TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 24/12174 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IPV

N° de MINUTE : 25/00406

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “LES COTEAUX DE [Localité 13]” SITUEE [Adresse 1],

représenté par son syndic en exercice, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE, exerçant sous le nom commercial CITYA SGA, SAS

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [X]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assisté aux débats de Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [X] est propriétaire des lots n°130 et n°340 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] et du lot n°444 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 02 octobre 2024 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », par l’intermédiaire de son avocat, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] a mis en demeure Mme [Z] [X] de régler la somme de 555,43 euros au titre de la provision exigible le 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] a assigné Mme [Z] [X] devant le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY selon la procédure accélérée au fond et demande au Président, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner Mme [Z] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], sis [Adresse 2] la somme totale de 2 492,92 euros correspondant à :

* 1 110,86 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 09 décembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 octobre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

* 1 223,66 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024-2025 devenues exigibles par anticipation ;

* 158,40 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— condamner Mme [Z] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], sis [Adresse 2] la somme totale de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [Z] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], sis [Adresse 2] la somme totale de 1 944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— condamner Mme [Z] [X] aux entiers dépens.

Mme [Z] [X] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 07 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] a maintenu ses demandes telles qu’elles résultent de son assignation du 12 décembre 2024.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, Mme [Z] [X], assignée par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024 signifié à étude, n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

L’article 19-2 de la loi n°65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] verse notamment à l’appui de sa demande :

— une matrice cadastrale éditée le 26 août 2024 ;

— le contrat de syndic pour la période du 30 novembre 2023 au 29 janvier 2025 ;

— la mise en demeure adressée par l’intermédiaire de son conseil à Mme [Z] [X] par lettre recommandée avec avis de réception datée du 02 octobre 2024 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », pour la somme de 555,43 euros au titre de la provision exigible le 1er octobre 2024 ;

— un tableau de décompte daté du 09 décembre 2024, portant sur la période du 1er juillet 2024 au 19 novembre 2024 et mêlant les provisions sur charges et sur fonds travaux ALUR aux frais de mise en demeure ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 décembre 2021 et 30 novembre 2023, ayant approuvé respectivement les comptes de l’exercice clos au 30 juin 2021, la modification du budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024 et le budget prévisionnel 2024/2025, qui n’ont fait l’objet d’aucune action en annulation ;

— des appels de provision, régularisations de charges et frais datés du 23 décembre 2021 au 05 septembre 2024 ;

— un tableau sur papier entête CITYA SGA IMMOBILIER au titre du budget 2024 mentionnant des provisions dues au 3eme trimestre 2024, 4ème trimestre 2024, 1e trimestre 2025 et 2ème trimestre 2025, avec respectivement des dates d’exigibilité au 1er juillet 2024, 1er octobre 2024, 1er janvier 2025 et 1er avril 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] ne justifie pas du fait que le lot n°444 visé par l’appel de fonds du 05 septembre 2024 versé aux débats correspond à un lot de l’immeuble sis [Adresse 2] d’autant que la matrice cadastrale indique que ce lot est situé [Adresse 7] à [Localité 14].

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 3] ne justifie pas de l’absence de paiement par Mme [Z] [X] de la 2ème provision de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, exigible le 1er octobre 2024, dans le délai de 30 jours de la mise en demeure du 02 octobre 2024.

En effet, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] se limite à verser aux débats un tableau qu’il a lui-même établi (pièce demandeur n°4), qui n’est corroboré par aucune autre pièce comptable.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] ne rapporte ni la preuve de l’exigibilité de la 2ème provision de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 pour le lot n°444 qui est situé dans un autre immeuble ni celle de l’absence de paiement par Mme [Z] [X] de cette provision due pour les lots n°130 et n°340 dans le délai de 30 jours.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre de la 2ème provision de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande au titre de la provision la 2ème provision de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, il sera débouté de sa demande au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues devenue sans objet.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] ayant été débouté de sa principale au titre de la 2ème provision de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, cette demande étant devenue sans objet.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande, soit une faute imputable à Mme [Z] [X], distincte de l’absence de paiement des charges de copropriété, qui n’est pas prouvée, du préjudice subi par ce Syndicat des copropriétaires et un lien de causalité entre ce préjudice et une faute de Mme [Z] [X].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code et la nature de l’affaire ne commande pas de l’écarter.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2], partie tenue aux dépens, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] de sa demande au titre de l’appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 visée dans la mise en demeure du 02 octobre 2024 et des provisions sur charges de copropriété échues depuis cette mise en demeure ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] de ses demandes au titre des provisions non échues postérieurement à la mise en demeure du 02 octobre 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] aux entiers dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 11 Mars 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. HAFFOU G.HIRIART