TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00403 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3SS

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. DU [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Localité 6]

S.C.I. LVM

dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. VML

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pascale LAMBERT de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.N.C. COGEDIM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

En application de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue en audience publique le 07 janvier 2025 devant Monsieur Ziad EL IDRISSI, magistrat chargé d’instruire l’affaire, assisté de Monsieur Thomas SINT, Greffier lors des débats

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de:

Monsieur Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Monsieur Jean-Louis DRAGON, Juge

Madame Blandine DITSCH, Juge

qui en a délibéré conformément à la loi, statuant comme suit par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe prononcé et signé par Monsieur Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président assisté de Monsieur Thomas SINT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 20 avril 2021 par Me [N] [I], notaire à Mulhouse, la Sci du [Adresse 3], la Sci Lvm et la Sarl Lvm ont consenti à la Snc Cogedim une promesse unilatérale de vente portant sur des parcelles situées [Adresse 9] et [Adresse 7] à 68350 Brunstatt-Didenheim, moyennant le prix de 1.980.000 euros TTC et pour une durée expirant le 20 octobre 2022 à 16h.

Des conditions suspensives ont été stipulées au bénéfice de la Snc Cogedim, dont l’obtention d’un permis de construire exprès, devenu définitif et exécutoire avant le 20 octobre 2022.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée à un montant forfaitaire de 82.500 euros.

Les conditions suspensives ont été réalisées dans le délai imparti et la promesse de vente a fait l’objet de quatre avenants.

Suivant le quatrième avenant du 31 janvier 2023, le délai de validité de la promesse de vente a été prorogé jusqu’au 17 février 2023.

Faute pour la Snc Cogedim d’avoir levé l’option dans le délai imparti, la Sci du [Adresse 3], la Sci Lvm et la Sarl Lvm l’ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2024, mise en demeure de leur payer l’indemnité d’immobilisation dans un délai de 15 jours.

Par acte introductif d’instance daté du 19 jui,n 2024 et signifié le 22 juillet 2024, la Sci du [Adresse 3], la Sci Lvm et la Sarl Lvm ont, sur le fondement des articles 1103 et 1124 du code civil, attrait la Snc Cogedim devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  82.500 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 février 2024,

—  4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers frais et dépens.

Bien que régulièrement assignée, la Snc Cogedim n’a pas constitué avocat. La cause étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la Sci du [Adresse 3], la Sci Lvm et la Sarl Lvm, parties demanderesses, ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par les demandeurs.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, par acte notarié du 20 avril 2021, la Sci du [Adresse 3], la Sci Lvm et la Sarl Lvm ont unilatéralement promis de vendre à la Snc Cogedim, qui a accepté sous conditions suspensives, des terrains nus au prix de 1.980.000 euros, celle-ci ayant la possibilité de lever l’option et de manifester son intention d’acheter au plus tard le 20 octobre 2022, prorogé à plusieurs reprises jusqu’au 17 février 2023.

L’acte prévoit, en page 11, dans la sous-section intitulée “Indemnité d’immobilisation-caution” que les parties conviennent de fixer une indemnité d’immobilisation s’élevant à la somme forfaitaire de 82.500 euros, et devant être versée par la Snc Cogetim dans un délai de 15 jours entre les mains du notaire en cas de non-réalisation d’un engagement de caution d’un établissement financier.

En outre, l’acte stipule que l’indemnité d’immobilisation “sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans le délai ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.”.

Il ressort de cette clause claire et précise que l’indemnité d’immobilisation est due par la Snc Cogedim, faute pour elle d’avoir réalisé l’acquisition du bien dans les délais prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que la somme dénommée “indemnité d’immobilisation”, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d’être réduite par le juge en cas de violation des engagements d’une partie.

La Snc Cogedim, qui n’a pas entendu donné suite à la mise en demeure du 26 février 2024 dont elle a bien accusé réception et qui n’a pas entendu constituer avocat pour faire part de ses observations dans la présente procédure, est donc redevable de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.

Par conséquent, la Snc Cogedim sera condamnée à payer à la Sci du [Adresse 3], la Sci Lvm et la Sarl Lvm la somme de 82.500 euros; majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date de la mise en demeure.

Sur les autres demandes

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la Snc Cogedim, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et ce en premier ressort,

CONDAMNE la Snc Cogedim à payer à la Sci du [Adresse 3], la Sci Lvm et la Sarl Lvm la somme de la 82.500,00 € (QUATRE-VINGT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS), outre les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE la Snc Cogedim à payer à la Sci du [Adresse 3], la Sci Lvm et la Sarl Lvm la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Snc Cogedim aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,