TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/01073 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBY6

Minute 25-

Jugement du :

12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Stanisas CREUSAT avocat au barreau de REIMS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 février 2013, la SA PLURIAL NOVILIA a donné bail à Monsieur [N] [H] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 9] avec un box en sous-sol situé [Adresse 8] (ER.G0274.08045), moyennant un loyer mensuel révisable fixé à la somme de 323,39 euros outre charges locatives. une provision pour charges d’un montant mensuel de 10,00 euros.

Reprochant à son locataire de causer à ses voisins des nuisances très importantes excédant les contraintes normales de la vie en collectivité, telles que dégradations avec des portes de box forcées et inscriptions insultantes sur les boites aux lettres, porte ce garage (…), souillures des parties communes et des portes des voisins (excréments, oiseau mort retrouvé dans une boite aux lettres, urine sur les portes (…) menaces, tapage injurieux, jets d’aliments et de déchets alimentaires, attirance de nuisible, affiches diffamatoires contre les voisins, et faisant valoir que les nuisances n’avaient pas cessé malgré les relances du bailleur et la sommation de cesser les troubles de voisinage en date du 16 février 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [N] [H] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Reims par acte d’huissier de justice du 19 février 2025 afin de voir, au visa des dispositions des articles 1728, 1729 du code civil, 7 de la loi du 06 juillet 1989, et R 1334-31 du code de la santé publique :

prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du logement de Monsieur [N] [H] pour trouble du voisinage,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [H] du logement loué tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et ce, dans le cadre des dispositions des articles L412-1 et R411-1 du code des procédures civiles d’exécution,réduire à huit jours le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [N] [H] à verser une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’à complète libération des lieux,condamner Monsieur [N] [H] au paiement de la somme de 1.200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 23 mai 2025, a été retenue à celle du 20 juin 2025.

À cette audience, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Monsieur [N] [H], représenté par son conseil, maintient les prétentions exposées dans ses conclusions déposées le 20 juin 2025 tendant à voir :

déclarer irrecevable la société PLURIAL NOVILIA,à titre principal, débouter la société PLURIAL NOVILIA de toutes ses demandes,à titre subsidiaire et reconventionnel, accorder un délai d’un an à Monsieur [N] [H] pour quitter le logement,en tout état de cause, condamner la société PLURIAL NOVILIA à verser à Monsieur [N] [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, Monsieur [N] [H] fait valoir que la demanderesse ne justifie pas avoir eu recours à une tentative de conciliation, médiation ou procédure participative conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile alors que d’une part elle ne justifie pas d’un motif légitime tenant à l’urgence manifeste ou aux circonstances de l’espèce, et que d’autre part elle ne justifie pas d’une situation urgente en ce qu’elle n’a pas jugé utile de saisir la présente juridiction dans le cadre d’un référé.

La SA PLURIAL NOVILIA oppose avoir dérogé à la saisine du conciliateur du fait de l’urgence manifeste que présentait la situation et en raison de la peur des représailles exprimées par les voisins, indiquant par ailleurs n’avoir pas pu recourir à la procédure d’urgence du référé, l’action n’étant pas fondée sur le non-paiement des loyers mais sur des troubles à l’ordre public.

La SA PLURIAL NOVILIA demande en conséquence d’écarter l’exception d’irrecevabilité, et s’en rapporte à ses écritures pour la résiliation et l’expulsion de Monsieur [N] [H].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur la fin de non recevoir invoquée par Monsieur [N] [H] :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 750-1 du même code prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 11-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, les dispositions de l’article 750-1 ne trouvent pas à s’appliquer dès lors qu’il s’agit, à proprement parler d’une procédure en résiliation de bail pour non respect par le locataire de ses obligations telles que découlant des dispositions du b) de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Le trouble anormal de voisinage tel que visé par l’article 750-1 ne concerne que les rapports entre voisins et non les instances en résiliation de bail, le bailleur n’étant pas lui-même directement victime des troubles évoqués.

La fin de non recevoir de Monsieur [N] [H] sera dès lors rejetée et la SA PLURIAL NOVILIA déclarée recevable en sa demande.

Sur la résiliation judiciaire du bail

La SA PLURIAL NOVILIA sollicite la résiliation du bail sur le fondement de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1728 et 1729 du code civil relatifs au contrat de bail d’habitation, ainsi que l’article R 1334-31 du code de la santé publique disposant qu’aucun bruit particulier ne doit par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme (…).

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Concernant spécifiquement le contrat de bail d’habitation, l’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Il résulte également de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En outre, l’article R1334-31 du code de la santé publique dispose qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

En application de l’article 1729, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

La SA PLURIAL NOVILIA fait état de nombreuses plaintes de voisins à l’encontre de Monsieur [N] [H] causant des nuisances importantes excédant les contraintes normales de la vie en collectivité.

Elle verse notamment aux débats un procès-verbal en date des 8 et 10 janvier 2024 dressé par un commissaire de justice ayant relevé à l’encontre de Monsieur [N] [H] des plaintes relatives à :

— des dégradations : de porte de box, de collage d’autocollants et d’inscription insultante sur une porte de garage ainsi que sur une boîte aux lettres, de serrure de porte de garage,

— des souillures de parties communes et de portes des voisins : morceaux de verre cachés dans du sable retrouvés devant les portes de garage ou d’appartement, excréments, mégots, substance blanche retrouvée sur les portes et les poignées, oiseau mort retrouvé à l’intérieur d’une boîte aux lettres, chiffons, saletés, prospectus bourrés dans les boîtes aux lettres, farine le long des portes d’entrée, urine sur les portes et les balcons,

— des menaces, «  je vais cramer ton appartement, ta voiture grand c…, je vais te faire dégager », « je vais te faire c…. jusqu’à temps que tu te barres » et rapportés dans une plainte déposée par les voisins de paliers visant directement Monsieur [N] [H] :« je vais te faire c…. jusqu’au bout, jusqu’à ce que tu dégages comme celui du dessous »,

— des tapages injurieux, bruits, chocs contre des casseroles et avec des marteaux contre les murs, chocs sur la structure du balcon pour faire du bruit volontairement, sonnerie à l’interphone, bruits contre les portes plusieurs fois vers 2h – 3h du matin, sifflements, hurlements, claquement du portail d’entrée contre les murs avec dégradations,

— des jets d’aliments et de déchets alimentaires depuis son balcon (tomates, fraises depuis le balcon, lance des os sur les chiens),

— l’attirance de nuisibles (nourrit abondamment les pigeons qui viennent salir les balcons),

— l’installation d’une butée de porte de partie commune bloquant son ouverture,

— l’installation d’affiches diffamatoires contre les voisins,

l’ensemble de ces plaintes visant expressement Monsieur [N] [H].

Le constat du commissaire de justice relève en outre la peur des enfants de l’immeuble à l’égard de Monsieur [N] [H] et des agissements de ce dernier dont des voisins ont été témoins directs, notamment la dégradation de la boîte aux lettres, la tentative d’y mettre un pigeon mort, le dépôt d’excréments devant leur porte. Il décrit en outre l’installation d’une butée sur la porte du couloir dans les parties communes, empêchant son ouverture, créant un risque pour la sécurité des personnes en cas d’incendie ou d’intervention nécessaire des secours.

La société SA PLURIAL NOVILIA produit également sept courriers qu’elle a adressés à Monsieur [N] [H] de rappel à ses obligations relativement aux troubles de voisinage, une sommation d’huissier d’avoir à cesser les troubles du 16 février 2024 ainsi qu’un courrier de convocation du 21 mai 2024 mais également huit demandes d’interventions de riverains adressées à la SA PLURIAL NOVILIA visant nommément Monsieur [N] [H] depuis début 2025 : le 20 janvier, le 21 et le 22, le 1er février, le 4 et le 7 février ainsi que les 24 et 27 mai 2025, de trois voisins différents se plaignant de jets de nourriture et d’excréments.

Le défendeur oppose qu’il n’est pas démontré de trouble anormal du voisinage. Il réfute être l’auteur des comportements dénoncés par ses voisins et expose que l’imputation des reproches à son encontre ne sont le fait que de suppositions. Il relève que dans le procès-verbal du commissaire de justice produit par la SA PLURIAL NOVILIA, seule une voisine a accepté d’être identifiée et que deux voisins expliquent ne pas être embêtés tandis qu’un autre indique ne pas avoir de mauvais rapport avec lui. Il précise subir également l’isolation phonique quasiment inexistante le conduisant à dormir avec des bouchons d’oreille et être victime de harcèlement de la part de jeunes du quartier lui envoyant des billes dans les baies vitrées, ou encore activant son interphone au milieu de la nuit. Il indique encore être victime régulièrement de vol, alors que sa boîte aux lettres a été forcée à plusieurs reprises.

Les témoignages et dénonciations produits ainsi que le constat du commissaire de justice des 8 et 10 janvier 2024 sont cependant précis, formels et convergents quant aux agissements persistants de Monsieur [N] [H] lesquels sont parfaitement caractérisés et qui constituent des manquements graves et renouvelés de ce dernier dans le respect de ses obligations de locataire, à savoir user de la chose louée de manière paisible sans porter atteinte à la sécurité et à la tranquillité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Le contrat de bail le liant à la SA PLURIAL NOVILIA sera résilié en conséquence judiciairement aux torts et griefs de ce dernier à compter du présent jugement.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [H].

Sur la demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois suivan tle commandement de quitter les lieux fixé par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à l412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de L442-4-2 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA sollicite la réduction du délai imparti par le commandement de quitter les lieux à 8 jours après la signification de l’acte, sur le fondement de ces dispositions au motif que les voisins sont terrifiés par l’attitude de Monsieur [N] [H] et invoque la nécessité d’agir vite afin d’éviter la résurgence ou l’aggravation des troubles.

Monsieur [N] [H] demande au contraire à titre subsidiaire sur le fondement de l’article L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qu’un délai d’un an lui soit laissé afin de lui permettre de trouver une solution de relogement, expliquant que les conséquences d’une expulsion seraient terribles pour lui, et qu’il aurait besoin d’assistance et d’accompagnement pour lui permettre de trouver un solution de relogement.

En application des articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [N] [H], qui n’est âgé que de 66 ans, ne justifie pas qu’il serait une personne vulnérable et aurait besoin d’une assistance particulière pour trouver un nouveau logement.

Il n’explicite pas davantage en quoi son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.

En revanche, la mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, son comportement répété en dépit de la sommation qui lui a été adressé le 16 février 2024 d’avoir à cesser les troubles causés à son voisinage et le courrier du 21 janvier 2025, lui rappelant à chaque fois qu’à défaut pour lui de respecter ses obligations, son bailleur pourrait demander judiciairement la résiliation du bail , de même que les perturbations qui découlent du comportement du défendeur pour les autres occupants de l’immeuble sont tels que la SA PLURIAL NOVILIA est fondée en sa demande tendant à voir réduire le délai imparti au locataire pour quitter les lieux.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et Monsieur [N] [H] devra quitter les lieux dans le délai de un mois au plus tard à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Monsieur [N] [H] de se maintenir dans les lieux.

Ce maintien cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, à défaut de libération des lieux, en fixant, à compter du prononcé de la présente décision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges.

Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter de la résiliation du bail soit à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires:

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PLURIAL NOVILIA, Monsieur [N] [H] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais et déêpns compris.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu le 16 février 2013 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [N] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ([Adresse 5]) aux torts exclusifs de Monsieur [N] [H], et ce à compter du présent jugement ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [N] [H] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts légaux à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge