COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE LAURENTINE c/ [P] [G]

N°

Du 09 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/02385 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYYY

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

le 09 Décembre 2024

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nous Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-présidente à la 4ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

Vu l’article 778 du Code de procédure civile, le dépôt du dossier a été autorisé et l’affaire renvoyée devant le Tribunal pour être jugée sans plaidoirie, le prononcé du jugement étant fixé au 09 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Président, assistée de Madame KALO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LAURENTINE Représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulants

représenté par M^e Cécile BIGUENET-MAUREL, de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidants

DÉFENDEUR:

Monsieur [P] [G]

[Adresse 3]

[Localité 8]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [G] est propriétaire des lots n°129 et 177 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Résidence [7] » situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Par lettre du 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » a mis en demeure M. [P] [G] de payer la somme de 1.024,17 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 30 juin 2023.

Le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » a fait délivrer à M. [P] [G] une sommation de payer la somme de 1.794,83 euros due au 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » situé [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner M. [P] [G] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

1.591,47 euros de charges de copropriété arrêtées au 5 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023, date de la première mise en demeure,423,50 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires à la date du 5 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023,8.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, avec distraction au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer, et les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10/07/1965.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, tous les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels, les relevés des appels de fonds afférentes aux charges courantes et aux travaux, les décomptes individuels de charges ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il précise que le décompte du copropriétaire défendeur est débiteur depuis le 15 septembre 2021 et ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire d’un montant de 423,50 euros doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [P] [G] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [P] [G] est propriétaire des lots de copropriété n°129 et 177,le procès-verbal de l’assemblée générale du 24/11/2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 17/06/2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24/05/2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [P] [G],une mise en demeure de payer la somme de 1.024,17 euros de charges de copropriété dues au 30 juin 2023, adressée à M. [P] [G] par lettre du 30 juin 2023,une sommation de payer la somme de la somme de 1.794,83 euros due au 26 février 2024 délivrée à M. [P] [G] par acte du 1er mars 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 2.014,97 euros au 5 juin 2024, somme incluant des frais de 423,50 euros et des charges et provisions de 1.591,47 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance de charges d’un montant de 1.591,47 euros, comptes arrêtés au 5 juin 2024 que M. [P] [G] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1er mars 2024 réclamant la totalité de cette somme et jusqu’à parfait règlement.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis, sur le fondement de ce texte, que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la première mise en demeure (60 euros). En revanche, les frais de contentieux, de traitement rejet et de rappel qui constituent des actes élémentaires d’administration du syndic ne seront pas retenus comme nécessaires.

Par conséquent, M. [P] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » la somme de 60 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance avec intérêt au taux légal à compter 1er mars 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des différents décomptes fournis que M. [P] [G] avait mis en place des prélèvements automatiques pour le règlement de ses charges et qu’il n’a plus procédé à aucun règlement à compter du mois d’octobre 2022, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour pallier sa défaillance et faire face aux dépenses courantes.

En considération du montant de sa dette de charge, la réparation du préjudice occasionné à la collectivité des copropriétaires sera évaluée à la somme de 200 euros.

Par conséquent, M. [P] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » la somme de 200 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa défaillance dans le règlement de ses charges.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [P] [G] sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat au Barreau de Nice, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » situé [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 1.591,47 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 5 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » situé [Adresse 5] la somme de 200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » situé [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence [7] » situé [Adresse 4] à [Localité 8] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [P] [G] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT