TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CANDAN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e CANDAN , Me [Localité 7]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13813 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2I4F

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet DUPOUY-FLAMENCORT, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDERESSE

Madame [T] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0079

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13813 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2I4F

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 07 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [T] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°207 (appartement) et 328 (pièce) d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par exploit du 22 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à Mme [T] [C] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant au principal de 7.646,80 euros, outre 177,92 euros de frais d’acte.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Mme [T] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 21 décembre 2023.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil et des articles 54 et suivants du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [T] [C] au paiement de la somme de 25.674,88 euros au titre des charges dues au 12 juillet 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du 22 novembre 2016, date de la sommation de payer ;

— condamner Mme [T] [C] au paiement de la somme de 213,92 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner Mme [T] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [T] [C] au paiement des entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat ;

— condamner Mme [T] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Mme [T] [C] a constitué avocat mais n’a pas conclu. La présente décision sera contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

À la demande du président, par note en délibéré notifiée par voie électronique le 23 mai 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a produit la fiche d’immeuble aux fins de justifier que Mme [T] [C] est propriétaire également du lot de copropriété n°232.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13813 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2I4F

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de la fiche d’immeuble du relevé de publicité foncière que Mme [T] [C] est propriétaire des lots n°207, 232 et 328 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2012, 11 septembre 2013, 21 janvier 2015, 27 mai 2015, 29 juin 2015, 13 janvier 2016, 22 juin 2016, 14 septembre 2016, 28 juin 2017, 27 juin 2018, 19 septembre 2018, 26 juin 2019, 03 juillet 2019, 29 décembre 2020, 29 juin 2021, 07 mars 2022, 16 mars 2022, 28 juin 2022, 25 janvier 2023 et celle du 14 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2011 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2013 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— l’attestation d’un recours contre l’assemblée générale du 14 juin 2023 qui a approuvé les comptes des exercices 2013 à 2022 inclus dont la procédure est en cours en mars 2025;

— le contrat de syndic ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 12 juillet 2023 pour un montant de 25.888,80 euros.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

177,92 euros au titre d’une sommation de payer en date du 29 novembre 2016,36 euros au titre de frais de relance en date du 20 septembre 2016,

Soit un total de 213,92 euros représentant des frais de recouvrement.

Il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 2.323,36 euros au 1er janvier 2013 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er janvier 2013. La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires ainsi que les frais de recouvrement d’un montant de 213,92 euros.

Mme [T] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 23.351,52 euros (25.888,80 – 213,92 – 2.323,36) au titre des charges courantes et appels de fonds impayés et non la somme de 25.674,88 euros telle que demandée par le syndicat des copropriétaires.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13813 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2I4F

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 22 novembre 2016, date de la sommation de payer, pour la somme de 5.323,44 euros (7.646,80 – 2.323,36) à compter du 18 octobre 2023, date de l’assignation, pour le surplus, soit la somme de 18.028,08 euros (23.351,52 – 5.323,44).

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 213,92 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant au décompte suivant :

177,92 euros au titre d’une sommation de payer en date du 29 novembre 2016,36 euros au titre de frais de relance en date du 20 septembre 2016,

Concernant le coût de la sommation de payer d’un montant de 177,92 euros, le syndicat en justifie et il sera prise en compte dans les frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13813 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2I4F

Concernant les frais de relance du 20 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 14 juin 2023 au 30 juin 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations de frais de relance réalisées le 20 septembre 2016, soit avant l’entrée en vigueur du contrat.

Ces frais ne seront donc pas retenus.

En conséquence, Mme [T] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 177,92 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [T] [C] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Mme [T] [C] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2013. Elle procède cependant ponctuellement à des paiements.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [T] [C] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [C], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Et il sera accordé à Maître Florian CANDAN le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  23.351,52 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 12 juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2016 pour la somme de 5.323,44 euros et à compter de 18 octobre 2023, pour le surplus, soit la somme de 18.028,08 euros;

—  177,92 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [T] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 Juin 2025.

La Greffière La Présidente