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ORDONNANCE DU : 31 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00372 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYWI

AFFAIRE : [J] [E] veuve [U] C/ S.A.S. AB PARE BRISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [E] veuve [U]

née le 19 Septembre 1938 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Patrice GIRALDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. AB PARE BRISE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierrick SALEN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 27 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 31 Décembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 1986, Madame [J] [E] a consenti à la société Le Silencieux un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2], pour une durée de 9 années entières à compter du 15 septembre 1986 et pour un loyer principal annuel hors taxes de 6 500 francs payable trimestriellement.

Ce bail a été renouvelé par avenant en date du 20 décembre 2001 à partir du 14 septembre 1995 pour se terminer le 13 Septembre 2004. Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans suivant courrier de demande de renouvellement du 1er septembre 2005 et accord du bailleur suivant courrier en date du 29 septembre 2005.

La société dénommée Melagan Auto a été subrogée dans les droits de la société Le Silencieux suite à un acte de cession de fonds de commerce en date du 29 septembre 2005 accepté par le propriétaire des murs.

En date du 22 décembre 2014, la société dénommée Melagan Auto a procédé à une demande de renouvellement du bail commercial par voie d’huissier à effet du 1er janvier 2015.

La SAS AB Pare-Brise a acquis le fonds de commerce droit au bail inclus suivant adjudication en date du 6 décembre 2022.

Le bail est en tacite prorogation depuis le 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Madame [J] [E] a fait assigner la SAS AB Pare-Brise devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle Madame [J] [E] sollicite de voir :

— e renvoyer les parties au principal ;

Mais, dès à présent, les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation ;

— Rejeter les demandes de délai et de suspension de la clause résolutoire ;

— Par application de la clause résolutoire, constater la résiliation du bail consenti à la SAS AB Pare-Brise à compter du 15 Avril 2025 ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la SAS AB Pare-Brise ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués ;

— Dire que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion, avec, au besoin le concours de la [Localité 4] Publique ;

— Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

— Condamner la SAS AB Pare-Brise au paiement au bailleur d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges antérieurement payés, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux par remise des clefs, soit la somme mensuelle de 2 021,28 €, taxe foncière et charges de copropriété de l’année concernée en sus ;

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Condamner provisionnellement la SAS AB Pare-Brise à payer au bailleur la somme de 11 049,65 € intérêts moratoires en sus, au titre des loyers accessoires et indemnités d’occupation dus ce jour suite au dernier paiement intervenu le 29 octobre 2025 ;

— Rejeter la demande de remboursement formulée par le preneur ;

— Condamner la SAS AB PARE-BRISE au paiement au bailleur de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile, incluant le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ;

— Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires.

Au visa des articles L. 143-2 et 145-41 du Code de commerce, Madame [J] [E] expose qu’au regard d’une dette locative persistante et de l’inefficacité des différentes relances adressées au preneur, le bailleur a fait délivrer le 14 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que le preneur n’a pas donné de suite favorable à cette demande ; que suite à l’assignation, et après que la clause résolutoire ait joué, le preneur s’est maintenu dans les lieux et a négocié des délais et des remises ; que le bailleur a accédé à plusieurs de ses demandes et s’est dit prêt à renoncer à la moitié du dépôt de garantie, sous réserve du paiement de l’intégralité des dettes locatives ; que le preneur a finalement décidé de s’opposer aux demandes du bailleur ; que le preneur était, à la date du commandement de payer, indiscutablement redevable du loyer du mois de décembre 2023 ; que le dépôt de garantie était lui aussi du de manière indiscutable ; que le cahier des charges mentionné par le preneur n’a pas été signé par le bailleur, et qu’il ne lui est donc pas opposable ; que le preneur acquéreur, subrogé dans les droits du cédant, est soumis aux mêmes droits et obligations du cédant ; qu’en l’espèce, le dépôt de garantie versé par le précédent preneur, qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, a été imputé par compensation avec les arriérés locatifs, de sorte qu’il n’existait plus au jour de la cession ; qu’il incombe donc au défendeur de le reconstituer entre les mains du bailleur par stricte application du contrat, ce qu’il n’a pas fait ; que durant la période du 14 mars 2025 au 15 avril 2025, le preneur n’a versé que la somme de 2 100 € ; que le commandement de payer est dès lors demeuré infructueux dans le délai d’un mois et que la clause résolutoire est acquise ; qu’aucune obligation légale n’impose de signer un nouveau bail en cas de renouvellement ; qu’il est impossible d’obliger un preneur de signer un nouveau contrat de bail ; que l’obligation de paiement du preneur n’est pas sérieusement contestable ; que le preneur se prétend créditeur mais a payé une somme de 2 100 € les 29 septembre et 29 octobre 2025.

La SAS AB Pare-Brise sollicite de voir :

— Débouter Madame [E] de l’ensemble de ses demandes car non fondées, les causes du commandement n’étant d’une part pas établies lors de sa délivrance, et d’autre part, Madame [E] étant débitrice d’une somme de 3.280,08 € à l’égard de la Société AB Pare-Brise ;

— Condamner Madame [E] à rembourser à la SAS AB Pare-Brise la somme de 3 280,08 € ;

— A titre subsidiaire sur la problématique des charges de copropriété, et si par impossible la Juridiction des référés estimait être en désaccord avec l’argumentation présentée par la SAS AB Pare-Brise, alors il lui est demandé de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond en raison de contestations sérieuses ;

— A titre infiniment subsidiaire, et si la Juridiction estimait la SAS AB Pare-Brise redevable de la totalité des charges de copropriété et du dépôt de garantie, alors cette dernière sollicite l’application de l’article 1343-5 du Code civil et demande la suspension des effets de la clause résolutoire en autorisant la SAS AB Pare-Brise à s’acquitter des sommes dues sur une durée de 4 mois, un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Débouter Madame [E] de ses demandes relatives à l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens :

— Condamner Madame [E] à payer à la SAS AB Pare-Brise une somme de 3 000 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Pierrick Salen en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle expose qu’elle a toujours réglé ses loyers depuis décembre 2023 ; que le décompte fourni par la bailleresse est erroné ; que la SAS AB Pare-Brise ne s’est jamais opposée à régler les charges, mais que la bailleresse ne démontre pas avoir réclamé ces charges ; que suite à la transmission des pièces, les charges ont été réglées ; que seule la part récupérable des charges de copropriété doit être prise en compte ; que le bail a été renouvelé le 22 décembre 2014 ; qu’ainsi, l’article L 145-40-2 du Code de commerce est parfaitement applicable au cas d’espèce ; que l’inventaire précis et limitatif des charges, l’état prévisionnel des travaux envisagés et le récapitulatif des travaux réalisés n’a jamais été transmis ; que les clauses du bail commercial qui contreviennent aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce sont réputées non écrites ; que le cahier des charges de la vente du fonds de commerce précise qu’il n’existe pas de dépôt de garantie ; que Madame [E] avait parfaitement connaissance de ce cahier des charges, puisqu’elle le verse elle-même à la procédure ; que la société AB Pare-Brise a procédé à l’acquisition du fonds de commerce suite à la liquidation judiciaire de la SARL VK Auto et que cette acquisition n’implique pas la nécessité de verser une nouvelle fois un dépôt de garantie, dans la mesure où la société AB Pare-Brise a repris un bail en cours.

Par note en délibéré autorisée par le juge et reçue le 23 décembre 2025, Madame [E] a transmis les explications sollicitées.

L’affaire est mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, « Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter mentionnant ce dernier délai, conformément aux prescriptions du décret du 30 septembre 1953 (article 25), non suivi d’effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration des délais ci-dessus, sans qu’il soit besoin d’autre formalité judiciaire qu’une simple ordonnance de référé ».

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la SAS AB Pare-Brise le 14 mars 2025 pour la somme principale de 10 688,82 €.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Le preneur n’a pas non plus contesté les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 avril 2025.

Toutefois, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, il peut être accordé des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’espèce, Madame [J] [E] estime le montant de sa créance à la somme de 11 049,65 €, selon décompte en date du 21 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Le décompte mentionne, outre les loyers mensuels :

— La taxe foncière pour les années 2024 et 2025, que Madame [E] justifie par la production de ses avis de taxe foncière ;

— Les charges de copropriété pour les années 2023 et 2024, dont Madame [E] justifie par la production du détail du décompte individuel des charges ;

— Le dépôt de garantie d’un montant de 4 042,56 €.

La somme réclamée au titre du dépôt de garantie souffre d’une contestation sérieuse, puisque si le bail mentionne que « le preneur s’engage à verser un droit d’entrée d’un montant de 200 000 francs, ainsi qu’un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer », l’acte d’achat du preneur, matérialisé par le cahier des charges annexé au PV d’adjudication mentionne qu’il n’y a pas de dépôt de garantie dû au titre du bail commercial racheté. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Les sommes réclamées au titre des charges de copropriété souffrent également de contestations sérieuses. En effet, dans le commandement de payer du 14 mars 2025, il est mentionné que les charges pour l’année 2024 s’élèvent à 2 388,98 €, soit la part récupérable et non pas la quote-part dans son intégralité. Le détail des charges fourni mentionne une somme récupérable de 2 849,93 € au titre de l’année 2024. Il convient d’appliquer le même raisonnement pour l’année 2023, les charges ne s’élevant alors pas à la somme de 4 329,23 € mais à celle de 2 388,98 €. Il n’y a donc pas lieu à référé sur les sommes réclamées au titre des charges.

Il y a donc lieu de soustraire le montant du dépôt de garantie et celui des charges des sommes dues incontestablement par le preneur à Madame [J] [E].

Les sommes versées par la SAS AB Pare-Brise couvrent largement les sommes incontestablement dues par elle, le solde étant même créditeur d’un montant de 2 309,15 €.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle formulée par Madame [J] [E].

Si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande tendant à l’octroi de délais de grâce, il ne saurait sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article L. 145-41 du Code de commerce en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, en entraînant la résiliation de plein droit du bail, et l’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire, afin de permettre la poursuite de l’activité commerciale.

La demande en remboursement formulée par la SAS AB Pare-Brise se heurte à des contestations sérieuses. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

En application des articles 491 et 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [E] est condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTE les parties de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [E] aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Copie :

M^e Patrice GIRALDI

la SELARL LEXFACE ( pour M^e Patrice GIRALDI)

M^e Pierrick SALEN

— DOSSIER

Le 31 Décembre 2025