COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00078 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PM6F

du 22 Octobre 2024

M. I 24/00001069

N° de minute

affaire : [N] [Y]

c/ S.A.R.L. STRATEGE, [H] [C]

Expédition délivrée

à M^e RIBEIRO

DE CARVALHO

M^e ZUELGARAY

M^e FOUR

Copie service EXPERTISE

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt deux Octobre

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, juge des référés, assistée de Madame Laura PLANTIER, greffier avons rendu l’ordonnance suivante :

A la requête de :

M. [N] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.R.L. STRATEGE dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

Mme [H] [C] épouse [M]

[Adresse 4]

Repprésentée par M^e Marianne FOUR, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 29 décembre 2023, Monsieur [N] [Y] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, Madame [H] [C], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— ordonner une expertise judiciaire afin que l’expert mesure l’appartement constituant le lot n°24 dans l’immeuble immobilier située à [Localité 10] sis [Adresse 3] et [Adresse 2], qu’il chiffre le préjudice lié à la différence de superficie et qu’il recherche l’existence de vices allégués portant sur le balcon de l’appartement tout en chiffrant les préjudices en résultant et notamment la perte de jouissance temporaire.

— dire que la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert sera à la charge de Madame [H] [C] et qu’en cas de refus de cette dernière de procéder à la consignation ordonnée, il pourra y pourvoir afin de ne pas retarder le déroulement des opérations d’expertise.

Par acte du commissaire de justice en date du 25 mars 2024, Mme [H] [C] a dénoncé l’assignation à la société STRATEGE aux fins :

— de jonction entre les procédures

— ordonner que les opérations d’expertise soient engagées au contradictoire de la société

étendre la mission de l’expert à la détermination de la valeur vénale du bien à la date de la vente

A l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [N] [Y] représenté par son conseil, a maintenu sa demande.

Il fait valoir qu’il a fait l’acquisition le 9 janvier 2023 d’un appartement auprès de Madame [C] au prix de 329 000 €, que l’acte de vente stipule une superficie de 60,66 m² mais qu’il a rapidement eu des doutes sur la superficie réelle de l’appartement, qu’il a mandaté deux cabinets et qu’ils ont relevé une superficie de 55.61 à 56,13 m². Il expose s’en être plaint auprès de la venderesse à laquelle il a été adressé une sommation de lui payer la somme de 26 515,43€ correspondant à la différence de valeur de l’appartement entre la superficie annoncée dans l’acte de vente et la superficie réelle en application de la clause de garantie de superficie visée dans l’acte en vain. Il ajoute en outre qu’il lui a été volontairement caché que le balcon présentait des désordres structurels et que la mairie de [Localité 10] a rendu un arrêté municipal 11 août 2023 interdisant l’accès à tous les balcons de la cour intérieure de l’immeuble. Il expose en conséquence qu’une expertise judiciaire est nécessaire au contradictoire des parties

Madame [H] [C] représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures :

— d’ordonner la jonction des instances

— le rejet de la demande d’expertise judiciaire tendant à rechercher l’existence de vices portant sur le balcon de l’appartement et chiffrer les préjudices en résultant

— de lui donner acte de ses protestations et réserves quant aux autres missions que Monsieur [Y] souhaite voir confier à l’expert

— dire que l’expertise devra être menée au contradictoire de la SARL STRATEGE

— étendre la mission de l’expert à la détermination de la valeur vénale du bien à la date de la vente

— rejeter la demande de Monsieur [Y] tendant à ce que les frais d’expertise soient payés par provision par elle

Elle expose que lors la vente, une attestation établie par la société Stratège en date du 28 février 2022 ayant mesuré la superficie de l’appartement de 60,66 m² a été produite, qu’il est nécessaire que cette expertise se déroule au contradictoire de cette dernière au vu de la contestation soulevée quant à la superficie du bien vendu et que l’expert désigné devra déterminer la valeur du bien au regard du marché immobilier à la date de la vente car elle est légitime à faire vérifier à quel prix le bien aurait pu être vendu. Elle ajoute que Monsieur [Y] qui se plaint de l’état des balcons a pu se convaincre lui-même des dégradations les affectant lors des visites de l’appartement avant la vente, qui étaient visibles à l’œil nu de sorte qu’il ne peut prétendre sérieusement ne pas en avoir eu connaissance tout en précisant que les procès-verbaux d’assemblée générale lui avaient été adressés.

La SARL STRATEGE représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures, déposées à l’audience :

— la jonction des instances

— de lui donner acte de ses protestations et réserves

— de compléter la mission de l’expert afin qu’il détermine l’aspect matériel du lot 24 lors du mesurage de février 2022, l’origine de l’écart de surface entre le mesurage qu’elle a effectué et les mesurages d’autre part, recueille une copie des plans annexés à l’acte notarié du 9 janvier 2023 et détermine la nature exacte des travaux effectués antérieurement à la vente de pièces justificatives à l’appui

Elle expose qu’elle a procédé avant le compromis du 26 octobre 2022 signé entre les parties à un relevé de la superficie de l’appartement de 60,66 m², qu’il relève d’une bonne administration de la justice que les opérations d’expertise lui soient communes opposables et qu’il est nécessaire d’ordonner un complément de mission car l’acte de vente indique que le vendeur déclare ne pas avoir réalisé d’aménagements des lots susceptibles d’en avoir modifié la superficie de l’appartement, ce que l’expert devra vérifier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS ET DECISION

Sur la jonction de l’affaire RG n° 21/00636 et RG n°24/00078

Dans le cadre d’une bonne administration de la justice il convient de joindre l’instance numéro RG n° 24/00636 à l’instance numéro RG n°24/00078, sous le numéro le plus ancien numéro, RG n°24/00078.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la superficie de l’appartement indiquée dans l’acte de vente du 9 janvier 2023 passé entre M.[Y] et Mme [C] épouse [M] est de 60,66 m² mais que les certificats de superficie du cabinet Reflex Expertise-Expert en date du 24 avril 2023 et du certificat du cabinet C.A.M. E en date du 19 mai 2023 réalisés à la demande de Monsieur [Y] font état d’une superficie inférieure oscillant entre 55,61 m² et 56,13 m² .

De plus, il est établi qu’un arrêté municipal en date du 11 août 2023, a été pris par la mairie de [Localité 10] soit postérieurement à la vente, aux fins d’interdiction d’accès à tous les balcons de la cour intérieure de l’immeuble. Selon un courrier de la société IBF, en date du 17 février 2021, mandatée par le syndic de l’immeuble, une fragilité structurelle des balcons à la suite de la dégradation des dalles des balcons qui ne remplissaient plus leur rôle de répartition des charges sur les éléments métalliques porteurs et qui risquaient de casser, avait été signalée au syndic.

Mme [C], fait cependant valoir que Monsieur [Y] ne pouvait ignorer les dégradations affectant les balcons lors des visites de l’appartement effectuées avant la vente, celle-ci étant visibles à l’œil nu et que le procès-verbal d’assemblée générale du 8 septembre 2021 mentionnant que selon le rapport de la société IBF, les balcons ne présentaient pas de risque mais qu’il y avait nécessité de remettre en état les sols des quatre balcons privatifs, lui avait été communiqué.

Toutefois, bien que Mme [C] s’y oppose, force est de considérer que Monsieur [Y] justifie d’un intérêt légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise au vu de l’arrêté préfectoral interdisant l’accès aux balcons, qui a été pris environ huit mois après la vente et des désordres les affectant, étant précisé que l’expert devra se prononcer sur la date d’apparition des désordres.

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.Il convient également de faire droit aux demandes d’extension de mission formée par les parties défenderesses, en l’absence d’opposition soulevée à ce titre, ces dernieres justifiant d’un motif légitime.

Les modalités de cette expertise, qui sera ordonnée aux frais avancés de Monsieur [N] [Y], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance. Sa demande visant à ce que les frais soient avancés par M/me [C] sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire et de l’expertise ordonnée, il convient de laisser à la charge de M.[Y] en sa qualité de demandeur, la charge des dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du nouveau code de procédure civile,

Vu les protestations et réserves de Madame [H] [C] et de la SARL STRATEGE ;

Ordonnons la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro RG n°24/00636 avec l’instance enrôlée n° 24/00078 sous ce dernier numéro ;

Ordonnons une expertise judiciaire;

Commettons pour y procéder Monsieur [P] [Z] [E], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

[Adresse 6]

Mèl : [Courriel 9] ,

avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de :

* se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] et [Adresse 2] lot n°24 en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

*se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

*procéder à la mesure de la superficie de l’appartement constituant le lot 24 dans l’ensemble immobilier situé à [Localité 10] [Adresse 3] et [Adresse 2] ;

*donner tous éléments utiles sur la valeur vénale du bien à la date de la vente ;

* donner tous éléments utiles sur la composition de l’appartement vendu ( lot 24), lors du mesurage effectué par la SARL STRATEGE, déterminer si des travaux ont été réalisés antérieurement à la vente, à quelle date et notamment s’ils ont pu entrainer une modification de la surface de l’appartement ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par Monsieur [N] [Y] portant sur les balcons de l’appartement dans son assignation et les pièces versées aux débats;

* dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la vente ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés ; situer leur date d’apparition ;

* rechercher les causes des désordres et préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

*préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues  ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que Monsieur [N] [Y] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 22 décembre 2024, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion ;

DISONS que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d”une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation. Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS qu’avant la première réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et leurs pièces numérotées sous bordereau daté ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, il devra adresser au magistrat mandant et à chacune des parties ou à leurs avocats, la liste des personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard le 22 mai 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations ;

DISONS que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d”honoraires en même temps qu”il justifiera l”avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d”honoraires, d”un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d”en débattre contradictoirement préalablement à l”ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l”expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l”utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d”experts de justice concernant la dématérialisation de l”expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1 du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l”article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance à la charge de Monsieur [N] [Y] ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES