COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 9] c/ [T] [D]

N° 25/

Du 17 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04049 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5MK

Grosse délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

le 17 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, SARL au capital de 7.622,00 €, immatriculée au RCS de NICE sous le n° 329 176 002, ayant son siège social [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [T] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [D] est propriétaire des lots n 54 et 76 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 5] et [Adresse 3].

Cette copropriété a été placée sous administration provisoire de la SCP Ezavin [Y], prise en la personne de Maître [G] [Y] par ordonnance du 21 août 2015 qui a adopté les comptes pour les exercices du 1er avril 2019 au 31 mars 2023.

Par lettre du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » a mis en demeure M. [T] [D] de payer la somme de 8.801,43 euros de charges de copropriété dues.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » a fait assigner M. [T] [D] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

11.517,30 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024, capitalisés annuellement,

576 euros correspondant aux frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance,

3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes et budgets prévisionnels. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné à Dublin où il a son domicile avec un retour de l’entité requise le 20 septembre 2024, M. [T] [D] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 janvier 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] »a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaires.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [T] [D] est propriétaire des lots n 54 et 76 de l’état descriptif de division de l’immeuble,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 décembre 2018 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale 3 avril 2020 par laquelle l’administrateur provisoire a adopté la réalisation de travaux en toiture,

le procès-verbal d’assemblée générale du 14 décembre 2022 ayant voté des travaux de façade et de rénovation des arcades d’un montant de 1.059.254,40 euros,

le procès-verbal des résolutions adoptées par l’administrateur provisoire le 12 juin 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/03/2020,

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/03/2021,

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/03/2022,

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/03/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 novembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [T] [D],

une mise en demeure de payer la somme de 8.801,43 euros de charges de copropriété dues adressée à M. [T] [D] par lettre du 24 mai 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 12.093,30 euros au 1er septembre 2024 dont 11.517,30 euros d’appels de fonds pour charges courantes et pour travaux.

Par conséquent, M. [T] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » la somme de 11.517,30 euros de charges, comptes arrêtés au 1er septembre 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.801,43 euros à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024, capitalisés annuellement dès lors que les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

2. Sur les frais nécessaires.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sollicite le remboursement de la somme de 636 euros correspondant aux frais suivants :

— des frais de constitution de dossier d’un montant de 216 euros le 23/05/2024,

— des frais d’assignation d’un montant de 360 euros le 27/08/2024,

le tout pour un montant total de 576 euros

Sur le fondement des principes rappelés, ces frais ne peuvent être retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sera débouté de sa demande formée au titre de frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le compte de copropriétaire de M. [T] [D] a été créditeur jusqu’au 1er novembre 2023 et il s’est trouvé débiteur en raison notamment de trois appels de fonds pour le ravalement des façades d’un montant total de 11.185,42 euros en moins de six mois.

Le report à nouveau démontre que le 1er novembre 2023, le solde du compte était créditeur de 3.374 euros si bien qu’avant cet appel de fonds pour des travaux exceptionnels, le copropriétaire était à jour du règlement de ses charges, ce qui fait obstacle à ce que sa mauvaise foi soit caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts à défaut d’établir que son préjudice a été causé par la mauvaise foi de M. [T] [D].

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [T] [D] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] et [Adresse 3] la somme de 11.517,30 de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.801,43 euros à compter du 24 mai 2024 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] et [Adresse 3] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] et [Adresse 3] de ses demandes de paiement de frais nécessaires et de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [D] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT