COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01725 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QYRD

du 18 Décembre 2025

N° de minute 25/01827

affaire : S.A.S. GLOBALSTONE IV

c/ S.A.S. CHEZ ZAK, exerçant sous l’enseigne MARKET DU BARRIO.

Copie exécutoire délivrée à

M^e Patrick BERARD

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix huit Décembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 17 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. GLOBALSTONE IV

[Adresse 5]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Patrick BERARD, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. CHEZ ZAK, exerçant sous l’enseigne MARKET DU BARRIO.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 9 mai 2023, la SAS GLOBALSTONE IV a donné à bail à la SAS CHEZ ZAK pour une durée de neuf ans, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 5265 euros, hors charges et taxes.

Le 26 juillet 2025, la SAS GLOBALSTONE IV a fait délivrer à la SAS CHEZ ZAK une sommation visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, la SAS GLOBALSTONE IV a fait assigner la SAS CHEZ ZAK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir:

constater la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 1er septembre 2025ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier autoriser à faire transporter entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble de leur choix aux risques et frais de la requisefixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CHEZ ZAK à la somme de 470 € par mois outre les charges telles que prévus au dit bail à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieuxla condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais de la sommation-mise en demeure

A l’audience du 6 novembre 2025, la SAS GLOBALSTONE IV a maintenu ses demandes.

La SAS CHEZ ZAK régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat, le procès-verbal mentionnant un refus de l’acte.

La SAS GLOBALSTONE IV a produit un état des inscriptions établissant l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la société CHEZ ZAK.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, dans le contrat de bail commercial conclu entre les parties, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements notamment le paiement à son échéance des termes du loyer ou de ses accessoires un mois après une mise en demeure de régulariser la situation soit sous forme d’un commandement soit sous forme d’une sommation d’exécuter ou de payer ou de respecter les stipulations du bail, délivré par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Le contrat de bail prévoit en son article 4 relatif à la destination des lieux, que les locaux loués devront être utilisés pour l’usage exclusif de locaux commerciaux pour l’activité définie à l’article 3 des conditions particulières à l’exclusion de toute autre utilisation, l’activité autorisée étant entendue strictement. Cet article prévoit que les locaux sont loués pour l’usage exclusif de confiserie/ glacier.

Il ressort cependant des éléments versés aux débats et notamment de l’arrêté de fermeture du 10 juillet 2025 pris par le maire de [Localité 8] concernant l’établissement d’alimentation générale à l’enseigne MARKET DU BARRIO situé [Adresse 4] que des graves manquements aux règles d’hygiène ont été constatés lors d’une enquête effectuée par un inspecteur de salubrité pouvant entraîner un risque pour la santé des consommateurs. Il a été relevé une absence de permis d’exploitation de K-bis identifiant la structure commerciale et son exploitant ainsi qu’une absence de licence permettant la vente à emporter des boissons alcooliques. Il a ainsi été ordonné la fermeture administrative de l’établissement jusqu’à la transmission de l’ensemble des documents nécessaires et la réalisation des mesures correctives listées dans l’arrêté.

Une sommation avec mise en demeure visant la clause résolutoire, de prendre toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice du commerce ne nuise pas la tranquillité de l’immeuble en respectant la réglementation administrative et de police et soit conforme à l’usage exclusif de l’activité définie à l’article 3du bail, a été signifiée à la requête de la SAS GLOBALSTONE IV par acte de commissaire de justice le 29 juillet 2025, à la SAS CHEZ ZAK.

La demanderesse fait cependant valoir que la demanderesse ne s’est pas exécutée dans le délai imparti et verse en ce sens un extrait K bis du 24 septembre 2025 mentionnant que la société CHEZ ZAK exerce au sein de l’établissement situé [Adresse 4], une activité d’alimentation générale et point relais à l’enseigne MARKET DU BARRIO.

La société CHEZ ZAK, qui n’a pas constitué avocat n’a fait valoir aucun moyen contraire et ne démontre pas s’être exécutée suite à la sommation avec mise en demeurequi lui a été régulièrement signifiée le 29 juillet 2025 par acte de commissaire de justice, étant précisé que la demanderesse expose que le local est toujours fermé et non exploité et que les mesures sollicitées par les services d’hygiène de la ville de [Localité 8] n’ont pas été réalisées.

Dès lors en l’absence de régularisation de la situation dans le délai imparti, les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat sont réunies de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 1er septembre 2025.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS CHEZ ZAK devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

La SAS CHEZ ZAK qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 470 euros outre les charges sur justificatifs à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SAS CHEZ ZAK sera condamnée à son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la SAS GLOBALSTONE IV la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS CHEZ ZAK qui succombe sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût de la sommation.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial en date du 9 mai 2023 liant la SAS GLOBALSTONE IV et la SAS CHEZ ZAK portant sur les locaux situés [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 1er septembre 2025, ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local à usage commercial depuis cette date,

ORDONNONS à la SAS CHEZ ZAK et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS CHEZ ZAK et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS CHEZ ZAK à payer à la SAS GLOBALSTONE IV une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 470 euros outre les charges sur justificatifs à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SAS CHEZ ZAK à payer à la SAS GLOBALSTONE IV la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS CHEZ ZAK aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût de la sommation du 29 juillet 2025 ,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES