COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 6] c/ [L]

MINUTE N°

DU

N° RG 24/03664 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6YA

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [L]

Le

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires L’ORANI, Représenté par son syndic en exercice la SARL ANA, dont le siège social est [Adresse 3], Prise en la personne de son gérant

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Alain PATRICOT, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [L]

né le 09 Mai 1945 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Fatma COSADIA, Vice-Présidente placée près la Cour d’appel d'[Localité 4] en provence déléguée au pôle de proximité de [Localité 7], assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au , les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [L] est propriétaire de biens immobiliers lots 6 et 40 dépendant d’un ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024 le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES l’a assigné devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

7 233,55 euros au titre des charges grevant ses lots, arrêtés au 7 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.1000 euros de dommages et intérêts1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileles dépens en ce compris les frais de commandement de payer des 7 juin 2023 pour un montant de 158,86 euros et 13 novembre 2023 pour un montant de 162,74 euros.

A l’audience du 6 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [Y] [L] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024

MOTIFS

Sur les conséquences de la non comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.»

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’état de la défaillance du défendeur, le Tribunal ne pourra examiner le litige qu’au vu des seuls documents fournis par la partie requérante.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la dite loi du 10 juillet 1965 :

«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.»

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 stipule :

«Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article».

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

A cet égard, les honoraires du syndic, dus en vertu d’un contrat de mandat donné par le syndicat des copropriétaires, constituent la rémunération du temps consacré notamment à sa mission de recouvrement des charges et ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement des charges. Le coût de l’assignation est compris dans les dépens et le coût de l’intervention d’un avocat peut être compensé par une demande au titre des frais irrépétibles.

Seuls les lettres recommandées, sommations et commandements, postérieurs à la première mise en demeure, peuvent donc être considérés comme des frais nécessaires au sens du texte précité, sous réserve d’absence d’abus au regard notamment de leur fréquence.

En outre, en application du paragraphe IV de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est le seul responsable de la gestion de l’immeuble et ne peut se faire substituer dans sa mission, doivent être exclus les frais résultant du recouvrement des charges par des tiers.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] verse au débat :

le relevé de propriétél’extrait de compte copropriétaire du 7 mars 2024le commandement de payer du 7 juin 2023le commandement de payer du 13 novembre 2023les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des exercices ayant approuvé les comptes et le vote le budgetle contrat de syndicat

Il ressort des documents que l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires a rendu certaine, liquide et exigible la créance du syndicat à l’égard de M.[Y] [L].

M.[Y] [L] est incontestablement redevable de la somme de 5941,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 7 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais, les mises en demeure dont les montants sont réclamées ne sont pas produites.

Seuls sont susceptibles d’être retenus ceux des commandements de payer des 7 juin 2023 pour un montant de 158,86 euros et 13 novembre 2023 pour un montant de 162,74 euros mais la demanderesse les sollicite également dans les dépens.

En l’état la somme demandée au titre des frais n’est pas justifiée et sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut prétendre à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la mauvaise foi du défendeur n’est pas établie.

Le demandeur ne rapporte pas non plus la preuve du préjudice financier de la copropriété.

Faute d’être étayée, la demande est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne commande de déroger à ce principe.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront assumés par le défendeur qui succombe. Ils comprendront les coûts des commandements de payer des 7 juin 2023 pour un montant de 158,86 euros et 13 novembre 2023 pour un montant de 162,74 euros.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner M. [Y] [L] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant en audience publique par jugement réputé contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Y] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 5 941,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 7 mars 2024 portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE M.[Y] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[Y] [L] aux dépens de l’instance en ce compris les coûts des commandements de payer des 7 juin 2023 pour un montant de 158,86 euros et 13 novembre 2023 pour un montant de 162,74 euros ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT