Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituépar Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [V]

3 Allée du Bois

Etage 3

44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/03287 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK7E

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [M] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 18 décembre 2002, prenant effet à la même date, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail à Madame [F] [V] un local à usage d’habitation au 3ème étage sis 3 allée du Bois à Sainte-Luce-Sur-Loire (44980), moyennant un loyer mensuel révisable de 309.14 euros, outre une provision sur charges de 20 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer. Par avenant en date du 28 juin 2019, Madame [F] [V] étant décédée, le contrat de bail a été transféré à Madame [M] [V], sa fille, seule titulaire du bail.

Par acte du 20 novembre 2023, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, la société bailleresse lui a délivré un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la SA Atlantique Habitations a assigné Madame [M] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— à titre principal, constater à compter du 20 décembre 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 20 janvier 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 18 décembre 2002 et de son avenant en date du 28 juin 2019 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [V], ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [M] [V] au paiement :

— de la somme de 4 310.12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 20 novembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du 20 décembre 2023 ou du 20 janvier 2024 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération des lieux ;

— de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— rappeler à la locataire qu’elle reste tenue au paiement de son loyer courant de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyer courant à compter de la date d’audience du jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de saisir le Juge.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a indiqué avoir opéré une régularisation des surloyers.

Régulièrement assignée à étude, Madame [M] [V] n’a pas comparu et personne ne l’a représentée.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La locataire n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 5.2 une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2023, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [M] [V] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours. Or la locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

Cependant, il ressort du décompte produit par la société bailleresse qu’une assurance a été souscrite pour le compte de la locataire à compter d’octobre 2022, soit un an avant la notification du commandement de payer.

La société bailleresse, qui a souscrit une assurance pour le compte de sa locataire défaillante, a implicitement renoncé à se prévaloir des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.

Par conséquent, il convient de la débouter de la demande de ce chef.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 4.6.1 du contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2023, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [M] [V] un commandement de payer les loyers, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 295.69 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 6 novembre 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 janvier 2024.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [V] et de tous occupants de son fait, étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date à défaut de départ volontaire, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation due

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 21 janvier 2024, Madame [M] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner Madame [M] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et assortie des intérêts au taux légal et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Celle-ci se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2025.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [M] [V] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social n’a pas pu être réalisé, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte du décompte en date du 26 février 2025 que les loyers et charges du local d’habitation n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 6 417.15 euros, terme de janvier 2025 inclus.

Il convient cependant de déduire de cette somme les frais de contentieux, ces derniers relevant des dépens (301.65 euros), ainsi que les frais de dossiers non justifiés pour les années 2023 et 2025 (50 euros).

La créance étant justifiée pour la somme de 6 065.5 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [M] [V] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 1 295.69 euros, du 4 octobre 2024 sur la somme de 4 310.12 euros et de la date du jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que la défenderesse est redevable des loyers et des charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe également de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [M] [V], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse, les frais que cette dernière a dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [M] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA Atlantique Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 18 décembre 2002 et de son avenant conclu le 28 juin 2019 entre la SA Atlantique Habitations et Madame [M] [V] portant sur un local à usage d’habitation au 3ème étage sis 3 allée du Bois à Sainte-Luce-Sur-Loire (44980), à compter du 21 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à verser à la SA Atlantique Habitations la somme de 6 065.5 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 1 295.69 euros, du 4 octobre 2024 sur la somme de 4 310.12 euros et de la date du jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la défenderesse ses obligations et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à la SA Atlantique Habitations une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [M] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA