Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e PARENT MUSARRA

1 EXP Me [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/235

N° RG 24/01183 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PTG7

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Localité 8] DES ARTISTES

pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CGS

[Adresse 2]

[Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [B]

né le 13 Janvier 1982 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;

A l’audience publique du 05 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [B] est propriétaire du lot N°33 au sein de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES sise [Adresse 5] à [Localité 10].

Suivant jugement du Tribunal de proximité de CANNES, en date du 8 novembre 2016, Monsieur [B] a été condamné à régler la somme totale de 2 998,53 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété, frais irrépétibles et dépens.

Arguant de nouvelles défaillances dans le règlement des charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES a, par acte de Commissaire de Justice en date du 04 mars 2024, fait citer à comparaître Monsieur [F] [B] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de condamnation.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, le [Adresse 12] demande au Tribunal de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES en son action et l’y déclarer bien fondé ;

Voir CONDAMNER Monsieur [F] [B] à payer au [Adresse 12] une somme en principal de 8.463,80 €, correspondant aux charges courantes dues au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure du 04 juillet 2023 ;

Le voir CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES une somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts ;

Voir CONDAMNER Monsieur [F] [B] au paiement d’une somme de 2.500 €au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 € distraits au profit de Maître Laurence PARENT MUSARRA sous sa due affirmation. »

Par conclusions notifiées par RPVA le 04 novembre 2024, Monsieur [F] [B] demande au Tribunal de :

« DEBOUTER le [Adresse 12] de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété et frais du 02 septembre 2016 au 1er janvier 2019 correspondant à la somme de 4.137,35 € en l’état de la prescription entre le 1er janvier 2019 et l’assignation du 04 mars 2024 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES à payer à Monsieur [B] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance en date du 09 janvier 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire avec effet différé au 03 avril 2025 et a fixé les plaidoiries à la date du 05 mai 2025.

A l’audience de plaidoiries du 05 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025.

*****

MOTIFS :

Sur la prescription soulevée par Monsieur [F] [B]

Monsieur [F] [B] indique que, suivant acte introductif d’instance en date du 24 mars 2024, le [Adresse 12] a sollicité sa condamnation à lui verser une somme de 9 401,03 € en principal au titre d’arriérés de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure outre 1 600 € à titre de dommages et intérêts.

Il explique que la somme de 9 401,03 € correspond au solde du compte, arrêté au 1er janvier 2024, correspond à la somme totale de 10 799,56 €, déduction faite de la somme de 1 398,53 € dont il resterait redevable au titre du jugement du 8 novembre 2016.

Il ajoute qu’en application de l’article 789 du Code de procédure civile, les exceptions de procédure mettant fin à l’instance relèvent de la compétence du juge de la Mise en Etat.

Il indique que, dans le cadre de la présente espèce, l’acte introductif d’instance de la présente procédure a été délivré le 4 mars 2024.

Il précise que l’arriéré de charges de copropriété et frais au titre duquel il a été condamné par jugement du Tribunal de Proximité de CANNES du 8 novembre 2016 a été arrêté au 22 août 2016.

Il en déduit que :

le syndicat des copropriétaires ne dispose, de ce fait, d’aucun titre pour ces créances postérieures au 22 août 2016 ;son action est partiellement prescrite en ce qui concerne les créances apparaissant sur le décompte couvrant la période allant du 2 septembre 2016 au 1er janvier 2019 ;

Sur ce point, il explique qu’il s’est écoulé un délai de plus de 5 ans entre 1er janvier 2019 et le 4 mars 2024.

De son côté, le syndicat des copropriétaires demandeur soutient que, suite au jugement du Tribunal de proximité de CANNES précité, Monsieur [B] a adressé 4 règlements de 400 €, soit une somme totale de 1.600 €.

Il indique alors que, déduction faite de ces règlements, Monsieur [B] reste redevable d’une somme de 1.398,53 € par suite du jugement rendu, le 8 novembre 2016.

Il rappelle que si Monsieur [B] soulève la prescription des sommes imputées au débit du compte le 22 décembre 2019, les sommes imputées au débit du compte, le 22 décembre 2016, concernent celles issues du jugement rendu, le 8 novembre 2016 et dont le paiement n’est pas réclamé dans le cadre de la présente instance.

Il précise qu’il s’agit des sommes qui suivent :

—  22/12/2016 : 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

—  22/12/2016 : 13 € de droit de plaidoirie ;

—  22/12/2016 : 208,54 € au titre de la délivrance de l’assignation ;

—  22/12/2016 : 130,08 € au titre de la signification du jugement ;

—  22/12/2016 : 14 € fiche de lot ;

S’agissant des charges courantes postérieures au jugement rendu le 8 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [B] persiste dans sa carence.

Le demandeur explique être créancier d’une somme totale de 10.799,56 €, selon compte arrêté au 1er janvier 2024 et rappelle être d’ores et déjà titré pour la somme de 1.398,53 € correspondant aux sommes restant dues au titre du jugement du 8 novembre 2016.

Ainsi, selon lui, déduction faite de la somme de 1.398,53 €, Monsieur [B] est débiteur d’une somme de 9.401,03 € au titre de ses charges courantes, selon compte arrêté au 19 février 2024.

Il ajoute que ces sommes, parfaitement dues, portent intérêts à compter de la mise en demeure 4 juillet 2023.

Sur la prescription soulevée par le défendeur, le syndicat des copropriétaires explique qu’il convient de revenir sur le délai de prescription applicable en matière de charges de copropriété, régi par l’article 2224 du code civil.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires procède à la démonstration suivante :

l’acte introductif d’instance a été signifié le 4 mars 2024 ;ainsi, la prescription s’applique aux sommes antérieures au 4 mars 2019 ;ce n’est qu’à compter de l’approbation des comptes que le montant total des charges est connu par le syndicat des copropriétaires ;c’est donc à la date de l’approbation des comptes que le syndicat des copropriétaires a connaissance des faits, celle-ci étant alors le point de départ du délai de prescription.

Dans ce cadre, il précise que :

l’exercice comptable la copropriété est fixé du 1er avril au 31 mars ;les appels provisionnels de l’exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 ont été approuvés par l’assemblée générale du 12 juin 2018 ;ainsi, eu égard au délai de prescription, les sommes appelées au titre de l’exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, d’un montant de 2.151,65 €, sont effectivement prescrites ;les appels provisionnels de l’exercice du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 ont été approuvés par l’assemblée du 15 juin 2019 ;la prescription s’applique aux sommes antérieures au 4 mars 2019 ;en conséquence, les sommes appelées au titre de l’exercice comptable du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, d’un montant de 7.187,40 €, ne sont pas prescrites ;il en est de même des sommes appelées au titre de l’exercice comptable du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 d’un montant de 1.276,40 € ;

Il en déduit que la somme de 8.463,80 €, selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, reste parfaitement due.

Sur ces éléments :

L’article 789-6° du Code de procédure civile dispose que : « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. »

En l’espèce, le juge de la mise en état a indiqué, par mention faite au dossier et par message RPVA en date du 19 septembre 2024, que « la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée par Maître [Y] par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 12 juillet 2024 sera examinée par la formation de jugement ».

Dès lors, le Tribunal dispose de la compétence pour juger de cette question relative à la prescription.

A ce titre, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

L’article 2224 du Code civil prévoit également que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Il est constant que le point de départ de la prescription en matière de charges de copropriété est fixé au jour de l’exigibilité des charges concernées, laquelle correspond à la date de l’appel de fonds par le syndic et non à la date à laquelle les dépenses ont été engagées pour le compte de la copropriété.

Il est précisé que la date d’exigibilité des charges, fixée à la date de l’appel de fond correspond, par corollaire, au vote en assemblée générale des comptes de l’exercice clos au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En l’espèce, par suite des paiements partiellement effectués, en exécution du jugement du Tribunal de proximité de CANNES du 08 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES reste titré à hauteur de la somme restant due de 1.398,53€, selon compte arrêté au 22 août 2016.

Il est pris acte du fait que le syndicat des copropriétaires demandeur ne tient pas compte de cette somme dans le cadre du calcul des charges restant impayées.

Sur l’appréciation de la prescription, il est précisé que pour la période allant du 01/04/2017 au 31/03/2018, les comptes ont été adoptés par l’assemblée générale du 12 juin 2018.

Selon l’article 2224 du Code civil et depuis l’entrée en vigueur, le 25 novembre 2018, de la loi du 23 novembre 2018, le délai de prescription pour le paiement des charges de copropriété a été réduit de dix ans à cinq ans, ce nouveau délai de prescription devant s’appliquer en prenant en considération les dispositions de l’article 2222 alinéa 2 du code civil aux termes duquel « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Il ressort de l’ensemble de ces textes que pour les charges antérieures au 25 novembre 2018, l’action pour demander leur paiement devait être initiée au plus tard le 25 novembre 2023, soit 5 ans, à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

En l’espèce les charges couvrant la période du 01/04/2017 au 31/03/2018 ont été adoptées et sont devenues exigibles depuis l’assemblée générale du 12 juin 2018, soit antérieurement au 25 novembre 2018.

Or, l’assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES est datée du 04 mars 2024, soit au-delà du 25 novembre 2023.

Dès lors, les charges sur la période du 01/04/2017 au 31/03/2018 sont couvertes par la prescription, ce que ne conteste pas le syndicat des copropriétaires demandeur, qui, d’ailleurs, n’a pas tenu compte de ces charges dans l’évaluation de sa demande.

Il sera donc pris acte du fait que la somme de 2.151,65 € n’a pas été prise en compte dans le cadre de la présente instance.

Pour la période allant du 01/04/2018 au 31/03/2019, les comptes ont été adoptés par l’assemblée générale du 15 juin 2019.

Dès lors, en vertu de l’article 2224 du Code civil, le délai qui court entre la date de l’assemblée générale (15 juin 2019) et la date de l’assignation en demande de recouvrement des charges (04 mars 2024) est inférieur à 5 ans.

La prescription ne peut donc être retenue au titre de la somme de 1 276.40 euros.

Pour les sommes postérieures, le défendeur ne conteste pas les devoir. Lesdites sommes postérieures au 31 mars 2019 s’élèvent à hauteur de 7.187,40 €.

Il y a donc lieu de statuer sur le recouvrement des charges dont le montant est porté à la somme de 8 463.80 euros.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

Le décompte de régularisation de charges ;

La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

Un relevé de propriété de la Monsieur [F] [B] au sein de la copropriété [Localité 8] DES ARTISTES sise [Adresse 4] à [Localité 10] ;

Une mise en demeure en date du 04 juillet 2023 ;

Des décomptes de charges du copropriétaire et appels de fonds ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 15 juin 2019, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 et le budget prévisionnel de 2020 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 13 février 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel de 2022 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 14 janvier 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel de 2023 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 24 octobre 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de 2024 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 21 septembre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de 2025 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 27 septembre 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel de 2026 ;Le relevé de compte de Monsieur [F] [B] actualisé, compte arrêté au 1er janvier 2025 ;

Le contrat de syndic conclu avec la société LERINS HABITAT SYNDIC le 27 septembre 2024.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte de ces éléments que la demande est fondée à hauteur de 7.901,80 € au titre des charges de copropriété impayées à compter du 04 mars 2019 jusqu’au 1er janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce le [Adresse 11] [Adresse 9] expose les frais suivants :

Frais de mise en demeure avocat C/ [B] en date du 06/01/2022 pour une somme de………………………………………………………………………..72,00 €.Frais administratifs en date du 03/03/2023 pour une somme de………………..30,00 €.Frais administratifs en date du 03/07/2023 pour une somme de……………….180,00 €.Mise en demeure avocat en date du 05/07/2023 pour une somme de………….100,00 €.Frais administratifs en date du 03/10/2023 pour une somme de……………….180,00 €.

Il apparaît que seuls les frais relatifs à la mise en demeure du 05 juillet 2023 sont justifiés et considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 susvisé.

Ainsi, il résulte de ces éléments que la demande est fondée à hauteur de 100,00 € au titre des frais nécessaires, décompte applicable pour la période allant du 04 mars 2019 jusqu’au 1er janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [B], au paiement de la somme de 8.001,80 € correspondant à 7.901,80 € au titre des charges de copropriété impayées et à 100,00 € au titre des frais nécessaires, décompte applicable pour la période allant du 04 mars 2019 jusqu’au 1er janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront sur la somme de 8.001,80 € à compter de la mise en demeure en date du 04 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes, daté du janvier 2019, fait état de versements de provisions trop irréguliers et aléatoires, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur [F] [B].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière de la copropriété.

Ainsi, il est rapporté la preuve d’une faute, à tout le moins d’une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à l’origine, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice financier certain.

Il convient donc de condamner Monsieur [F] [B] à payer au [Adresse 12] la somme de 1.500 € au titre de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

En l’espèce, Monsieur [F] [B], succombant à l’instance, sera condamné au entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Laurence PARENT MUSARRA, exclusion faite du coût de la fiche de lot, non-prévu au titre des dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [B] à payer au [Adresse 12] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la prescription de l’action en recouvrement des charges couvrant la période allant du 01/04/2017 au 31/03/2018 d’un montant de 2.151,65 € ;

JUGE n’y avoir lieu à prescription pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B], au paiement de la somme de 8.001,80 € correspondant à 7.901,80 € au titre des charges de copropriété impayées et à 100,00 € au titre des frais nécessaires, décompte applicable pour la période allant du 04 mars 2019 jusqu’au 1er janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.001,80 € à compter de la mise en demeure en date du 04 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES ARTISTES la somme de 1 500 € au titre de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Laurence PARENT MUSARRA et exclusion faite du coût de la fiche de lot ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au [Adresse 12] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE