N° RG 25/00394 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C532R 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEURS:

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2024-001222 du 18/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LORIENT)

représentée par M^e Gilles REGNIER, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gilles REGNIER, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

Madame [G] [M] [D] demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

INTERVENANTE VOLONTAIRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 13/11/2025 :

Exécutoire à M^e Corinne BRIL

Copie à M^e Gilles REGNIER et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2021, Monsieur [P] [D] et Madame [G] [M] [D] ont donné à bail à Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] un bien immobilier à usage d‘habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 515 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2023, Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] ont fait délivrer à Monsieur [T] [J] et Madame [E] [J] un congé pour vendre pour la date du 1er juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, Madame [E] [J] a fait assigner Monsieur [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 juillet 2025 pour voir constater l’indécence du logement loué et obtenir l’indemnisation de ses différents préjudices.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D] ont fait assigner Monsieur [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir de ladite juridiction la validité du congé pour vendre délivré et la condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation.

La jonction des deux procédures a été prononcée à l’audience du 4 septembre 2025.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, Monsieur [T] [J] et Madame [E] [O] épouse [J], représentés par leur conseil à l’audience du 2 octobre 2025, qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, ont sollicité de la juridiction de:

— dire et juger que Monsieur [P] [D] a commis une faute contractuelle consistant en un non respect de son obligation de délivrance d’un logement décent ne portant pas atteinte à la sécurité et à la santé du locataire, en bon état d’usage et de réparation et d’en assurer la jouissance paisible du logement en application des articles 6 a) et b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— dire et juger que la responsabilité contractuelle Monsieur [P] [D] est engagée au sens des articles 6 a et b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du code civil et qu’il est dû réparation à Madame [E] [J],

— condamner Monsieur [P] [D] à payer entre les mains de Madame [E] [J] la somme de 8000 euros en application de l’article 1231-2 du code civil pour préjudice moral,

— enjoindre à Monsieur [P] [D] d’effectuer les travaux de rénovation du local loué par Madame [E] [J] dans les normes en vigueur sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [P] [D] à payer entre les mains de Madame [E] [J] la somme de 10000 euros en application de l’article 1240 du code civil pour préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [P] [D] à payer entre les mains de Madame [E] [J] la somme de 3000 euros en application de l’article 1240 du code civil,

— condamner Monsieur [P] [D] à payer entre les mains de Madame [E] [J] la somme de 1000 euros en application de l’article 1231-2 du code civil pour préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [P] [D] à payer entre les mains de Madame [E] [J] la somme de 4000 euros en application de l’article 1240 du code civil pour préjudice moral,

En tout état de cause,

— dire et juger qu’ils sont à jour de leurs loyers,

— débouter Monsieur et Madame [P] [D] de toutes leurs demandes en paiement et en expulsion,

Subsidiairement,

— leur accorder les plus larges délais pour se maintenir dans les lieux en application de l’article 1343-5 du code civil,

— condamner Monsieur et Madame [P] [D] à payer entre leurs mains la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Maître REGNIER sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire au bénéfice de M. [J] [T];

Pour les raisons développées dans leurs dernières écritures, dont le bénéfice a été repris à l’audience, Monsieur [P] [D] et Madame [B] [D], représentés par leur conseil, qui a repris oralement le bénéfice de leurs écritures sollicitent de la juridiction de:

— valider le congé pour vendre délivré le 4 avril 2023 à Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] par la CELTA HUISSIERS, commissaire de Justice à [Localité 4],

— constater que Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024,

En conséquence,

— ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] au paiement de la somme de 556,56 euros à titre d’indemnité d’occupation rétroactivement depuis le 1er juillet 2024 et jusqu’au complet départ des occupants sans droit ni titre,

— débouter Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024 de leur demande d’exécution de travaux sous astreinte ne justifiant plus d’un droit à agir,

— débouter Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] de leur demande de dommages et intérêts en application de l’article 1231 du code civil à hauteur de 8000 euros,

— débouter Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil à hauteur de la somme de 10 000 euros,

— condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit,

— condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] aux dépens d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le II de l’article prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Monsieur [P] [D] et Madame [G] [M] [D] font valoir que le congé délivré respecte les conditions de forme et de fond. Ils sollicitent dès lors la validation dudit congé.

Monsieur [T] [J] et Madame [E] [J], représentés par leur conseil à l’audience, n’ont formulé aucune contestation quant à la validité du congé délivré quant au fond et à la forme.

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2023 pour le 1er juillet 2024. Ce congé précise qu’il est délivré pour vente du logement au prix de 250000 euros net vendeur.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme et en conséquence de valider le congé pour vendre délivré le 4 avril 2023 pour la date du 1er juillet 2024.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Monsieur [T] [J] et Madame [E] [J] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement loué depuis le 1er juillet 2024.

Monsieur [P] [D] et Madame [G] [M] [D] seront en conséquence autorisées à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, après un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré sans effet.

Compte tenu de la situation Monsieur [T] [J] et Madame [E] [J] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [T] [J] et Madame [E] [J] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Il n’est pas établi que Monsieur [T] [J] et Madame [E] [J] n’ont pas continué à s’acquitter du loyer et des charges, qui sont devenus une indemnité d’occupation et des charges du fait de la résiliation du bail. Aucun décompte de dette locative n’est ainsi produit aux débats. Il convient donc de condamner au paiement de l’indemnité d’occupation pour le futur.

Cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 566,56 euros correspondant au montant du loyer et des charges actualisé et sera due à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes d’indemnisation sur le fondement contractuel:

Sur l’état d’indécence du logement:

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent.

En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[…]

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,….

En l’espèce, au soutien de sa demande d’indemnisation Madame [E] [J] fait valoir que dès son entrée dans les lieux et au fil du temps, elle a constaté de nombreux désagréments dans la jouissance de ce logement. Elle estime que le logement loué n’est pas décent et porte atteinte à sa sécurité et que malgré ses demandes, Monsieur [P] [D] a persisté dans la négation de vouloir effectuer les travaux minimaux de mise en conformité. Elle sollicite dès lors l’indemnisation de son préjudice.

Monsieur [P] [D] et Madame [G] [M] [D] s’opposent à la demande. Ils indiquent que les pièces produites aux débats par Madame [E] [J] ne concluent absolument pas à l’indécence du logement. Ils ajoutent que cette dernière s’est opposée à ce que les compteurs soient mis à leur nom. Ils précisent qu’elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice de jouissance en dehors de l’offre d’indemnisation de la moitié des frais d’abonnement et de consommations offert pour lesquels elle a été dédommagée. Ils sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Madame [E] [J] verse aux débats un rapport de visite de MORBIHAN SOLIDARITE ENERGIE qui relève qu’un seul compteur d’eau et d’électricité alimente son logement et celui du rez de chaussée. En dehors de cette anomalie, il n’est relevé aucun élément d’indécence du logement.

Ainsi, l’état d’indécence n’est pas démontré. S’agissant du compteur commun aux deux logements, une offre de dédommagement a été effectuée par les propriétaires à Madame [E] [J] qui a accepté ce dédommagement.

Dès lors, force est de relever que Madame [E] [J] ne démontre pas l’existence d’une faute contractuelle commise par Monsieur [P] [D] consistant en la location d’un bien immobilier dans un état d’indécence.

Sur la demande d’octroi de la somme de 8000 euros:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Madame [E] [J] qui ne démontre pas l’état d’indécence du logement ne justifie pas d’une faute contractuelle du bailleur, Monsieur [P] [D]. Elle sera dès lors déboutée de sa demande d’octroi d’une somme de 8000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande d’octroi d’une somme de 1000 euros pour préjudice moral:

L’article 1353 du code civil prévoit que Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [E] [J], qui ne démontre pas que Monsieur [P] [D] a commis une faute contractuelle lors de l’exécution du contrat de bail ne justifie pas du bien fondé de sa demande d’octroi d’une somme de 1000 euros pour préjudice moral. Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de condamnation à effectuer les travaux:

Madame [E] [J] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [P] [D] à effectuer les travaux de rénovation du logement loué sous astreinte.

Il résulte cependant des développements précédents que le contrat de bail liant Madame [E] [J] aux consorts [D] est résilié depuis le 1er juillet 2024 et qu’elle ne justifie dès lors d’aucun intérêt à solliciter des travaux pour un logement qu’elle occupe sans droit ni titre.

Madame [E] [J] sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [P] [D] à réaliser des travaux.

Sur les demandes d’indemnisation sur le fondement délictuel:

L’article 1240 du code civil dispose que out fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande d’indemnisation à hauteur de 10000 euros:

Madame [E] [J] sollicite l’octroi d’une somme de 10000 euros à titre subsidiaire pour préjudice moral sur le fondement délictuel. Il convient cependant de relever qu’elle a fondé ses demandes d’indemnisations sur le fondement contractuel et qu’aucun élément n’est produit aux débats pour démontrer l’existence d’une faute délictuelle.

Face à cette carence dans le charge de la preuve, elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande d’indemnisation à hauteur de 3000 euros au titre de son préjudice moral:

Madame [E] [J] sollicite l’octroi d’une somme de 3000 euros en tout état de cause. Elle ne produit cependant aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence d’une faute délictuelle commise par Monsieur [P] [D] .

Face à cette carence dans le charge de la preuve, elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande d’indemnisation à hauteur de 4000 euros au titre de son préjudice moral:

Madame [E] [J] sollicite l’octroi d’une somme de 4000 euros à titre subsidiaire. Elle ne produit cependant aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence d’une faute délictuelle commise par Monsieur [P] [D] .

Face à cette carence dans le charge de la preuve, elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de délais pour rester dans les lieux:

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, si Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] sollicitent l’octroi de larges délais pour rester dans les lieux en visant l’article 1343-5 du code civil, il convient de restituer à la demande l’exacte qualification juridique, la demande s’analysant non pas comme une demande de délais de paiement mais comme une demande d’octroi de délais avant l’expulsion.

Il ressort cependant des pièces produites aux débats que Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] ont déjà bénéficié de fait de larges délais pour quitter les lieux puisqu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024, soit plus d’un an.

Au vu de ces éléments, ils seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [P] [D] et Madame [G] [M] [D] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Accorde l’aide juridictionnelle provisoire à M. [J] [T] qui a été représenté par M^e REGNIER lors de l’audience du 2 octobre 2025.

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [P] [D] et Madame [G] [M] [D] pour la date du 1er juillet 2024.

Dit que Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (56) depuis le 1er juillet 2024.

Dit que l’expulsion de Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 556,56 euros charges comprises.

Condamne Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] au paiement de l’indemnité d’occupation pour le futur.

Condamne solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 556,56 euros à compter de la présente décision et jusqu’à leur départ effectif des lieux .

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [P] [D] et Madame [G] [M] [D] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [T] [J] aux dépens lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT