DU 11 Avril 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01158 – N° Portalis DB3U-W-B7I-ODFC

Code NAC : 72I

Syndicat de copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE

C/

Monsieur [Y] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE [Adresse 2],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, et M^e Philippe FIELOUX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [Z]

demeurant [Adresse 1] / TOGO

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 7 mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Avril 2025

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Par acte d’huissier du 5 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires PARKING P2 – Lot 120 sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST « SEGINE », a fait assigner devant ce tribunal [Y] [Z], notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

CONDAMNER [Y] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2.816,41 € ;

— Dont 1.321,21 € au titre des charges restant dues mises à sa charge ainsi que des provisions devenues exigibles en application de l’article 19-2 selon détail suivant :

— Dont 1.495,20 € au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat mis à la charge de [Y] [Z], débiteur défaillant, et ce en vertu de l’article 10-1 ;

DIRE qu’il sera fait application sur cette somme des intérêts au taux légal à compter de l’expiration du délai de trente jours figurant dans la mise en demeure datée du 23 décembre 2021 et pour le surplus à compter de l’assignation et ce, avec capitalisation jusqu’à la date de son complet versement ;

Puis,

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la résistance abusive du Copropriétaire à régler ses charges dues a causé un préjudice au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Copropriété ;

DIRE ET JUGER que le Copropriétaire a engagé sa responsabilité vis-à-vis du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Copropriété ;

En conséquence,

CONDAMNER [Y] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2.300 € à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution ;

Enfin,

Vu les articles 695 et suivants et 700 du nouveau Code de procédure civile,

CONDAMNER [Y] [Z] aux entiers dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Philippe FIELOUX, avocat au Barreau de Paris conformément à l’article 699 du nouveau Code de procédure civile ;

CONDAMNER [Y] [Z] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de € 1.200 au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour assurer la présente procédure ;

Régulièrement assignés, [Y] [Z] n’a pas constitué avocat ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que [Y] [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 0120223 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

— lettre de mise en demeure en date du 19 novembre 2024 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

— appels de fonds ;

— décompte de la créance ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que [Y] [Z] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jour à compter de sa présentation ;

Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenue exigible et il y aura donc lieu de faire droit à la demande et de condamner [Y] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires 1.321,21 euros au titre des charges restant dues mises à sa charge ainsi que des provisions devenues exigibles en application de l’article 19-2 selon décompte arrêté au 1er octobre 2014 ;

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

— Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Relance après mise en demeure ;

— Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

— Frais de constitution d’hypothèque ;

— Frais de mainlevée d’hypothèque ;

— Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

— Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, et alors que le Syndicat des Copropriétaires ne réclame au titre des frais que des notes d’honoraires qui ne sont pas justifiées par des diligences exceptionnelles, il y aura lieu de le débouter de sa demande à ce titre ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

La carence du défendeur qui a déjà été condamné pour le non paiement de charges a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ;

Il conviendra en conséquence de condamner [Y] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner [Y] [Z] à lui payer 1 980 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

[Y] [Z] succombe à la procédure et sera donc condamné aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Condamne [Y] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires PARKING P2 – Lot 120 sis [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  1.321,21 euros au titre des charges restant dues mises à sa charge ainsi que des provisions devenues exigibles en application de l’article 19-2 selon décompte arrêté au 1er octobre 2014 ;

—  150 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 980 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Déboute le Syndicat des Copropriétaires PARKING P2 – Lot 120 sis [Adresse 3] de sa demande au titre des frais exposés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne [Y] [Z] aux dépens, dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Et le jugement a été signé par le président et la greffière.

La Greffière, Le Président,