COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 13] c/ [H], [S]

MINUTE N°

DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/01970 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVLI

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Ambre SENNI

Expédition(s) délivrée(s)

à Mme [H]

à M. [S]

Le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE [Adresse 8], Pris en la personne de son syndic le Cabinet NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en son établissement secondaire NEXITY [Localité 10] MERIDIA syndic, [Adresse 4], Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Ambre SENNI, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Maxime GRATPANCHE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [I] [H]

née le 08 Octobre 1972 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [S]

né le 19 Février 1972 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] sont copropriétaires des lots n°1694 (appartement) et n°1718 (cave) au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 13] sis [Adresse 6] ([Adresse 1]).

Selon acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, a assigné Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] à comparaître devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE à l’audience des référés du juge des contentieux de la protection du 18 décembre 2023 à 10 heures 30, pour non-paiement de charges de copropriété et obtenir leur condamnation conjointe et solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  3 332,53 euros assortie de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2022 sur la somme de 1 713,33 euros et à compter du commandement de payer du 02 mai 2023 sur la somme de 1 147,71 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  909,11 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de trésorerie occasionnés par la carence des copropriétaires,

-1 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’ils seront condamnés conjointement et solidairement aux entiers dépens de l’instance et n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 17 avril 2024 le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE statuant en référé s’est déclaré matériellement incompétent et a renvoyé le dossier et les parties devant le juge délégué du tribunal judiciaire de NICE statuant au fond à l’audience du 04 juin 2024 à 14 heures.

Aux termes d’un jugement du 18 juillet 2024, auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé de la procédure, les débats ont été rouverts à l’audience du 15 octobre 2024 à 14 heures aux fins de notification aux défendeurs par lettres recommandées avec accusé de réception de l’ordonnance de référé du 17 avril 2024 qui ne leur avait été communiquée qu’en lettres simples alors qu’ils n’avaient pas comparu à la dernière audience du 19 février 2024.

A l’audience du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE [Adresse 8], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter bien que régulièrement avisés par la nouvelle notification du jugement du 18 juillet 2024 selon lettres recommandées avec accusé de réception du 22 juillet 2024, dont les plis n’ont pas été réclamés par ces derniers.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non comparution Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S]

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. »

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’état de la défaillance Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S], le Tribunal ne pourra examiner le litige qu’au vu des seuls documents fournis par la partie requérante.

Sur les demandes principales en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de ladite loi dispose par ailleurs :

«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

A cet égard, les honoraires du syndic, dus en vertu d’un contrat de mandat donné par le syndicat des copropriétaires, constituent la rémunération du temps consacré notamment à sa mission de recouvrement des charges et ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement des charges. Le coût de l’assignation est compris dans les dépens et le coût de l’intervention d’un avocat peut être compensé par une demande au titre des frais irrépétibles.

Seules des diligences exceptionnelles de la part du syndic, ce dont le syndicat demandeur doit justifier sont susceptibles de générer des frais supplémentaires au profit du syndic dans l’hypothèse d’une transmission, constitution ou du suivi d’un dossier d’un copropriétaire par l’auxiliaire de justice.

Seules les lettres recommandées dont l’accusé de réception est versé aux débats au sens des articles 1344 et suivants du code civil, sommations et commandements, postérieurs à la première mise en demeure, peuvent donc être considérés comme des frais nécessaires au sens du texte précité, sous réserve d’absence d’abus au regard notamment de leur fréquence.

En outre, en application du paragraphe IV de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est le seul responsable de la gestion de l’immeuble et ne peut se faire substituer dans sa mission, doivent être exclus les frais résultants du recouvrement des charges par des tiers.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] DE [Adresse 8] a produit aux débats un décompte de frais et charges de copropriété, établi aux noms de Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S], arrêté au 16 septembre 2024 à un solde débiteur total de 6 350,73 euros ventilé à 4 557,82 euros au titre des charges de copropriété et à 1 792,91 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] DE [Adresse 8] de démontrer le caractère contradictoire de ce nouveau décompte actualisé, arrêté au mois de septembre 2024 et également d’avoir élevé ses demandes en paiement auxdites sommes, le tribunal qui ne peut statuer ultra petita ne statuera que sur les demandes formulées par le syndicat demandeur qui à l’audience du 15 octobre 2024 a déclaré être en l’état de l’assignation (cf note de la greffière).

Ainsi, le tribunal se fondera uniquement sur le compte individuel des copropriétaires établi le 06 septembre 2023, arrêté au 25 juillet 2023 visé par l’assignation du syndicat demandeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] DE [Adresse 8] verse notamment au débat :

— le relevé de propriété aux noms des défendeurs édité le 06 septembre 2023,

— le contrat de syndic

— un relevé de compte propriétaires,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires,

— les appels de fonds (provisions charges et travaux),

— un extrait du règlement de copropriété du 02 février 2006 (article 17 relatif à la solidarité des copropriétaires).

Au vu de ces pièces, et notamment du compte individuel des copropriétaires du 06 septembre 2023, les défendeurs, Madame [I] [H] et Monsieur [C] [P] sont incontestablement redevables de la somme de 3 332,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 25 juillet 2023. Ils seront donc condamnés solidairement en application de l’article 17 du règlement de copropriété à payer au syndicat demandeur cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, valant mise en demeure de .

La somme sollicitée au titre des frais pour 909,11 euros ne sera retenue qu’à hauteur de celle de 331,94 euros correspond au coût de la première mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2022 (52,00 euros) et celui des deux commandements de payer de Maître [R] des 14 octobre 2022 (130,33 euros) et 02 mai 2023 (149,61 euros)

Le surplus de celle-ci non justifié en revanche rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut prétendre à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la mauvaise foi Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] n’est pas établie.

Le demandeur ne rapporte pas non plus la preuve du préjudice financier de la copropriété [Adresse 12] DE [Adresse 8].

Faute d’être étayée, la demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens de l’instance

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront donc assumés par Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] qui succombent et solidairement.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] DE [Adresse 8] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] à lui payer la somme de 1 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne commande de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE DE [Adresse 8] la somme de de 3 332,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 25 juillet 2023 et celle de 331,94 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance arrêtés à cette même date avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, valant mise en demeure de payer,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE DE [Localité 9] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE DE [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE DE [Adresse 8] la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [H] et Monsieur [C] [S] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT