COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/00452 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJOM

du 17 Juillet 2025

M. I 25/00000805

N° de minute 25/2017

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 5]

c/ [D] [E] épouse [J], [B] [I] [A] [J]

Grosse délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

Expédition délivrée à

M^e Olivier GUASTELLA

EXPERTISE

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX SEPT JUILLET À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Mars 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice le CGIN

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [D] [E] épouse [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Olivier GUASTELLA, avocat au barreau de NICE

Madame [B] [I] [A] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Olivier GUASTELLA, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 6 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, Mme [D] [E] épouse [J] et Mme [B] [J], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière

A l’audience du 3 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses dernières écritures déposées à l’audience et a sollicité le rejet des demandes de Mme [D] [E] épouse [J] et Mme [B] [J] .

Mme [D] [E] épouse [J] et Mme [B] [J] représentées par leur conseil demandent dans leurs conclusions déposées à l’audience:

— de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires

— en conséquence de rejeter sa demande d’expertise

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que Mme [D] [E] épouse [J] et Mme [B] [J] sont propriétaires des lots 119 et 147 au sein de la copropriété [Adresse 5] située à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a constaté d’importantes infiltrations en provenance de l’appartement des défenderesses en justifiant leur avoir adressé un courrier les 4et 11 mars 2024 afin qu’elle laisse pénétrer dans leur appartement le plombier mandaté par le syndic pour procéder à une recherche de fuite et mettre hors de l’appartement sous-jacent de Madame [F].

Il verse à ce titre un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 mars 2024 décrivant que l’appartement de Madame [F] présente un important dégât des eaux dans la cuisine et la chambre.

Suivant une ordonnance sur requête du 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à pénétrer dans l’appartement de Mme [D] [E] épouse [J] et Mme [B] [J] accompagné d’un commissaire de justice afin d’effectuer une recherche de fuite et les travaux nécessaires.

Il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 18 avril 2024 que l’appartement est surencombré et qu’il en émane une forte odeur désagréable, qu’il comprend une accumulation d’objets sans valeur conforme à ce qui est communément appelé le syndrome de Diogène et que le plombier n’est pas en mesure d’accéder au pied de la colonne à gauche dans la cuisine . Il est précisé que Madame [J] prend l’engagement de débarrasser sous une semaine la cuisine afin de permettre l’accès au plombier dans des conditions normales.

Il est établi que la société AB PLOMBERIE a pu intervenir dans les lieux au vu d’une facture du 3 mai 2024 et qu’il n’a pas été constaté de fuite sur le réseau d’alimentation de l’appartement ni sur le réseau de vidange .

Le syndicat des copropriétaires verse plusieurs attestations de copropriétaires se plaignant de remontée d’odeurs nauséabondes par les gaines de ventilation ainsi que des moucherons et du non-respect des mesures d’hygiène et de sécurité par les défenderesses.

Suivant une seconde ordonnance du 21 juin 2024, rendue sur requête, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à pénétrer dans l’appartement des défenderesses en présence d’un commissaire de justice et d’une entreprise de nettoyage afin de faire procéder à son débarrassage, nettoyage et désinfection intégrale .

Il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 18 juillet 2024, que l’entreprise chargée du désencombrement a effectué son intervention, que l’état général de l’appartement est très vétuste et en mauvais état d’entretien et qu’une odeur pestilentielle y règne. Il est précisé que la chambre le séjour et le dressing sont quasiment inaccessibles et que la salle de bains et le cabinet de toilette ont été desencombrés et remis en état de fonctionnement par rapport aux précédentes constatations.

Les défenderesses justifient avoir fait procéder en mai 2024 au changement de la robinetterie de leur salle de bains et au remplacement des WC et avoir missionné une entreprise spécialisée dans le nettoyage qui a procédé au nettoyage, à la désinfection et à l’enlèvement des encombrants de leur appartement au mois d’août 2024.

Toutefois, le commissaire de justice qui s’est à nouveau rendu dans leur appartement décrit dans son constat du 3 octobre 2024 que ce dernier est moins encombré que lors de ses précédentes constatations mais que l’odeur est toujours nauséabonde et que l’appartement est toujours en très mauvais état d’entretien, les murs présentant de très importantes traces de moisissures, la cuisine n’étant pas fonctionnelle. Il précise que Madame [J] s’est engagée verbalement à faire procéder aux travaux de rénovation dans les plus brefs délais.

Or, force est de relever que les défenderesses ne justifient pas avoir procédé aux travaux de rénovation de leur appartement, aucune pièce n’étant versée en ce sens.

Le syndicat des copropriétaires justifie en outre que Mesdames [J] ont saisi le président du tribunal judiciaire aux fins de rétractation de l’ordonnance rendue le 21 juin 2024 et que la procédure est actuellement pendante.

Bien que les défenderesses contestent l’existence d’un motif légitime fondant la demande de désignation d’un expert formulé par le syndicat des copropriétaires aux motifs que la mesure sollicitée constitue une atteinte à l’intimité de leur vie privée, est disproportionnée et inutile, force est de considérer que les moyens soulevés sont inopérants et que le syndicat des copropriétaires justifie bien d’un intérêt légitime à la mise en place d’une expertise judiciaire, au vu notamment des témoignages de plusieurs copropriétaires de l’immeuble se plaignant de de diverses nuisances et notamment de l’odeur pestilentielle se dégageant de leur appartement et de l’absence d’éléments versés par ces dernières justifiant d’une remise en état de leur appartement.

Dès lors, la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des nuisances alléguées mais également du différend opposant les parties est justifiée. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit. Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancésdu Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder M.[G] [H] , expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 7]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* décrire l’état de l’appartement de Mesdames [J], indiquer s’il est décent et salubre; vérifier la réalité des troubles allégués par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] dans son assignation et les pièces versées aux débats;

* en rechercher les causes;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues  ;

*en cas de danger pour la sécurité sanitaire ou de péril pour Mesdames [J] et les copropriétaires, indiquer les mesures conservatoires à entreprendre dans l’appartement de Mesdames [J] ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 17 septembre 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 17 mars 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES