COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [S], [C] [Z] c/ [T] [X], [H] [F] épouse [X]

N°/24/00848

Du 20 Novembre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 21/02981 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NTAJ

Grosse délivrée à:

M^e Véronique ESTEVE

expédition délivrée à:

M^e Olivier FLEJOU

le 21/112024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Novembre 2024 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [V] [S]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [C] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [T] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Véronique ESTEVE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [H] [F] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Véronique ESTEVE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 4 août 2021 par lequel monsieur [V] [S] et madame [C] [Z] ont fait assigner monsieur [T] [X] et madame [H] [F] épouse [X] devant le tribunal de céans ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [V] [S] et madame [C] [Z] (rpva 27 septembre 2023) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 1112-1, 1137 et suivants, 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 146 du Code de procédure civile,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

A titre principal

DIRE ET JUGER que le bien immobilier qu’ils ont acheté à Monsieur [T] [X] et Madame [H] [F] épouse [X], sis [Adresse 6], cadastré section A, n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 10], présente des vices cachés que les vendeurs ne pouvaient ignorer.

DIRE ET JUGER que Monsieur [T] [X] et Madame [H] [F] épouse [X] ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de vente.

DIRE ET JUGER qu’en leur transmettant un diagnostic de performance énergétique dont ils savaient que le contenu était erroné, Monsieur [T] [X] et Madame [H] [F] épouse [X] ont commis un dol.

En conséquence,

ORDONNER la réduction du prix de vente, de 450.000 euros à 330.000 euros.

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [H] [F] épouse [X] à leur payer la somme de 120.000 euros.

A titre subsidiaire,

ORDONNER une expertise judiciaire du bien immobilier situé [Adresse 7], cadastré section A, n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 10], confiée à tel expert qu’il plaira, avec pour mission de :

Se rendre sur place après y avoir convoqué les parties ;

Y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices ou non-conformités allégués par les consorts [S], résultant du rapport d’expertise contradictoire du 5 octobre 2020 ;

Distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;

Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;

Donner tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ; Examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse en produisant des photographies ;

En indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

Préciser notamment pour chaque vice s’il provient : d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur, de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres), d’une autre cause ;

Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ; Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’ne aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du code civil) ; Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ; Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

S’agissant des non-conformités, fournir à la juridiction tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

Déposer un pré rapport d’expertise en laissant un délai d’au moins 6 semaines aux parties pour déposer des dires ;

Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

En tout état de cause

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [H] [F] épouse [X] à leur payer la somme de 5.750 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [H] [F] épouse [X] aux dépens de l’instance, au profit de M^e Olivier FLÉJOU, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [T] [X] et madame [H] [F] épouse [X] (rpva 9 octobre 2023) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 1641 du Code civil, 1137 du Code civil

JUGER que les époux [X] ne sont pas des professionnels

JUGER que le bien vendu n’était entaché d’aucun vice caché

JUGER que le rapport PACIFICA ne rapporte pas la preuve de la cause des désordres

JUGER que les époux [X] n’ont pas commis de dol en ne déclarant l’existence de travaux intérieurs 5 ans avant la vente, travaux qui ont apporté une amélioration à leur habitat et qui ne nécessitait aucune autorisation administrative

JUGER qu’ils étaient de bonne foi lors de la vente de leur bien et n’avaient pas connaissance des désordres invoqués autres que ceux mineurs qui étaient apparents

Vu la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente

DEBOUTER les consorts [S]/[Z] de leurs demandes fondées sur l’article 1641 du Code Civil

Sur l’article 1137 du Code Civil

JUGER que les époux [X] n’ont effectué aucune manœuvre dolosive lors de la vente de leur maison, notamment en ne déclarant pas l’existence de travaux de rénovation de fenêtres 5 ans avant la vente

DEBOUTER les consorts [S]/[Z] de l’intégralité de leurs demandes

JUGER que les dépens seront à la charge des demandeurs

A titre reconventionnel :

CONDAMNER les consorts [S]/[Z] à leur payer la somme de 5 000 € sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les consorts [S]/[Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître ESTEVE

A titre subsidiaire

Pour le cas où le Tribunal décidait d’une mesure d’expertise

Il conviendra de bien distinguer la nature des désordres et leur origine par rapport à l’acte de vente

METTRE la consignation à la charge des demandeurs

LES DEBOUTER de toutes autres demandes

RESERVER les dépens ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023, avec clôture différée au 15 décembre 2023, et fixation en audience de jugement le 22 janvier 2024, avec rabat de l’ordonnance de clôture le 25 mai 2023, et renvoi à la mise en état du 15 juin 2023 pour conclusions des demandeurs.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023 avec clôture différée au 24 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Par acte authentique du 10 décembre 1998 dressé par Maître [P], notaire à [Localité 9], Monsieur [T] [X] et Madame [H] [F] épouse [X] ont acquis une propriété sise [Adresse 5] à [Localité 11], qu’ils ont ensuite vendue par acte sous seing privé en date des 18 et 20 janvier 2020 à Monsieur [V] [S] et à Madame [C] [Z] au prix net vendeur de 450.000 euros outre 33.100 euros de frais, taxes et débours.

Un diagnostic technique établi le 20 février 2019 par la Société ACTIV’EXPERTISE a été transmis aux acquéreurs.

Les demandeurs font valoir que dans le cadre de travaux d’embellissement qu’ils ont entrepris, ils ont eu la mauvaise surprise de découvrir un certain nombre de vices cachés affectant le bien.

Ils exposent qu’ils ont fait réaliser une expertise par leur assureur, que dans les suites de cette expertise, l’entreprise en charge du diagnostic technique, a rédigé un second diagnostic «rectificatif » et a recalculé le DPE, sans visite, que le diagnostic de performance énergétique a également été revu.

Ils indiquent avoir également subi des désordres liés à l’évacuation des eaux usées de la maison.

Ils invoquent la responsabilité des vendeurs, arguant que bien qu’il soit stipulé une absence de garantie des vices cachés dans l’acte authentique, cette clause exonératoire ne s’applique pas, dès lors que le vendeur a fait preuve de mauvaise foi dans le cadre du contrat de vente.

Ils soutiennent que la maison présente des vices cachés que les vendeurs ne pouvaient ignorer, notamment l’humidité, la toiture de l’appentis qui était affaissée de sorte que les eaux de pluie ruissellent vers la maison et non vers l’extérieur, des moisissures cachées derrière la cuisine et à l’intérieur du placard du chauffe-eau, que les vendeurs ne pouvaient ignorer que la VMC était défectueuse, que les murs étaient pourris et se décomposaient.

Ils ajoutent que les « champignons noirâtres » constatés par l’Huissier de justice ajoutent à cette problématique un aspect inesthétique évident.

Ils concluent que la maison subit nécessairement une dépréciation significative.

Ils concluent qu’il a suffi qu’ils tirent l’électroménager pour constater les vices, non révélés par la démolition des murs, qu’ils étaient cachés derrière les meubles et l’électroménager, que le mur s’est littéralement désagrégé à cause de l’humidité, que les huisseries sont mal fixées et mal isolées, que les canalisations étaient totalement obstruées par des racines, que dès le premier jour d’utilisation de la douche, les eaux usées sont remontées dans les canalisations.

Ils concluent que les défendeurs se sont abstenus de leur délivrer une information claire et loyale sur ces vices.

Ils expliquent que contrairement aux affirmations contenues dans l’acte authentique,une rénovation a eu lieu moins de cinq ans avant la vente pour le changement de fenêtres, l’isolation des combles, la dépose des boiseries, la fourniture d’une gouttière et le débouchage de ses tuyaux, la démolition d’une cheminée, la découpe et le rebouchage de cloisons, que la maison avait l’air saine quand ils l’ont visitées.

Ils font valoir que les défendeurs n’avaient jamais mentionné ces travaux avant l’expertise et n’avaient jamais produit la facture, avant la présente procédure, alors que l’acte de cession mentionne qu’aucun travaux n’a été entrepris depuis 10 ans.

Ils indiquent que les photographies produites par les défendeurs ont le mérite de démontrer que les vices étaient parfaitement cachés et qu’en conséquence ils n’avaient aucun moyen d’en avoir connaissance.

Ils ajoutent que les attestations de circonstances produites rédigées notamment par une personne employée ou un diagnostiqueur payé et missionné par les consorts [X], ne peuvent suffire à contredire les observations de l’Huissier de justice et de l’Expert.

Ils concluent qu’ils ne pouvaient ignorer que leur maison était en briques après y avoir habité pendant 22 ans.

Ils indiquent que les vendeurs leur ont transmis un diagnostic technique erroné qui est un vecteur majeur de l’information loyale qui doit être délivrée.

Ils sollicitent la réduction du prix de vente, afin de procéder à de nombreux travaux pour rendre la maison habitable, indiquant avoir dépensé la somme de 22.468,53 euros en fourniture, et que M. [S] a effectué lui-même les travaux, parfois aidé par un tiers, ce qui a évité des frais de main d’oeuvre considérable et produisent un devis pour la rénovation du rez-de-chaussée compte tenu des murs pourris et de l’humidité pour un montant de 32.895 € .

A titre subsidiaire, ils sollicitent qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

En réponse, les défendeurs concluent qu’ils sont profanes en matière immobilière ou de construction, que la maison en cause constituait leur domicile conjugal depuis 1998, soit depuis 22 ans, qu’ils n’ont jamais effectué de gros travaux, autres que de l’entretien ou de l’amélioration, qu’ils n’ont pas rencontré de problème, que ce soit d’humidité, de canalisations ou autre, ce qu’ont attesté plusieurs témoins.

Ils exposent qu’en décembre 2015, ils ont fait appel à une entreprise pour procéder à une rénovation intérieure notamment un changement de fenêtres et extérieure, ne nécessitant ni permis de construire, ni autorisation administrative.

Ils concluent qu’ils n’avaient aucun intérêt à dissimuler l’existence de travaux qui apportaient une amélioration à leur maison et qui étaient apparents.

Ils font valoir que les consorts [S]/[Z], après avoir fait procéder à la démolition des murs de la cuisine, ont fait établir un constat d’Huissier plus de 6 mois après la vente, qu’il aurait été nécessaire qu’ils justifient de l’état de la maison avant toute démolition pour déterminer si la maison présentait des traces d’humidité et les vices qu’ils invoquent.

Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient connaître l’état des murs derrière les éléments de cuisine équipée, car aucun désordre n’était visible avant démolition.

Sur la demande principale:

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La connaissance du vice par le vendeur ne peut se déduire ni de son ancienneté ou de son antériorité à la vente, ni de l’occupation des lieux depuis plusieurs années, sans preuve objective.

L’acte authentique de vente signé entre les parties prévoit que l’acquéreur prend le bien en l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés ; s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Les demandeurs exposent que divers vices cachés affectent le bien immobilier en cause, dont les vendeurs avaient connaissance avant la vente, qu’ils les leur ont volontairement dissimulés.

Il est établi que la maison vendue est une maison ancienne construite en 1984, et que la cuisine équipée avait été installée en 2004 (pièce 3), donc plus de 16 ans avant la vente litigieuse.

Les photographies produites au débat par les vendeurs démontrent que les lieux avant la vente, étaient à première vue en bon état.

Les demandeurs ont pris possession de ce bien fin mars 2020, et invoquent à l’appui de leurs demandes un procès verbal de constat d’huissier en date du 9 octobre 2020, soit plus de 6 mois après la vente.

Ils produisent un rapport d’expertise amiable réalisé le 5 octobre 2020 par leur assureur, qui retient une incohérence entre le diagnostic technique immobilier daté du 20 février 2019 et l’isolation thermique (7 cm annoncée contre 2 cm en réalité).

Cet élément n’était pas visible et il n’est pas établi que les vendeurs étaient au courant de cette différence et de la réalité de la consistance de l’isolation thermique.

Il n’est pas non plus établi que les vendeurs avaient connaissance et ont volontairement caché aux acheteurs que derrière les cloisons, la maison avait été construite en briques et non en béton banché comme l’a retenu le diagnostiqueur préalablement à la vente.

De plus, cette erreur du diagnostiqueur n’a pas eu de conséquence sur le diagnostic de performance énergétique, la maison étant restée classée sur un plan énergétique en catégorie C après correction.

L’expert d’assurance retient en outre un défaut de pose des menuiseries qui pourrait être la cause d’infiltrations, mais ajoute qu’en l’absence de constat, cela reste une hypothèse.

Il a constaté que l’ancienne fuite d’eau située au niveau des arrivées et évacuations d’eau semble avoir été réparée, qu’il reste des moisissures, que le chauffe-eau produit de la chaleur et peut favoriser la formation de condensation.

Concernant ces traces de moisissures situées dans le placard derrière le cumulus, et les traces d’humidité situées derrière les cloisons, il n’est pas établi que les époux [X] connaissaient l’existence de ces désordres.

L’expert d’assurance n’a pas constaté de désordres se rapportant à des infiltrations à l’étage de la maison, comme alléguées par les demandeurs.

Concernant les cloques situées sur le mur d’entrée, elles étaient apparentes, et les consorts

[S]/[Z] ont pu les constater.

Concernant l’appenti extérieur, duquel la toiture se serait affaissée après la vente, il n’est pas établi que ce désordre existait lors de la vente, qu’il a été dissimulé par les vendeurs, s’agissant au surplus d’une simple remise qui n’affecte manifestement pas la stabilité de la construction principale.

Quoiqu’il en soit, cette toiture était visible lors de la vente, et il n’est pas établi que les époux [X] aient dissimulé un quelconque affaissement ou désordre dont les acheteurs ont fait état plusieurs mois après la vente litigieuse et après avoir effectué divers travaux.

Concernant les canalisations, les consorts [S]/[Z] les ont mis à jour après la vente et démontrent qu’elles contenaient des racines, soutenant que les époux [X] étaient obligatoirement au courant de ce désodre, au motif qu’ils devaient forcément avoir eu des canalisations bouchées, ce que ces derniers contestent.

Là encore, il n’est pas établi que ce désordre, s’il existait avant la vente litigieuse, était connu des vendeurs.

S’agissant des désodres invoqués concernant les fenêtres (défaut de fixation conforme), et le fait que les époux [X] n’aient pas informé qu’ils avaient fait changer les fenêtres par un professionnel 5 ans auparavant lors de travaux d’amélioration, l’expert d’assurance indique que selon lui, il est peu probable que ces dernières ne soient pas fixées au moment de la vente.

En procédant à une mise en eau des fenêtres, il indique ne pas avoir constaté d’infiltration.

L’absence d’information concernant des travaux d’amélioration et d’entretien par les époux [X] ne peut justifier de retenir qu’ils ont sciemment caché aux acheteurs des vices cachés, non démontrés par ailleurs.

Concernant le problème de la VMC, il n’est pas établi que les époux [X] avaient connaissance que la VMC, située dans les combles à un endroit qui n’était pas visible, ne fonctionnait plus lors de la vente.

Enfin, les attestations versées aux débats par les défendeurs démontrent que la maison ne présentait ni infiltration, ni traces ni odeur d’humidité peu de temps avant la vente.

Ainsi, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que les demandeurs ne prouvent pas l’existence de vices cachés, dont les défendeurs auraient été au courant lors de la vente du bien en cause, et qu’ils les leur auraient volontairement dissimulés.

Au surplus, le dol n’est pas davantage établi.

En effet, peut constituer un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Les travaux invoqués à l’appui de cette démonstration, non mentionnés par les époux [X] lors de la vente, remontent à 2015.

Cette absence de déclaration de changement des fenêtres et autres travaux d’amélioration, ne peut pas constituer une dissimulation intentionnelle s’agissant de simples travaux d’amélioration, réalisés par un professionnel.

Aucune manœuvre à ce titre pouvant constituer un dol n’est établie.

La mesure d’expertise judiciaire, sollicitée après deux ans de procédure, et plus de 3 ans après la vente alors que monsieur [S] indique avoir démonté des cloisons et réalisé divers travaux, sera rejetée comme tardive.

Les demandeurs seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires:

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [X] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les demandeurs seront condamnés à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, les consorts [S]/[Z] seront condamnés aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître ESTEVE.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que monsieur [V] [S] et madame [C] [Z] ne prouvent pas l’existence de vices cachés, dont monsieur [T] [X] et madame [H] [X] auraient été au courant lors de la vente du bien en cause, et qu’ils leur auraient volontairement dissimulés,

DIT que le dol n’est pas davantage établi,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DEBOUTE monsieur [V] [S] et madame [C] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [V] [S] et madame [C] [Z] à payer à monsieur [T] [X] et madame [H] [X] la somme de 5000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [V] [S] et madame [C] [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître ESTEVE.

LE GREFFIER LE PRESIDENT