RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00512 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFF4

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 06 OCTOBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANTA APOLONIA REP/ LA SARL RUNIMMO

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C], [B], [Y] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [P] [U] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L], co-propriétaires des lots n° 123 (appartement) et 124 (cellier) de la résidence [11] située au [Adresse 3] sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société RUNIMMO GESTION, les a fait assigner, par des actes de commissaire de justice du 12 juin 2025, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur condamnation au paiement de la somme de 6.892,66 euros au titre des charges de copropriétés échues et impayées et des provisions sur charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2024, date de la mise en demeure ;

— leur condamnation au paiement de la somme de 162,75 euros au titre des frais de recouvrement;

— leur condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— leur condamnation au paiement d’une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA, représenté par son syndic, la société RUNIMMO GESTION, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 6.981,16 euros, en ce compris les frais de recouvrement de 162,75 euros. Il s’en est remis à l’appréciation du tribunal s’agissant de la demande de délais de paiement présentée en défense.

Monsieur [C] [L], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette en principal mais a demandé un arbitrage des demandes de frais et de dommages et intérêts. Il a indiqué qu’il résidait désormais à [Localité 9], que le couple était en instance de divorce et a invoqué leur bonne foi. Il a également mentionné une difficulté dans la gestion immobilière de leur appartement tenant à la perception des loyers. Il a sollicité des délais de paiement en proposant de régler la somme de 500 euros par mois pour apurer leur dette.

Bien que régulièrement convoquée par un acte de commissaire de justice du 12 juin 2025 signifié à personne, Madame [P] [U] épouse [L] ne s’est pas présentée, ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA produit notamment à l’appui de sa demande :

— le contrat de mandat du syndic conclu le 6 juin 2025 pour une durée de 36 mois du 6 juin 2025 au 5 juin 2028 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 avril 2021, 8 avril 2022, 29 septembre 2023 et 19 avril 2024 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— une première mise en demeure du 7 novembre 2023 et une mise en demeure du 15 juillet 2024 réceptionnée le 24 juillet 2025 ;

— un décompte arrêté au 26 août 2025.

Il y a lieu de constater que les appels de fonds sur la période concernée ne sont pas produits par le syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA.

Toutefois, il ressort du décompte versé aux débats et des déclarations non contestées des parties que la dette de charges de copropriété de Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L], arrêtée au 26 août 2025, s’élève à la somme de 6.724,50 euros, déduction faite des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA, représenté par son syndic, la société RUNIMMO GESTION, la somme de 6.724,50 euros arrêtée au 26 août 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de réception de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « contentieux » ou « suivi dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d’assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement engagés à hauteur de 162,75 euros. Il convient donc de condamner Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] à lui payer la somme de 162,75 euros à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’absence de mauvaise foi dûment caractérisée de Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L], il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [L] sollicite des délais de paiement et propose de régler leur dette par des versements mensuels de 500 euros jusqu’à son apurement total.

Eu égard au montant de la dette et en l’absence d’opposition du syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA, il convient d’accorder à Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] des délais de paiement dans les termes du dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L], succombant à l’instance, supporteront les entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA, représenté par son syndic, la société RUNIMMO GESTION, la somme de 6.724,50 euros arrêtée au 26 août 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025.

ACCORDE à Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] la faculté d’apurer la dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 12 mensualités de 500 euros et une 13ème de 724,50 euros correspondant au solde de la somme due.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA, représenté par son syndic, la société RUNIMMO GESTION, de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA, représenté par son syndic, la société RUNIMMO GESTION, la somme de 162,75 euros au titre des frais de recouvrement.

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SANTA APOLONIA, représenté par son syndic, la société RUNIMMO GESTION, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [L] et Madame [P] [U] épouse [L] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE