COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00143 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PN7I

du 29 Novembre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. ROSE DE FRANCE, sis [Adresse 8]

c/ [F] [I]

Grosse délivrée

à M^e DONNANTUONI

Expédition délivrée

à M^e DESCHANEL

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt neuf Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Janvier 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. ROSE DE FRANCE, sis [Adresse 8]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI

[Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [F] [I]

[Adresse 14]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laura DESCHANEL, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 24 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 29 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, M. [F] [I], aux fins d’obtenir :

— sa condamnation à mettre un terme aux différentes infractions au règlement de copropriété, à savoir la clause d’habitation bourgeoise interdisant toute activité commerciale au sein de l’ensemble immobilier et la clause interdisant de troubler la tranquillité des autres occupants et ainsi à cesser toute activité de location de courte durée venant en contravention de la loi et du règlement de copropriété et ce sous astreinte de 5000 euros par infraction constatée,

— sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 24 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE représenté par son conseil a maintenu ses demandes et a sollicite le rejet des demandes de M.[I].

Il expose que Monsieur [I] est copropriétaires de plusieurs lots au sein de l’immeuble et que le syndic a été informé par des copropriétaires qu’il s’adonnait à de la location de courte durée ce qui occasionne des nuisances dans l’immeuble. Il expose qu’il exerce une activité commerciale de location de courte durée, que le syndic s’est rapproché de ce dernier afin qu’il cesse les nuisances occasionnées en vain, que la Métropole [Localité 12] Côte d’Azur a confirmé que ce dernier ne respectait pas la réglementation en vigueur s’agissant des locations de courte durée pour n’avoir pas déclaré de changement de destination de son lot conformément à la loi, et que l’activité exercée viole le règlement de copropriété qui prévoit une clause d’habitation bourgeoise et qui interdit de troubler la tranquillité des autres copropriétaires et la location des appartements à des personnes distinctes de sorte qu’il convient de mettre un terme au trouble subi et de le condamner sous astreinte a cessé cette activité.

En réponse aux moyens soulevés, il fait valoir que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’aucune habilitation d’ester en justice n’est nécessaire pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés de sorte que l’exception de nullité soulevée doit être rejetée. Il ajoute que Monsieur [I] reconnait s’adonner à de la location de courte durée mais tente de créer des contestations prétendument sérieuses en soutenant qu’il ne loue pas son logement dans son intégralité mais seulement une chambre, qu’il verse des pièces tronquées et qu’il reconnaît lui-même une incohérence entre la déclaration effectuée en mairie et l’enregistrement sur les différents sites Internet . Il ajoute que ce dernier tente de monter un dossier de toute pièce, qu’il a réalisé un chiffre d’affaires de 58 908 euros sur l’année 2023 soit environ 5000 euros par mois, que l’activité de chambres d’hôtes s’assimile à une profession libérale, que le règlement de copropriété prévoit que la location d’appartements doit être faite en entier et ne peut pas être faite au profit de personnes distinctes ce qui est le cas en l’espèce et que Monsieur [I] tente de battre monnaie en faisant état de son état de santé dont il n’est pas responsable, aucun lien entre l’affection dont il souffre et la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires n’étant démontré.

M. [F] [I], représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience :

— in limine litis, de constater que le syndic n’a jamais sollicité ni obtenu l’autorisation à agir en justice pour les intérêts du syndicat des copropriétaires de sorte que l’action engagée est entachée d’une cause de nullité pour vice de fond,

— à titre principal, le rejet des demandes,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil,

— à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour ingérence dans sa vie privée et altération dans ses conditions de santé.

Il fait valoir qu’il est propriétaire d’un appartement situé au cinquième étage qui constitue sa résidence principale, que souffrant depuis son plus jeune âge de diabète ainsi que d’un trouble dépressif chronique de la personnalité nécessitant la présence d’une tierce personne au sein de son domicile, il a décidé de louer une des deux chambres composant l’appartement et qu’il bénéficie d’une pension d’invalidité ainsi que d’une allocation adulte handicapée. Il précise avoir un emploi salarié à durée indéterminée à mi-temps thérapeutique près de la société Monoprixet qu’il a entamé une activité de travailleur indépendant à compter de 19 juin 2020 visant l’exploitation touristique de courte durée de biens immobiliers mais que cette activité concerne d’autres biens immobiliers dont il est également propriétaire mais ne porte pas sur l’appartement dans lequel il réside. Il ajoute qu’une déclaration de chambres d’hôtes a été régulièrement enregistrée le 15 octobre 2020 auprès de la mairie de [Localité 12], que la location s’effectue via des platesformes sur internet, que la location du bien identifié sous le nom de l’or dans la mer 2 ne concerne qu’une chambre chez l’habitant et qu’il a effectué une régularisation auprès de l’office de tourisme de [Localité 12] en précisant que la location ne portait pas sur son bien et plus exactement sur une chambre.

Il explique que le syndic persiste dans une conduite d’obstruction abusive à son encontre visant à lui empêcher d’exercer une activité légitime au sein de son logement et ce alors que d’autres copropriétaires de l’immeuble effectuent des locations saisonnières de courte durée. Il soutient que le syndic ne justifie pas de son autorisation agir en justice ce qui constitue un défaut de pouvoir sanctionné par la nullité de l’assignation. Il fait valoir que les demandes formées à son encontre ne sont pas fondées, que le fait qu’une chambre meublée chez l’habitant ne soit pas considérée comme un meublé de tourisme n’interdît pas aux propriétaires de la louer à une clientèle de passage et qu’elle se distingue également de la location de chambres d’hôtes qui est assortie de prestations. Il ajoute qu’aucune prestation n’est effectuée, qu’il n’exerce pas d’activité commerciale, que le règlement de copropriété autorise des activités à caractère commercial et qu’il n’exerce une simple activité de location d’une chambre meublée chez l’habitant. Il ajoute que les nuisances alléguées ne sont pas démontrées et qu’il subit une violation dans sa vie privée ainsi qu’une altération dans ses conditions de santé du fait du comportement d’un membre du conseil syndical et de la procédure entamée à son encontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité soulevée :

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, bien que Monsieur [I] soulève une exception de nullité tirée de l’absence de justification d’une autorisation du syndicat à agir en justice entraînant selon lui la nullité de l’assignation pour vice de fond, force est de relever au vu de la disposition susvisée qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire s’agissant des demandes relevant des pouvoirs du juge des référés, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, l’exception de nullité soulevée sera rejetée comme n’étant pas fondée.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires:

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires Rose de France verse le règlement de propriété de l’immeuble qui prévoit :

— à la page 271, que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble soit porter atteinte à sa destination et ce sous les réserves formulées. Il est précisé à ce titre, que les appartements ne pourront qu’être occupés bourgeoisement ou servir de siège social à des sociétés commerciales civiles ou être affecté à l’exercice d’une profession libérale,

— à la page 272, que la location en meublé d’appartements entiers est autorisée mais en revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.

— les copropriétaires occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublé par le fait des personnes, de la famille, de leurs invités, de leurs clients et des gens à leur service.

M. [I] est propriétaire des lots 2132 et 2213 au sein de l’immeuble.

Ce dernier est inscrit au répertoire sirène en qualité d’entrepreneur individuel pour l’activité d’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée à l’enseigne « l’Or dans la Mer ».

Il ressort des captures Internet versées par le syndicat des copropriétaires que l’activité « l’Or dans la mer », porte sur la location de trois appartements, l’Or dans la mer”, “l’Or dans la mer 2" et “l’Or dans la mer 3", qui sont mis en location sur différentes platesformes sur internet.

Il est établi que le 29 septembre 2023, le syndic de la copropriété a écrit à Monsieur [I] afin de lui demander de cesser l’activité de location de courte durée exercée au sein de la copropriété en raison de son caractère illicite et qu’il lui a adressé un second courrier en novembre 2023 afin de lui signaler qu’il avait été alerté que les locations causaient des nuisances.

Le syndicat des copropriétaires produit en ce sens un mail d’un copropriétaire en date du 5 janvier 2024 signalant avoir subi à plusieurs reprises des désagréments liés aux locations de Monsieur [I], en faisant état d’une bagarre dans le hall de l’immeuble et de clients esseulés n’ayant pas le moyen d’accéder à l’appartement loué et s’adressant à eux pour trouver une solution, un boîtier extérieur ayant été mis en place.

Il verse également un courrier de la métropole [Localité 12] Côte d’Azur du 2 novembre 2023 mentionnant que Monsieur [I] ne dispose pas d’autorisation de changement d’usage, et qu’après quelques recherches, il apparaît que ce dernier a sa résidence principale au [Adresse 5] et que cette adresse correspond également au [Adresse 6], que dans le cadre de la réglementation du changement d’usage en vigueur dans la commune de [Localité 12], les copropriétaires ont la possibilité de louer leur appartement moins de 120 jours par an et que si l’activité de location saisonnière est proscrite par le règlement de copropriété, il appartient au syndic de mettre en demeure les copropriétaires de s’y conformer.

Monsieur [I] a répondu par courrier au syndic qu’il devait arrêter de le harceler et d’interférer dans sa vie privée.

Ce dernier qui expose résider au [Adresse 3], dans un appartement ayant une surface de 33 m², expose ne louer qu’une chambre au sein de ce dernier.

Il justifie avoir effectué le 15 octobre 2020. une déclaration en mairie « de location meublée de tourisme » dans laquelle il indique effectuer la mise location d’un hébergement « de type chambre d’hôtes » pour un accueil maximal de deux personnes à cette adresse.

Il démontre avoir la qualité d’entrepreneur individuel ayant pour activité la gestion de biens et verse une capture d’écran non datée mentionnant qu’il loue « une chambre chez l’habitant » avec un salon commun et un balcon. Il justifie avoir écrit à l’Office de tourisme postérieurement à la délivrance de l’assignation, soit le 20 septembre 2024 en lui précisant que l’appartement “l’Or de la Mer 2« ne devait pas être inscrit car il n’avait pas de classement, qu’il lui a été répondu que cet appartement était actuellement visible dans les meublés de tourisme par erreur tout en lui précisant qu’il était possible d’effectuer une bascule dans la rubrique des chambres d’hôtes mais qu’il a refusé aux motifs qu’il souhaitait qu’il soit classé comme »chambre chez l’habitant" ce à quoi l’office de tourisme lui a répondu que ce n’était pas possible et qu’elle allait proposer sa suppression.

Il ressort de l’attestation comptable du 22 octobre 2024, qu’il a réalisé un chiffre d’affaires de 58 908 euros ce dernier comprenant les loyers de deux appartements et de la chambre au prorata de 27 %.

Bien que Monsieur [I] soutienne que le trouble allégué par le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé en ce qu’il ne loue qu’une chambre au sein de son appartement, qui ne peut s’apparenter à de la location de meublés de tourisme, qu’il n’exerce aucune activité commerciale et que la location d’une chambre meublée chez l’habitant se distingue également de l’activité de location de chambres d’hôtes, force est de relever que la situation manque de lisibilité en ce qu’il ressort des éléments susvisés que ce dernier a mis en location son appartement sur plusieurs sites Internet ainsi que le démontrent les photographies versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, que ce dernier était avant la délivrance de l’assignation visible dans la rubrique “des meublés de tourisme”, qu’il a effectué postérieurement une modification auprès de l’Office de tourisme en faisant valoir qu’il souhaitait voir classer la chambre louée non pas en chambre d’hôtes ainsi qu’il l’avait déclaré en 2020 mais en chambre “ chez l’habitant” et qu’il lui a été répondu que ce n’était pas possible.

En outre, le règlement de copropriété prévoit que les appartements devront être occupés bourgeoisement sauf possibilité d’exercer une profession libérale et que la location en meublé d’appartements entiers est autorisée mais qu’à l’inverse la transformation des appartements en chambre meublées destinées à location à des personnes distinctes est interdite.

Dès lors, le fait qu’il ne loue ainsi qu’il le soutient qu’une seule chambre au sein de ce dernier à titre de chambre d’hôtes ou de chambre chez l’habitant, apparait indifférent dans la mesure où le règlement de copropriété interdit la location de chambres meublées au sein d’un même appartement à des personnes distinctes, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il reconnaît louer, une chambre meublée au sein de son appartement via des plateformes sur internet, à différentes personnes et au moins deux par location et ce durant des périodes variables.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces locations entraînent d’incessants va-et-vient pour les habitants de l’immeuble et troublent leur tranquillité en versant notamment un mail d’un copropriétaire en ce sens, la seule attestation de Madame [M] produite en défense par M. [I] étant insuffisante à établir le contraire dans la mesure où cette dernière fait principalement état de dégâts des eaux dans son appartement en précisant ne pas subir de nuisances de la part de ce dernier.

Enfin, s’il justifie rencontrer des problèmes de santé, il ne démontre pas au vu des pièces versées, que son état nécessite la présence constante d’une tierce personne au sein de son domicile étant de surcroît relevé que la location de courte durée, peut ne porter que sur quelques jours et qu’elle engendre de nombreux changements de locataires.

Dès lors, force est de considérer que le trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires est caractérisé par la violation du règlement de copropriété prohibant la location de chambres meublées dans un même appartement à des personnes distinctes et toute activité troublant la tranquillité des occupants de l’immeuble .

Il convient en conséquence afin de mettre un terme à ce trouble, de faire interdiction à Monsieur [I] d’exercer toute activité de location de courte durée de son appartement et notamment d’une ou des chambres le composant à des personnes distinctes et ce sous astreinte provisoire de 300 € par infraction constatée qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de six mois.

Sur la demande reconventionnelle de M. [I] :

En l’espèce, Monsieur [I] justifie rencontrer des problèmes de santé et souffrir d’une affection de longue durée, avoir des troubles dépressifs récurrents, souffrir d’un diabète et percevoir une pension d’invalidité et une allocation adulte handicapée.

Toutefois, force est de relever que sa demande de dommages et intérêts, qui de surcroît n’est pas formée à titre provisionnel, se heurte à des contestations sérieuse, dans la mesure où non il ne rapporte pas la preuve d’une ingérence du syndicat des copropriétaires dans sa vie privée ni d’une altération de son état de santé qui serait imputable à ce dernier, dont l’action engagée à son encontre se montre fondée.

Dès lors, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

M. [F] [I] qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1200 euros mis à la charge de M.[I].

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation soulevée par M. [F] [I] ;

CONDAMNONS M. [F] [I], à cesser au sein de l’immeuble Rose de France situé au [Adresse 7] et [Adresse 4], toute activité de location de courte durée de son appartement et notamment d’une ou des chambres meublées le composant à des personnes distinctes et ce sous astreinte provisoire de 300 € par infraction constatée qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de six mois;

REJETONS la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par M. [F] [I] ;

CONDAMNONS M. [F] [I], à payer au Syndicat des copropriétaires ROSE DE FRANCE la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS M. [F] [I], aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT