REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 26/00344 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LAE5

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 04 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant par son syndic la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [K] [F]

née le 21 Avril 1935 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Laura CUERVO

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [K] [F] est propriétaire des lots n°77 (appartement), 13 (cave) et 53 (garage) au sien de l’ensemble immobilier cadastré section AE n°[Cadastre 1] de la copropriété [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] située [Adresse 7].

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] [Localité 2] 1 est représenté par son syndic la SAS FONCIA GRAND BLEU.

Par lettre recommandée adressée le 4 août 2025 demeurée sans effet, la SAS FONCIA GRAND BLEU a mis en demeure Madame [K] [F] d’avoir à régler la somme de 2.739,07 euros au titre de ses charges de copropriété.

Une sommation de payer la somme en principal de 3.000,55 euros au titre des charges de copropriété lui a été signifiée par acte de commissaire de Justice en date du 15 septembre 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SAS FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner Madame [K] [F] devant le Tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  5.111,42 euros au titre des charges de copropriété exigibles selon décompte du 10 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025, date de la mise en demeure,

—  2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA GRAND BLEU, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé son dossier sans actualisation de son éventuelle créance.

Bien que régulièrement citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [K] [F] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience, de sorte que la décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse :

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Madame [K] [F], le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] verse aux débats le relevé de propriété établissant qu’elle est propriétaire des lots n°77 (appartement), 13 (cave) et 53 (garage) au sein de l’ensemble immobilier cadastré section AE n°[Cadastre 1] de la copropriété [Localité 3] 1, située [Adresse 7].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 dispose que :

I. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété établissant que Madame [K] [F] est propriétaire des lots n°77 (appartement), 13 (cave) et 53 (garage) au sein de l’ensemble immobilier cadastré section AE n°[Cadastre 1] de la copropriété [Adresse 1], située [Adresse 7],

— Le contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] [Localité 2] 1 avec la société FONCIA GRAND BLEU à effet du 1er juillet 2024 au 30 juin 2027,

— Les procès-verbaux des 15 novembre 2023, 24 juin 2024 et 5 mai 2025 des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, voté le montant du budget prévisionnel pour les années 2024 et 2025, et désigné la société FONCIA GRAND BLEU pour la période courant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2027,

— Les bilans annuels des charges du 1er janvier au 31 décembre 2024,

— Les appels de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025, du 1er avril au 30 juin 2025, du 1er juillet au 30 septembre 2025, du 1er septembre 2025 et du 1er octobre au 31 décembre 2025,

— Le relevé de compte copropriétaire en date du 31 octobre 2025, portant sur la période du 24 juin 2024 au 10 décembre 2025, faisant état d’un solde débiteur de 5.011,42 euros,

— Les mises en demeure des 4 août et 30 octobre 2025, adressées par la société FONCIA GRAND BLEU à Madame [K] [F], et une relance après mise en demeure,

— La sommation de payer en date du 15 septembre 2025,

— des factures de frais de gestion, factures d’honoraires annexes de la société FONCIA GRAND BLEU et de frais de commissaire de justice relatifs aux frais et honoraires de recouvrement engagés.

La créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au 10 décembre 2025 à la somme de 5.111,42 euros, est ainsi établie en l’espèce, s’agissant des sommes décomptées au titre des charges de copropriété.

Il convient néanmoins, à la lecture du relevé de compte établi au 10 décembre 2025, de soustraire du compte copropriétaire les sommes de 58 euros (13/11/2024, « mise en demeure », non produite), de 44 euros (03/12/2024, « relance après mise en demeure », non produite), 58 euros (07/02/2025, « mise en demeure », non produite), et de 44 euros (28/02/2025, « relance après mise en demeure », non produite), et celles de 149 euros (10/09/2025 « envoi dossier à huissier sommations »), et de 384 euros (31/10/25 « constitution du dossier transmis à l’avocat »). En effet, les diligences ainsi décomptées relèvent de l’activité de gestion courante du syndic relative au recouvrement des sommes dues, qui constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’accomplissement d’une diligence exceptionnelle ou prestation particulière de nature à justifier, au-delà de la rémunération forfaitaire du syndic, une quelconque rémunération spécifique complémentaire.

Ces frais, d’un montant total de 737 euros, doivent ainsi être écartés et annulés du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 4.374,42 euros (5.111,42 – 737) arrêtée au 10 décembre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais exigibles à cette date, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025, date de la mise en demeure, conformément à la demande, sur la somme de 2.739,07 euros réclamée dans ce courrier, et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], qui n’est pas un banquier, n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, il résulte du décompte des sommes dues au 10 décembre 2025 produit aux débats par le demandeur que le compte de Madame [K] [F] est débiteur depuis le 1er octobre 2024 et qu’elle n’a effectué depuis lors aucun règlement.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Madame [K] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [F], partie succombante à l’instance, sera condamnée aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [K] [F], partie succombante et tenue aux dépens, sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

* Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, les sommes de :

4.374,42 euros selon décompte arrêté au 10 décembre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais exigibles à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 2.739,07 euros, et à compter du jugement pour le surplus,

300 euros à titre de dommages et intérêts,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE Madame [K] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE