COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01239 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSR3

Du 18 Décembre 2025

MINUTE N°25/00313

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7]

c/ [P]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Benjamin DERSY

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 17 Juillet 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. VILLA SOLEIL sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic, SG IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [R] [P]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 06 Novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [P] est propriétaire des lots n° 63, 39 et 16 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA SOLEIL a, par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, fait assigner Madame [R] [P] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

1297,35 euros au titre des charges et provisions avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure pour les sommes dues à cette date, et de l’assignation pour le surplus ;490,38 euros au titre des frais nécessaires et contractuels ;625,47 euros au titre des sommes non échues ;1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et à supporter dans l’éventualité d’un recouvrement forcé, le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

À l’audience du 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Madame [R] [P], a indiqué avoir dû faire face à des dépenses liées à des frais et travaux, qu’elle était dans l’attente d’une subvention qu’elle a reçue et avec laquelle elle souhaite aujourd’hui régler sa dette.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Madame [R] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Madame [R] [P] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble VILLA SOLEIL.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice portant sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [R] [P] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 22 janvier 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1168,55 euros (avis de réception signé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 18 juin 2025, que Madame [R] [P] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’elle est redevable de la somme de 1297.35 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant. Les autres provisions non encore échues de 311,25 euros portant la période du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [R] [P] est bien redevable de la somme de 1297,35 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 juin 2025 et de la somme de 311,25 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1297.35 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2025 sur la somme de 1168,55 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 311,25 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 22 janvier 2025, mis en demeure Madame [R] [P] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 188,38 euros ainsi que ceux afférents à la mise en demeure du 3 septembre 2024 de 36 euros et frais de relance en date du 6 novembre 2024 de 50 euros, sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 112,80 euros « de dossier avocat » sera rejetée.

Madame [R] [P] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 274,38 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 22 janvier 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [R] [P] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il cependant n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA SOLEIL la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [R] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Le droit proportionnel dégressif dû au commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA SOLEIL, la somme de 1297.35 euros au titre des charges et provisions échues au 30 juin 2025, outre la somme de 274,38 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2025 sur la somme de 1168,55 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA SOLEIL, la somme de 311,25 euros au titre des provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [P] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA SOLEIL du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT