COUR D’APPEL D'[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00667 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKIS

du 18 Décembre 2025

N° de minute

affaire : Commune de [Localité 8]

c/ [X] [U], [P] [C] épouse [K]

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Sylvie CASTEL

M^e Hubert patrice ZOUATCHAM

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix huit Décembre à 14 H 00

Nous, [X] POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Avril 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Commune de [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [X] [U], [P] [C] épouse [K]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Hubert patrice ZOUATCHAM, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire en date du 1er juillet 2023, la Commune de [Localité 8] a donné à bail à Mme [X] [C] épouse [K] des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], à destination de restaurant, moyennant le paiement d’une redevance de 6000 euros, hors-taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Le 19 février 2025, la Commune de [Localité 8] a fait délivrer à Mme [X] [C] épouse [K] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la Commune de Roubion a fait assigner Mme [X] [C] épouse [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 6 novembre 2025, la Commune de [Localité 8] demande dans ses conclusions reprises à l’audience de :

— rejeter les demandes adverses,

— constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire le 19 mars 2025,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la condamner au paiement d’une provision de 7200 euros correspondant au bordereau de situation émis par la direction générale des finances publiques et 179,56 euros au titre des frais réclamés par commandement de payer,

— la condamner au paiement d’une provision de 600 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Mme [X] [C] épouse [K] représentée par son conseil, a soulevé une exception d’incompétence au profit du tribunal de commerce et a demandé aux termes de ses écritures reprises à l’audience :

— à titre principal, le rejet des demandes,

— à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— en conséquence, condamner la Commune de [Localité 8] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre d’indemnisation pour procédure abusive,

— condamner la Commune de [Localité 8] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée :

En vertu de l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire est compétent pour connaître des actions relatives aux baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

Selon l’article L.721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’un bail dérogatoire portant sur un bâtiment à usage de restaurant a été conclu entre la commune de [Localité 8] et Madame [C].

Bien que Madame [K] soutienne que la commune de Roubion agit dans le cadre de ce contrat en qualité de commerçant et que le tribunal de commerce est seul compétent pour connaître du litige, force est de relever qu’elle n’en rapporte pas la preuve au vu des pièces produites, puisque la bailleresse en sa qualité de propriétaire d’un bâtiment comportant rez-de-chaussée un local à usage de restauration, a conclu ce contrat dans le cadre de la gestion de son domaine privé.

En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée qui n’est pas fondée, sera rejetée.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La Commune de [Localité 8] verse aux débats le contrat de bail liant les parties, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des redevances, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer portant sur la somme de 11 400 euros a été signifié à la requête de la Commune de [Localité 8] par acte de commissaire de justice le 19 février 2025, à Mme [X] [C] épouse [K].

Mme [C] épouse [K] soutient que ce commandement est nul au motif qu’il porte sur la somme de 11 579,56 euros alors que le décompte annexé, fait état d’une dette locative de 7200 euros pour le restaurant et plus loin d’une dette globale de 50 700 euros et que ces irrégularités ne pouvaient être ignorées par la mairie qui en gonflant sa dette ne la pas mise en demeure de connaître exactement l’ampleur de celle-ci. Elle ajoute en outre que le commandement ne comporte pas l’énonciation de la clause résolutoire telle que prévue au contrat de location.

Bien que la défenderesse expose que le commandement de payer ne vise pas expressément la clause résolutoire qui n’a pas été reproduite, force est de relever que la contestation soulevée n’est pas sérieuse car il y est mentionné qu’à défaut de règlement de la totalité des sommes dues, la Commune entend se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le bail, laquelle stipule qu’à défaut de règlement des loyers dus dans le délai d’un mois à compter du commandement le bail sera résilié de plein droit et que cette clause est reproduite à la dernière page comprenant une copie de la page du bail la contenant.

Toutefois, il ressort de l’examen du commandement, qu’il porte sur la somme principale de 11 400 euros au titre des loyers impayés, et qu’il est fait état en première page du commandement « d’un décompte ci-après intégré au présent acte portant sur 19 mois de loyers impayés d’un montant de 600 euros par mois », qui ne correspond cependant pas au décompte joint, portant sur une dette de 50 700 euros dont le montant n’est pas justifié.

L’erreur affectant la somme réclamée dans un commandement n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’acte sauf si cette erreur a pour effet de priver le locataire de la possibilité de s’acquitter utilement de sa dette ou de comprendre la portée de l’injonction qui lui est faite.

Or, force est de relever qu’il est sollicité dans le commandement le règlement de 19 mois de loyers sans précision sur la période considérée et ce alors que Mme [C] épouse [K] fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle n’a pas été en mesure d’exploiter les lieux.

Elle justifie à ce titre que le bailleur a fait réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires visant l’installation du gaz et d’électricité qui n’ont été achevés que le 11 décembre 2024, en produisant une attestation de réalisation des travaux du 28 novembre 2024 ainsi que des attestations de levée des réserves de juillet à décembre 2024.

Or, une grande partie des redevances réclamées porte sur la période antérieure à l’ouverture du restaurant et ce alors que la locataire n’était pas en mesure d’exploiter des lieux durant cette période.

Bien que la Commune de [Localité 8] soutienne que Mme [C] épouse [K] en sa qualité de conseillère municipale connaissait parfaitement les locaux et les problématiques qui pouvaient se poser et que le contrat met à sa charge les travaux de mise en conformité des lieux, force est de relever que le bail prévoit que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent et devra les entretenir en bon état de réparations locatives, sans précision sur les travaux de mise en conformité nécessaires . En outre, il est indiqué que le preneur souffrira des travaux réalisés par la collectivité pendant le cours du contrat qu’elle jugera nécessaires sans prétendre à aucune diminution de loyer et ce même s’il devait durer plus de 20 jours à la condition cependant qu’il soit exécuté sans interruption, sauf cas de force majeure « et sous réserve que l’accès à la clientèle et à l’activité du preneur soient préservés ».

Or, il est constant que les travaux de mise en conformité du local ont été réalisés par le bailleur au cours de l’année 2024 et qu’il se sont achevés en fin d’année sans qu’il ne soit démontré que la locataire était en mesure d’exploiter les locaux pendant cette période.

De plus, il est constant que ces travaux ont été réalisés par la Commune, qui a reconnu dans un message « que le conseil municipal avait souhaité faire procéder aux travaux de mise en conformité de gaz et d’électricité car ces travaux importants financièrement s’ils n’avaient pas été réalisés par la commune auraient pénalisé le début d’activité du preneur tout en précisant que ces travaux avaient été exécutés avec retard compte tenu de la difficulté de trouver des entreprises adéquates ».

Il ressort enfin d’un courrier de la mairie de [Localité 8] du 11 décembre 2024 que le maire a donné un avis favorable à l’ouverture du restaurant à compter du 21 décembre 2024.

Dans un courrier en réponse du 17 décembre 2024, Mme [C] épouse [K] a sollicité de la Commune, la convocation d’une commission de sécurité afin de valider l’ensemble des travaux réalisés par cette dernière afin de permettre l’ouverture du restaurant mais fait valoir qu’elle n’a obtenu aucune réponse.

Elle justifie avoir adressé par l’intermédiaire de son conseil le 14 mars 2025, un courrier au maire de [Localité 8] afin d’obtenir l’annulation des factures de loyers aux motifs qu’il avait manqué à son obligation de délivrance, qu’elle n’avait pas pu démarrer l’exploitation du restaurant du fait du retard pris dans la réalisation des travaux nécessaires à son exploitation et a réitéré sa demande de convocation d’une commission de sécurité en vain. Elle verse un rapport de diagnostic sécurité réalisé par l’entreprise DEKRA à sa demande le 23 avril 2025.

Force est ainsi de relever qu’il ressort des éléments susvisés que Mme [C] épouse [K] n’a pas été en mesure d’exploiter les lieux avant la réalisation des travaux de mise en conformité de l’électricité et du gaz, que le bailleur a accepté de réaliser au cours de l’année 2024 et qui se sont achevés en décembre 2024.

Bien qu’une incertitude demeure sur la date exacte d’ouverture du restaurant dans la mesure où la défenderesse évoque une date en juin 2025 en versant des captures d’écran faisant état d’une date d’ouverture au 7 juin 2025 alors que la commune de [Localité 8] soutient que le restaurant a été ouvert en octobre 2024 puis réouvert officiellement en décembre 2024, il est constant que durant l’année 2024 le restaurant n’a pas été exploité et que les redevances réclamées dans le commandement de payer portent sur cette période.

Dès lors, ces éléments constituant des contestations sérieuses sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La Commune de [Localité 8] sollicite la condamnation de Mme [C] épouse [K] à lui payer la somme de 7200 euros au titre du bordereau de situation émis par la Direction générale le 19 septembre 2025 correspondant aux loyers impayés de 3600 euros portant sur l’année 2024 et les loyers de 3600 euros portant sur l’année 2025.

Madame [C] épouse [K] justifie avoir effectué deux règlements de 1800 euros chacun, soit la somme de 3600 euros en juillet et août 2025.

S’agissant cependant de la demande en paiement de la somme de 3600 euros pour l’année 2024, force est de considérer au vu des éléments susvisés que des contestations sérieuses y font obstacle dans la mesure où durant cette période, il est constant que Mme [C] épouse [K], qui argue d’une exception d’inexécution, n’a pas pu exploiter les locaux qui n’étaient pas ouverts à la clientèle car ils nécessitaient des travaux de mise en conformité qui ont été terminés par le bailleur en fin d’année 2024.

En conséquence, au vu des règlements effectués pour l’année 2025 et des contestations sérieuses soulevées, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Bien que Mme [C] épouse [K] sollicite la condamnation de la Commune de [Localité 8] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, force est de relever que le juge des référés ne peut accorder qu’une provision et qu’elle ne justifie de surcroît pas du caractère abusif de l’action diligentée à son encontre, eu égard aux éléments susvisés.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande au vu de l’issue du litige de rejeter les demandes respectives formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacune d’elle à charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par Mme [X] [C] épouse [K] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Commune de [Localité 8] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par Mme [X] [C] épouse [K] ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les parties supporteront chacune la charge de leurs dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES