TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01778 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEYV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[E] [M]

C/

[D] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M^e Sandrine NEFF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sandrine NEFF, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [D] [H], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 21 et 22 janvier 2021, Monsieur [E] [M] a donné à bail à Monsieur [D] [H] un appartement à usage d’habitation n°A14, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 445 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 28 mai 2024, Monsieur [E] [M] a fait signifier à Monsieur [D] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, Monsieur [E] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le transport et la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,

— l’autorisation de conserver le dépôt de garantie versé en début de location,

— sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.836,62 euros, représentant les arriérés de charges, de loyers et d’indemnité d’occupation au 15 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 543,15 euros, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le commandement de payer, les relances et la signification de l’acte.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [E] [M], représenté par Maître Sandrine NEFF, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.466,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. Monsieur [E] [M] s’oppose à l’octroi de délai de paiement, même s’il indique que le locataire a repris le paiement des loyers courants en juin.

Monsieur [D] [H] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il explique que son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 26 juin 2025, en retenant des charges à hauteur de 1.419 euros par mois et un revenu de 950 euros composé des allocations chômage. Il précise qu’il a payé son loyer le mois dernier et retrouvé un emploi dans les travaux publics depuis le 09 juillet 2025, en intérim. Il ajoute qu’il percevra autour de 1.900 à 2.000 euros s’il travaille un mois complet. Il indique qu’il espère percevoir une indemnisation de la CIVI en septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Le juge a sollicité la transmission d’un justificatif du versement réalisé en juin et/ou juillet 2025, de la dernière décision de la commission de surendettement et d’un décompte actualisé par note en délibéré. Monsieur [E] [M], par le biais de son conseil, a transmis un décompte actualisé et Monsieur [D] [H] a transmis la décision de surendettement le concernant le 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé les 21 et 22 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 8. Clauses résolutoires) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 1.622,68 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [D] [H] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [E] [M] produit un décompte du 20 août 2025 démontrant que Monsieur [D] [H] reste devoir la somme de 5.199,22 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction de son dernier paiement pour le mois d’août 2025 et des frais administratifs et frais de rejet de prélèvement de 60 euros au total, non-justifiés.

Monsieur [D] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.199,22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2025 sur la somme de 3.836,62 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] ».

L’article 24 VI de la même loi précise que « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. »

Enfin, en application de l’article 24 VII de la même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le dossier de surendettement de Monsieur [D] [H] a été déclaré recevable le 26 juin 2025.

En dépit du courrier de la commission de surendettement l’informant du fait qu’il devait régler les échéances courantes de ses loyers et de ses explications à l’audience, selon lesquelles il avait repris le paiement de ses loyers, Monsieur [D] [H] n’a payé ni son loyer de juin 2025 ni celui de juillet 2025. Il n’a réalisé de paiements qu’au mois d’août 2025, soit 20 jours après l’audience.

Dans ces conditions, le juge ne peut lui accorder de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et de l’expulsion.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 29 juillet 2024 et Monsieur [D] [H] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il convient ainsi de lui ordonner de quitter les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, son expulsion sera prononcée, ainsi que celle de tous les occupants de leur chef.

Il n’y a lieu de statuer sur le sort des meubles, hypothétique à ce stade et régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il ne soit besoin d’une décision du juge en ce sens.

Monsieur [D] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 29 juillet 2024 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] s’est vu accorder les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il ne démontre ni la mauvaise foi de son locataire, qui a réalisé des paiements dès qu’il le pouvait, a déposé un dossier de surendettement pour résoudre sa situation d’endettement et a proposé un apurement de sa dette en dépit de sa situation financière délicate, ni le préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il ne démontre aucunement la nécessité de « remettre les lieux en état » suite au départ du locataire, demande apparaissant prématurée tant que le locataire est dans les lieux.

Il convient de débouter Monsieur [E] [M] de sa demande en dommages et intérêts.

V. SUR LA DEMANDE DE CONSERVATION DU DEPÔT DE GARANTIE

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, la demande de conservation du dépôt de garantie est prématurée, le locataire n’ayant pas quitté les lieux et étant susceptible de régler sa dette locative avant de quitter les lieux.

Il convient donc de rejeter cette demande, étant rappelé au surplus que la retenue du dépôt de garantie s’effectue sans autorisation préalable du juge, dès qu’il subsiste un impayé de loyers ou la nécessité de procéder à des réparations locatives, et peut ensuite faire l’objet d’une action en restitution par le locataire, s’il estime qu’il a été conservé à tort.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. En revanche, les frais de relance ne constituent pas des dépens de la procédure et ne peuvent être mis à la charge d’un locataire en application de l’article 4p) de la loi du 06 juillet 1989.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [M], Monsieur [D] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé les 21 et 22 janvier 2021 entre Monsieur [E] [M] et Monsieur [D] [H] concernant un appartement à usage d’habitation n°A14, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [H] à verser à Monsieur [E] [M] à titre provisionnel la somme de 5.199,22 euros (décompte arrêté au 20 août 2025, incluant une dernière facture d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2025 sur la somme de 3.836,62 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [H] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [E] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [M] de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [H] à verser à Monsieur [E] [M] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, exclusion faite des frais de relance qui resteront à la charge de Monsieur [E] [M] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.

Le Greffier, Le juge,