COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU : 23/12/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/27

N° RG 25/00005

N° Portalis DB2O-W-B7J-C3AD

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Pierre-Emmanuel THIVEND, de la SELARL PIERRE-EMMANUEL THIVEND, avocat plaidant au barreau d’AIN

DEFENDEUR :

S.A.R.L. WILLYS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Céline QUINTIN, de L’AARPI BONIXE QUINTIN AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL : statuant publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Présidente, juge des loyers commerciaux: […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

DEBATS :

Audience publique du : 04 Novembre 2025

Délibéré annoncé au : 23 Décembre 2025

Exécutoire délivrée le : 23-12-2025 M^e MILLIAND et M^e SALVISBERG

Expédition délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 15 avril1976, Madame [M] [H] épouse [U] a donné à bail commercial les locaux à usage d’hôtel aux consorts [D] situé sur la commune de [Localité 5] au [Adresse 3].

Ce bail a été renouvelé par acte dressé par Maître [C] [J] du 03 décembre 1992 à effet au 1er mai 1985 jusqu’au 30 avril 1994 moyennant un loyer annuel de 69 840 francs.

Le 04 avril 2006, Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] ont notifié à la SARL du LYS l’accord de renouvellement pour un loyer annuel de 19 350 euros HT soit 1 928,55 euros TTC mensuel du 1er mai 2006.

Suivant acte du 25 juin 2007, la société l’ARMOISE est venue aux droits de la SARL du LYS.

Par acte du 13 août 2014, les consorts [U] ont donné congé pour le 30 avril 2015 avec offre de renouvellement du bail à la SARL L’ARMOISE pour une durée de neuf ans avec effet au 1er mai 2015, aux mêmes charges et conditions que le bail précédent.

Par acte du 26 avril 2019, la société WILLYS est venue aux droits et obligations de la société l’ARMOISE.

Par exploit du 05 octobre 2023, Monsieur [Z] [U] a fait notifier à la SARL WILLYS un congé avec offre de renouvellement à compter du 30 avril 2024 moyennant un loyer mensuel de 4 000 euros HT.

Par lettre recommandée en date du 14 novembre 2023, la SARL WILLYS a accepté le renouvellement du bail commercial mais s’est opposée à l’augmentation du loyer sollicitée.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 28 novembre 2024, Monsieur [Z] [U] a adressé à la SARL WILLYS un mémoire en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2024 à la somme mensuelle de 4 000 euros HT par mois à titre principal et a titre subsidiaire la désignation d’un expert.

En l’absence d’accord, Monsieur [Z] [U] a alors, par exploit du 23 avril 2025, fait assigner la SARL WILLYS devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2024.

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Aux termes de son dernier mémoire, Monsieur [Z] [U] demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles R 145-10 du code de commerce de :

— dire que le montant mensuel du loyer à compter du 1er mai 2024 est de 4 000 euros HT, juger que les intérêts échux produiront eux-mêmes intérêts et condamner la défenderesse aux dépens,

Subsidiairement:

— constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er mai 2024 et ce aux mêmes conditions et clauses que le bail expiré à l’exception du montant du loyer,

— désigner un expert,

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme mensuelle de 4 000 euros HT.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] fait valoir que l’hotel dispose d’un emplacement de premier choix et que le preneur a accepté le principe d’une révision du loyer. Il sollicite la révision du bail en appliquant les règles relatives à la révision dans la branche hôtellerie, les locaux étant exclusivement utilisés à l’usage de l’exploitation d’une activité d’hôtellerie. Il ajoute que le preneur applique un abattement de 25 % sans en justifier et que la jurisprudence admet généralement une déduction de l’ordre de 15 %.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse, la SARL WILLYS demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre princiapl, fixer le montant du prix du bail renouvelé au 1er mai 2024 à la somme annuelle de 29 025 euros HT et HC, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

— subsidiairement : ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du code de commerce et fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuel de 29 025 euros HT et HC à compter du 1er mai 2024,

— en tout état de cause, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL WILLYS expose qu’il ne comprend pas la dernière hausse de loyer et sur quel fondement elle a été appliquée et que le loyer proposé revient à doubler le loyer actuel. Elle précise que la commission de conciliation a indiqué ne pas retenir l’estimation hôtelière proposée par le bailleur. Elle mentionne que l’emplacement n’est pas de premier choix et qu’il y a de nombreux hôtels à proximité.Elle fait état que les caaculs opérés par le bailleur sont déconnecctés de la réalité et en tout état de cause de la méthode hôtellière.Elle ajoute qu’il est nécessaire d’utiliser la méthode hôtelière dite rénovée laquelle tient compte de contraintes.

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L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 03 juin 2025 et renvoyée à l’audience du 04 novembre 2025.

Les parties ont été entendues à l’audience pour leurs plaidoiries le 04 novembre 2025 à l’issue de laquelle la décision été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS :

En préambule : aux termes des mémoires des parties, le principe du renouvellement du bail à compter du 1er mai 2024 est acquis, étant précisé que le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour se prononcer sur la réalité et la validité du renouvellement ni pour fixer la date de renouvellement du bail.

Sur la demande de fixation du loyer renouvelé :

En application de l’article L 145-33 alinéa 1 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord des parties, une exception à ce principe est prévue par l’article L 145-34 du code de commerce en application duquel, si la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins que ne soit survenue pendant la durée du bail expiré une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ou que la valeur locative soit inférieure au loyer actualisé.

Ainsi, le montant du loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à la valeur locative des locaux que dans les cas suivants :

— lorsque la durée du bail échu est contractuellement supérieure à neuf ans,

— lorsque la durée du bail échu a excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction

— lorsque le preneur justifie que la valeur locative des locaux est inférieure au montant du loyer actualisé,

— lorsque le bailleur justifie d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce au cours du bail expiré, auquel cas le loyer du bail renouvelé peut être fixé à une valeur supérieure au montant du loyer plafonné,

— lorsque les locaux sont monovalents dès lors qu’aux termes des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, le montant du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être fixé, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 du code de commerce, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, la durée contractuelle du bail échu est de neuf ans et la durée du bail échu n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction.

Le bailleur sollicite une augmentation du loyer arguant l’application de la méthode hotelière le loyer. Il apparait cependant que les parties s’opposent tant sur le montant du loyer au 30 avril 2024 que sur la méthode hotelière bien qu’ils reconnaissent le caractère monovalent des locaux à usage commercial loués.

Il est certain que les hôtels sont traditionnellement considérés comme des locaux monovalents et leur valeur locative est usuellement déterminée selon la méthode hôtelière. Aucune des parties n’a justifié de rapports d’expertise et ils font état de calcul et d’éléments de calculs sans verser d’élément au soutien de leurs affirmations.

Le tribunal n’étant pas en mesure de statuer en l’état du dossier et compte tenu des divergences existantes entre les parties, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin Monsieur [X] [S] en qualité d’expert judiciaire, et ce, aux frais du bailleur, qui est l’origine de la demande de modification du loyer renouvelé et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur les demandes de loyer provisionnel :

L’article L. 145-57 du Code de commerce dispose que « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. »

Pendant la durée de l’instance, il sera fixé un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du Code de commerce.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, les dépens seront réservés.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

De même, il sera sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions nouvelles des articles 514 et 514-1, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », le juge pouvant, par décision spécialement motivée, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision et ce d’autant qu’une expertise judiciaire est ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire d’Albertville, statuant après débat en audience publique, par jugement mixte, contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Avant dire droit sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2024 :

ORDONNE une expertise judiciaire

COMMET pour y procéder Monsieur [X] [S], cabinet DLC expertise, sis [Adresse 4] ([Courriel 7]), expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de CHAMBERY, avec pour mission de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— prendre connaissance des documents de la cause,

— préciser le montant du loyer en cours au jour du renouvellement du bail (le 1er mai 2024),

— décrire et visiter les lieux,

— donner son avis sur le caractère monovalent ou non des locaux au vu de la configuration des locaux et des activités exercées,

— dire s’il existe des usages applicables à la détermination de la valeur locative de l’immeuble dans la branche d’activité considérée et déterminer en ce cas la valeur locative au 1er mai 2024 également d’après ces usages et notamment selon la méthode dite hôtelière ou toute autre méthode utilisée en la matière

° en tout état de cause :

— donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er mai 2024 selon la ou les méthodes les plus adaptées au vu de leur nature et de leurs carctéristiques,

— plus généralement fournir tous éléments utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toutes personnes, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport

Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 3 000 euros qui devra être consignée par Monsieur [U] par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville ([XXXXXXXXXX06] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement) avant le 22 janvier 2026;

Rappelle qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert sera caduque

Rappelle que que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation

Dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe avant le 26 juin 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause et avoir préalablement communiqué aux parties et à leurs conseils ses conclusions, avoir recueilli leurs observations et y avoir répondu

Dit que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours

Dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire

Dit que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile

Rappelle que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 al2 du code de procédure civile

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe

Dit qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet

Désigne le Président du Tribunal judiciaire de céans comme juge chargé du contrôle de l’expertise

REJETTE les demandes de loyer provisionnel formées

DIT que la SARL WILLYS continuera à s’acquitter pendant toute la durée de l’instance du loyer au prix ancien

SURSOIT à statuer sur les demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou le prononcé de la caducité de celle-ci

RÉSERVE les dépens

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, le 23 décembre 2025, la minute étant signée par Madame […], Juge des loyers commerciaux et Madame […], Greffière

La Greffière La Juge des Loyers commerciaux