COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires RAIMBALDI 30 c/ [B] [S]

N° 25/

Du 14 novembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00258 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PMMX

Grosse délivrée à

la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES

Me [G] [M]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 4 septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 novembre 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [B] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Suzan OKAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] est propriétaire des lots n°21 et 25 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5] ([Adresse 2]).

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait assigner M. [B] [S] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation à lui payerla somme de 13 334,28 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite la condamnation de M. [S] sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

13 611,33 euros au titre des charge de copropriété dues,182,90 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires précise que M. [S] ne règle pas les charges de copropriété et qu’il est fondé à solliciter sa condamnation. Il estime que le défaut de paiement des loyers par le locataire de M. [S] ne saurait exonérer ce dernier de son obligation de payer les charges de copropriété.

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2024, M. [B] [S] demande au tribunal de :

statuer ce que de droit sur les demandes du syndicat des copropriétaires,déduire des sommes accordées la somme de 2 000 euros versée en juin 2024,débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de dommages et intérêts pour résistance abusive,limiter à 1 500 euros toute somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que son locataire M. [X] ne règle pas les loyers dus, que la dette locative incluant la provision sur charges de copropriété s’élève à plus de 9 000 euros et qu’il n’a d’autre solution que d’engager une procédure d’expulsion suite à une mise en demeure et une sommation de payer restées infructueuses. Il précise avoir réglé en juin 2024 la somme de 2 000 euros pour commencer à apurer la dette et qu’il s’engage à payer la somme de 600 euros par trimestre pour régler celle-ci ainsi que la somme de 500 euros par trimestre pour payer les charges en cours.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 août 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de paiement de charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, les décomptes de charges, les appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] produit :

un relevé de propriété précisant que M. [S] est propriétaire des lots n°21 et 25, les procès-verbaux des assemblées générales des 6 décembre 2021 et 12 juin 2023,un appel de fonds du 18 septembre 2023, l’arrêté des comptes pour les exercices 2021 et 2022,un relevé de compte présentant un solde débiteur de 13 794,23 euros au 22 octobre 2024,

M. [S] ne conteste pas le principe et le montant de la dette de charges réclamée sur la base de ces éléments. Il précise uniquement avoir réglé en juin 2024 la somme de 2 000 euros et demande que cette somme soit déduite du solde débiteur.

Il ressort toutefois de l’examen du décompte du 22 octobre 2024 produit par le syndicat des copropriétaires que la somme de 2 000 euros a été créditée sur le compte de M. [S] le 6 juin 2024. Sa demande tendant à déduire cette somme de la dette de charges est par conséquent sans objet.

Il convient en outre d’observer qu’une autre somme de 1 200 réglée par chèque par M. [S] a également été créditée sur son compte le 15 octobre 2024.

Ensuite, le solde débiteur n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais également de certains frais.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement des frais de mise en demeure d’un montant de 56,31 euros le 7 juillet 2022. Ces frais sont nécessaires et peuvent être imputés à M. [S].

Le syndicat ne précise en revanche pas l’objet des honoraires d’huissier d’un montant de 71,53 euros engagés le 2 septembre 2022 et ce montant sera déduit de la somme due.

Enfin, la somme de 55,06 euros débitée le 19 janvier 2024 au titre des honoraires d’huissier concernant l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance est comprise dans les dépens et sera déduite du montant des charges impayées.

En définitive, M. [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 667,64 euros (13 794,23 – 71,53 – 55,06), assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation conformément à sa demande.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [S] s’est abstenu de payer depuis plusieurs années les charges de copropriété qu’il ne conteste pas devoir. Le défaut de paiement du loyer qu’il reproche à son locataire n’est pas de nature à justifier l’absence de paiement de sa contribution aux charges au détriment de la collectivité des copropriétaires contrainte de procéder à des avances constantes de fonds pour pallier à sa carence et permettre l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [S] sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’assignation d’un montant de 55,06 euros, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente action introduite après le 1er janvier 2020 est de droit et la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la voir ordonner est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 1] la somme de 13.667,64 euros, comptes arrêtés au 22 octobre 2024, assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 18 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT