cours des assemblées générales. Il n’est pas non plus établi qu’ils ont contesté les décisions des assemblées générales.

Au vu de ces pièces, la créance au titre des charges et provisions pour charges impayées et des frais au 1er octobre 2024 apparaît fondée à hauteur de 7 828,94 euros après déduction de la somme de 96,68 euros qui concerne un acte de procédure. Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] sont condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE cette somme avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur, ne démontre ni la mauvaise foi du demandeur ni un quelconque préjudice. »

En l’espèce, le demandeur, ne démontre ni la mauvaise foi du demandeur ni un quelconque préjudice.

Dès lors, sa demande, infondée, sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

Le Syndicat des copropriétaires ayant justifié l’application du barème des charges d’eau chaude et d’eau froide aux défendeurs, il n’est pas tenu à leur verser une quelconque justification de leur consommation réelle.

Les époux [O] seront donc déboutés de leur demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La créance étant exigible, aucune circonstance ne commande de déroger à ce principe.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront assumés par les défendeurs qui succombent.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE la somme de 7 828,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtés à la date du 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PROVINCES DE FRANCE la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [O] née [X] et Monsieur [R] [O] aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT