COUR D’APPEL D'[Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [F], [K] [F] c/ [B] [M], [Y] [J], [X] [A], Syndic. de copro. de l’immeuble [Adresse 10], Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

N° 24/

Du 17 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 18/03454 – N° Portalis DBWR-W-B7C-LUHO

Grosse délivrée à

la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES

,M^e Alexandre GASPOZ

M^e Anne-marie GUIGONIS

M^e Barbara MACCHI-TUKOV

la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le 17 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame HAUSTANT, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 09 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR ET INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [I] [F], agissant en son nom personnel et en qualité d’ayant-droit de Madame [K] [F] décédée le 07 Mai 2020

[Adresse 14]

[Localité 1]

représenté par M^e Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [B] [M]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Non représentée

Madame [Y] [J]

[Adresse 17]

[Localité 2]

représentée par M^e Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Maître [X] [A], notaire

[Adresse 12]

[Localité 3]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son Syndic bénévole en exercice, Monsieur [G] [T],

[Adresse 9]

[Localité 2]

Non représenté

Monsieur [G] [T]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par M^e Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, Madame [Z] [E],

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Alexandre GASPOZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [F] et Mme [K] [F] étaient propriétaires du lot n°1 dans un immeuble comportant trois lots situé [Adresse 9] à [Localité 22].

Par acte du 24 avril 2014, reçu par Maître [X] [A], notaire à [Localité 18], Mme [Y] [C] épouse [J] a acquis de Mme [B] [M] veuve [S] certains lots de cet immeuble ainsi que de l’immeuble voisin situé [Adresse 5].

M. [G] [T] est intervenu à l’acte en qualité de copropriétaire du lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 9].

Par acte d’huissier du 13 juin 2018, les époux [F] ont fait assigner Mme [M], Maître [A], M. [G] [T], le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement des modificatifs des états descriptifs de division des deux immeubles établis lors de la vente de lots par Mme [M] à Mme [J].

Mme [F] est décédée le 20 mai 2020. M. [F] étant son seul ayant droit a poursuivi seul la procédure engagée.

Par dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2023, M. [F] demande au tribunal de :

A titre principal,

déclarer que Maître [A], Mme [M] et Mme [J] ne pouvaient sans accord des consorts [F] et du syndicat des copropriétaires modifier l’état descriptif de division par suppression, annulation et modification de lots, à savoir l’acte rectificatif modificatif à état descriptif de division reçu par Maître [A], notaire à [Localité 18] le 24 avril 2014 publié au 3ème Bureau des Hypothèque de [Localité 20] le 14 mai 2014 sous le numéro 0604P03 2014P 1623, déclarer nuls en conséquence les rectificatifs et modificatifs à l’état descriptif de division mentionnés à l’acte de Maître [A] du 24 avril 2014,déclarer que seuls les deux états descriptifs de division antérieurs seront applicables aussi bien pour le [Adresse 9] que pour le [Adresse 5],débouter les défendeurs de toutes leurs prétentions, fins et demandes, A titre subsidiaire,

désigner un expert judiciaire avec pour mission de : se rendre sur les lieux à [Localité 21], [Adresse 9] et [Adresse 5], procéder à toutes constatations utiles en présence des parties,décrire les immeubles et leur contenance, au regard des documents fournis par les parties,décrire les lots des parties et leur affectation,se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre tout sachant et recueillir les informations des parties, donner son avis sur la situation des lots, déterminer par quel mécanisme, le notaire a pu aboutir dans la copropriété du [Adresse 9] à un nouvel état descriptif de division avec 5 copropriétaires inconnus alors que dans les 2 états précédents (celui du [Adresse 9] et celui du [Adresse 5]) les copropriétaires respectifs de ces deux copropriétés étaient connus,fournir à la juridiction, tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de trancher le litige,autoriser l’Expert Judiciaire à s’adjoindre les services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité différente de la sienne, prendre en considération les observations des parties ou de leurs conseils, et dire la suite qui leur a été donnée,faire connaître aux parties son avis sur les différents chefs de sa mission, en établissant une note de synthèse de ses opérations en vue de, dans un délai raisonnable qui ne pourra, sauf accord des parties, être inférieur à un mois, recueillir leurs dernières observations avant dépôt du rapport, avec l’accord des parties, après la diffusion de sa note de synthèse et avant le dépôt de son rapport, prendre l’initiative d’une médiation, par l’organisation d’une réunion à cette fin,dire que l’expertise sera mise en œuvre conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, l’Expert dressera rapport de ses opérations ; condamner solidairement Maître [A], Mme [M] et Mme [W] à payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris tous frais et accessoires, tels que frais d’huissier, dont distraction au profit de Maître Evrard, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [F] expose au visa des articles 50-1 et 71-6 du décret n°2012-1462 du 26 décembre 2012 que, lors de l’acquisition du lot n°2 par Mme [J], les parties à l’acte ont modifié, hors sa présence, l’état descriptif de division par suppression d’un lot n°2 en le remplaçant par neuf nouveaux lots, ont modifié le nom des consorts [F] en tant que propriétaire du lot n°1 et la désignation de ce lot, ont attribué les lots n°6, 7 et 11 créés à Mme [M] avant cession à Mme [J], ont créé un bâtiment B au [Adresse 9] qui abritait les lots 1 (cave), 2 (pièce), 4 (appartement) des consorts [F], alors que ces lots se retrouvent dans l’immeuble du [Adresse 5] et non dans celui du [Adresse 8].

Il fait valoir que l’état descriptif de division et les documents le modifiant constituent des documents contractuels dont les modifications doivent être approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et que l’acte modificatif établi ne concerne pas uniquement la division du seul lot de Mme [J], mais également le lot dont il est propriétaire, et nécessitait tant l’accord des consorts [F] que celui du syndicat des copropriétaires.

Il observe au visa de l’article 50-1 du même décret que le notaire a commis une faute en ce qu’il n’a pas sollicité son accord en tant que copropriétaire concerné avant la publication de l’acte litigieux. Il reproche également au notaire d’avoir incorporé cinq nouveaux copropriétaires.

Il explique que la présence de M. [T] dans la procédure est justifiée par sa participation à l’acte dont la validité est contestée.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2023, Mme [Y] [J] et M. [G] [T] concluent au débouté de M. [F] de ses demandes et sollicitent :

que seul le notaire Maître [A] soit déclaré responsable de l’acte authentique dressé par lui ainsi que des modificatifs établis aux états descriptifs de division, et donc des conséquences qui résulteraient d’une éventuelle annulation de ces actes,la condamnation de M. [F] à leur payer la somme de 2.000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils estiment que les modificatifs établis sont parfaitement réguliers tant sur la forme que sur le fond. Ils précisent que Maître [A] a indiqué avoir constaté différentes irrégularités concernant l’affectation de lots dans les états descriptifs de division antérieurement établis, que Maître [A] et Mme [M] ont décidé de faire établir des modificatifs aux états descriptifs de division des deux immeubles préalablement à la vente réalisée au profit de Mme [J], que Mme [M] a mandaté à cet égard le cabinet Alliance Sud Expertise. Ils affirment qu’ils n’ont pas demandé la modification de l’état descriptif de division et que cette modification a été décidée par le notaire afin de pouvoir établir l’acte de vente, en l’état des erreurs de division de lots par lui constatés.

Ils affirment que Mme [M] n’a pas modifié les lots de M. [F]. Ils notent qu’aucune modification n’est évoquée par M. [F] concernant le modificatif de l''état descriptif de division pour l’immeuble [Adresse 5].

Ils observent qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de M. [T] qui n’a été sollicité par le notaire que pour participer au modificatif à l’état descriptif de division [Adresse 8] concernant la modification de son lot n°2.

Par conclusions notifiées le 7 février 2023, Maître [X] [A] demande au tribunal de :

juger n’y avoir lieu à annulation des rectificatifs à l’état descriptif de division mentionnés dans l’état descriptif de division mentionnés dans l’acte de vente [M]/[J] reçu par Maître [A] en date du 24 avril 2014,A titre subsidiaire,

juger n’y avoir lieu à rectification par Me [A] que du seul modificatif à EDD inséré dans l’acte de vente [M] / [J] reçu le 24 avril 2014 par suppression des seules rectifications concernant le lot n°1 ;A titre principal et subsidiaire,

débouter M. [N] de sa demande d’expertise judiciaire ;le débouter de sa demande de condamnation de Maître [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;débouter Mme [J] et M. [T] de leur demande tendant à voir déclarer Maître [A] responsable ;condamner M. [F] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène Berliner,Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Maître [A] précise qu’à l’occasion de la vente par Mme [M] à Mme [J] d’un appartement dépendant de la copropriété située [Adresse 5], les parties l’ont requis de diviser le lot n°2 et de rectifier un état descriptif de division établi par Maître [L] le 16 septembre 1977, un second état descriptif de division établi par Maître [P] le 8 août 1979 et un acte de partage établi les 7 et 9 mars 1994 par Maître [H] lesquels se sont avérés erronés en ce que la désignation de certains biens était incomplète.

Il précise que les rectifications ont été effectuées suite à divers entretiens avec les consorts [F] tant à son étude que sur les lieux et que des plans « à main levée » ont été annexés à l’acte de vente.

Il soutient que l’état descriptif de division se limite à identifier l’immeuble et les différentes fractions le composant pour les besoins de la publicité foncière, sans être générateur de droits réels. Il note que l’état descriptif de division ne revêt aucun caractère contractuel et peut être modifié sans que soit nécessaire l’approbation de l’assemblée générale.

Il observe qu’en application de l’article 71-D-3 du décret du 14 octobre 1955 Mme [B] [M] était en droit de procéder à la division de son lot n° 2 sans avoir à obtenir l’accord de l’assemblée générale puisqu’il n’a pas été touché à la répartition des charges et qu’il n’a pas été porté atteinte à la destination de l’immeuble.

Il soutient que les rectifications apportées par l’état descriptif de division ont renforcé les droits de M. [F] sur le lot n°1 et n’ont en rien porté préjudice aux consorts [F].

Il précise enfin qu’il ne s’oppose pas à ce que l’acte de vente contenant modificatif de l’état descriptif de division soit rectifié en supprimant les seules rectifications concernant le lot n°1.

Par conclusions notifiées le 27 août 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] :

A titre principal,

sollicite qu’il soit dit et jugé que l’assignation des consorts [F] est irrecevable faute d’avoir été publiée au service de la publicité foncière,A titre subsidiaire,

— conclut au débouté des consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes,

En toute hypothèse,

la condamnation des consorts [F] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que M. [F] ne peut pas solliciter l’annulation de l’état descriptif de division dès lors que ce dernier peut être modifié sans qu’il soit nécessaire de le faire approuver en assemblée générale et que le modificatif est établi par les seuls propriétaires des fractions intéressées par la modification. Il affirme que Maître [A] n’a jamais rectifié le nom des copropriétaires du lot n°1, ni la désignation de ce lot. Il fait valoir que le modificatif a été établi en concertation avec les époux [F] et souligne qu’ils ont initié de multiples procédures à son encontre.

Régulièrement assignés respectivement par dépôt à l’étude et par remise de l’acte à personne habilitée, Mme [B] [M] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 avril 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 9 septembre 2024 prorogé au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de M. [F]

En application de l’article 30 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, M. [F] verse un formulaire de publication aux débats et il n’est pas contesté qu’il a procédé à la publication de ses conclusions auprès du service de la publicité foncière en cours de procédure.

Ses demandes seront par conséquent déclarées recevables.

Sur la demande d’annulation

Selon l’article 71-6 du même décret du 4 janvier 1955, modifié par le décret n°2012-1462 du 26 décembre 2012, toute modification, soit de l’immeuble auquel s’applique l’état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif.

L’acte modificatif doit rectifier, suivant le cas, la désignation de l’ensemble de l’immeuble ou le numérotage des lots.

L’article 71-10 du même décret précise que l’état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l’immeuble et l’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification.

Il ne peut être modifié unilatéralement par un copropriétaire lorsque sa modification est susceptible de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, l’acte du 24 avril 2014 par lequel Mme [B] [M] veuve [S] a vendu à Mme [Y] [C] épouse [J] des lots dans l’immeuble situé [Adresse 9] et dans l’immeuble situé [Adresse 5] contient d’abord en pages 9 et suivantes un rectificatif de l’état descriptif de division établi par Maître [L] le 16 septembre 1977 pour l’immeuble situé [Adresse 9].

Le même acte de vente contient ensuite en pages 18 et suivantes un rectificatif de l’état descriptif de division établi par Maître [P] le 8 août 1979 et, enfin, en pages 24 et suivantes, un rectificatif d’un acte de partage établi par Maître [H] les 7 et 9 mars 1994 suite au décès de M. [V] [M].

Le premier rectificatif de l’état descriptif de division établi par Maître [L] le 16 septembre 1977 prévoit des modifications aux noms des propriétaires du lot n°1 et à sa désignation : « Rectifier le nom des copropriétaires du lot numéro UN (1) et la désignation du lot numéro UN (1) :

En effet, le lot numéro UN (1) n’appartient plus en 1977 à Monsieur [M] mais à Monsieur et Madame [R] [F] par suite de l’acquisition qu’ils en avaient faite de Monsieur [V] [M] suivant acte du 4 février 1970 reçu par Maître [O] […]

La désignation du lot numéro UN (1) :

Au rez-de-chaussée une pièce.

Et la quote-part du sol et des parties communes attachées à ce lot indéterminée.

Doit être supprimée et remplacée par la désignation suivante :

LOT NUMERO UN (1) :

Au rez-de-chaussée un four atelier sis rez-de-chaussée communiquant avec la pièce désignée ci-dessus (lot numéro quatre de l’immeuble cadastré section [Cadastre 16])

Et la quote-part du sol et des parties communes attachées à ce lot indéterminée.

De sorte qu’il y a lieu de modifier l’état descriptif de division du 16 septembre 1977 de la façon suivante :

Lot du bâtiment : 1

Bâtiment : Unique

Etage : rez-de-chaussée

Nature des locaux : Un four communiquant avec le lot n°4 sur K n°[Cadastre 11]

Noms des copropriétaires : M. [F] »

(page 10 de l’acte de vente).

Il s’ensuit que M. [F] était « intéressé » par la modification des mentions relatives à son lot dans l’état descriptif de division établi par Maître [L] le 16 septembre 1977 et que la modification de ces mentions a été réalisée hors sa présence et sans son accord.

Maître [A] indique que divers entretiens ont eu lieu avec les consorts [F] à son étude et sur les lieux et que des plans « à main levée » établis par ces derniers ont été annexés à l’acte de vente, sans cependant produire des justificatifs à cet égard et sans préciser les raisons pour lesquelles M. [T], le troisième copropriétaire, était présent à l’acte de vente litigieux, mais pas M. [F]. L’argument selon lequel les modifications apportées ne portaient pas préjudice à M. [F] est inopérant dès lors qu’il était un copropriétaire « intéressé » par ces modifications au sens l’article 71-10 précité.

Il convient par conséquent de déclarer nul le rectificatif de l’état descriptif de division établi par Maître [L] le 16 septembre 1977 inséré dans l’acte de vente du 24 avril 2014.

Maître [A] sera débouté de sa demande tendant à la suppression des seules rectifications concernant le lot n°1 dès lors que M. [F] est également « intéressé » par les modifications apportées dans le même rectificatif à l’adresse et à la désignation de l’immeuble entier (point 3° du rectificatif en page 13 de l’acte de vente).

En revanche, la qualité de M. [F] de copropriétaire « intéressé » par les modifications effectuées dans le rectificatif de l’état descriptif de division établi par Maître [P] le 8 août 1979 et par le rectificatif de l’acte de partage établi par Maître [H] les 7 et 9 mars 1994 ne ressort pas clairement des débats et des pièces produites. Il sera donc débouté de sa demande tendant au prononcé de la nullité de ces deux rectificatifs.

Enfin, il n’appartient pas au tribunal de déclarer que seuls les états descriptifs de division antérieurs seront applicables et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, Maître [A] ayant établi et inséré les rectificatifs litigieux dans l’acte de vente sans s’assurer de la présence de tous les copropriétaires intéressés, sera condamné aux dépens de l’instance et à payer à M. [F] la somme de 2.500 euros, à Mme [J] et M. [T], ensemble, la somme de 2.000 euros et au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE nul le rectificatif de l’état descriptif de division établi par Maître [L] le 16 septembre 1977 inséré en pages 9 à 18 de l’acte de vente [M]/[J] reçu le 24 avril 2014 par Maître [X] [A], notaire à [Localité 19] ;

CONDAMNE Maître [X] [A] à payer à M. [I] [F] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [X] [A] à payer à Mme [Y] [C] épouse [J] et à M. [G] [T], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [X] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [X] [A] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT