JUGEMENT DU : 05 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00492 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQPI

AFFAIRE : [V] [N], [L] [N] C/ [U] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDEURS :

M. [V] [N]

né le 02 Janvier 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

Mme [L] [N]

née le 16 Septembre 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDEUR :

M. [U] [G]

né le 04 Mars 1972 à , demeurant [Adresse 2]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 2 Mars 2026

Date de délibéré annoncée : 5 Mai 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 février 2016, M. [V] [N] et Mme [L] [N] ont donné à bail à M. [U] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer de 790€.

Le 31 janvier 2025, un procès-verbal d’état de constat a été dressé par Me [B] [P], commissaire de justice

Par acte en date du 4 août 2025, M. [V] [N] et Mme [L] [N] ont fait assigner M. [U] [G] devant le tribunal judiciaire afin qu’il :

— déclarer recevable et bien fondée leur demande,

— condamner M. [U] [G] à leur verser :

• 3.150€ au titre du nettoyage intérieur,

• 3.309,35€ au titre du remplacement de la douche,

• 2.729,40€ au titre des frais liés à l’arrachage du sol et des papiers peints,

— condamner M. [U] [G] à leur verser 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

À cette audience, M. [V] [N] et Mme [L] [N], représentés par leur Conseil, ont sollicités le bénéfice de leurs dernières conclusions. Ils ont repris leurs demandes contenues dans leur assignation.

Au soutien de leurs prétentions, M. [V] [N] et Mme [L] [N] ont fait valoir que le locataire a causé des dégradations locatives dont il doit répondre. Ils ont expliqué, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les lieux loués sont réputés avoir été donnés en bon état et ajouté qu’ils ont engagé des travaux de rénovation de grande ampleur dans les lieux loués. Ils ont estimé qu‘il ressort du procès-verbal de sortie dressé par commissaire de justice un état de saleté du logement, la dégradation de la douche et l’existence de papiers peints et de sols arrachés à divers endroits, de sorte que M. [U] [G] doit être tenu au frais de remise en état y correspondant.

M. [U] [G], comparant en personne, a soutenu que les micro-fissures relevées par le commissaire de justice dans la douche relèvent d’une usure normale. Il a exposé que le logement a été nettoyé lors de son départ des lieux loués. Il a indiqué qu’une infiltration d’eau a causé des dégradations au niveau des papiers peints. Il a reconnu des dégradations dans une chambre située à l’étage du logement, expliquant que ses enfants ont collé des stickers sur les murs.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable. Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entrainer la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

Par ailleurs, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte.

A cet égard, selon les dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, M. [V] [N] et Mme [L] [N] ne produisent aucun état des lieux d’entrée. En l’absence d’éléments permettant de considérer que les bailleurs auraient fait obstacle à l’établissement de cet acte, il y a lieu d’appliquer la présomption édictée à l’article 1731 du code civil, de sorte que M. [U] [G] doit être présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives.

Par ailleurs, les bailleurs produisent aux débats un procès-verbal de constat d’état des lieux établi de façon contradictoire par commissaire de justice le 31 janvier 2025.

Il ressort du un procès-verbal d’état de constat dressé le 31 janvier 2025 que:

— dans l’entrée: des carreaux de la porte d’entrée sont sales; la papier peint présente de la moisissure et se décolle par endroits, certaines parties du papier peint sur les murs sont tachées;

— dans le salon : une fenêtre et un volant roulant sont sales, des traces de moisissures sur le papier peint sont présentes ;

— dans la salle de bain : une cabine de douche comporte des traces de calcaire sur toute sa hauteur et des micro-fissures sur le bac à douche, les murs et le plafond présentent des traces de moisissures;

— dans la chambre n°1 : du papier peint est décollé et arraché à l’angle gauche, des taches sur le sol et sur les dalles du plafond de la chambre sont notées, un état de saleté des seuils de la fenêtre est constaté, les seuils de fenêtres sont sales et présentent de la moisissure;

— dans la cuisine : des taches de saleté sur le sol, des traces de moisissures sur le papier peint et des excréments de mouches sur le plafond sont constatés, le seuil de fenêtre est très sale;

— dans la montée d’escalier: la moquette est déchirée au niveau de certaines marches, un important impact et des griffures sont présents, du papier peint a été arraché;

— dans la chambre n°2 : le sol en PVC est arraché au niveau de l’entrée, des taches sur la moquette et sur le sol en PVC sont relevées, le sol, les murs et le plafond sont en état d’usage, des moisissures sont présentes sur la fenêtre;

— dans la chambre n°3 : le papier peint est griffé et arraché, une tache sur le sol est présente, les seuils de fenêtres sont sales ;

— dans la pièce contigue à la chambre n°3 : le papier peint est griffé et arraché au niveau de la porte, le revêtement en PVC est décollé et bruni;

Au soutien de leurs prétentions, M. [V] [N] et Mme [L] [N] produisent: – un devis en date du 10 février 2025 d’un montant de 3.150€ pour des travaux de nettoyage des lieux comprenant, le décollement de papier peint dans le salon, la salle à manger, le couloir, la chambre, les toilettes et les portes, le décollement de la moquette dans les escaliers, le seuil deservant les chambres et une chambre, le lessivage des fenêtres et plafonds dans les pièces de vie ; le lessivage de la douche et le remplacement du silicone ; le lessivage des plafonds dans l’escalier, le couloir et les deux chambres, des fenêtres et des dressings dans deux chambres ; le lessivage des plafonds des escaliers, mur du couloir et de la cuisine d’été des portes, des fenêtres et de la porte de garage au sous-sol.

— un devis en date du 25 février 2025 pour la pose de papier peint dans le couloir du rez-de-chassée, les chambres n°1, 2 et 3, les toilettes et le couloir de l’étage pour un montant total de 1.800€.

— une facture d’un montant de 929,40€ au titre de l’achat de matériel auprès de la société “4MURS”.

Il est manifeste que le nettoyage du logement était à la charge du locataire. Néanmoins, si le devis du 10 février 2025 produit précise les prestations à réaliser au sein du logement, ce devis ne détaille pas le coût de chacune des prestations, poste par poste, mais fournit uniquement une évaluation forfaitaire.

Or, force est de constater que le coût total des travaux de nettoyage est exorbitant compte-tenu de la nature des prestations réalisées, de la durée d’occupation des lieux par le défendeur et de l’absence de preuve d’un défaut total d’entretien des lieux loués par ce dernier.

De plus, s’il ressort effectivement du procès-verbal d’état de constat, comparé avec le bon état du logement présumé lors de l’entrée du locataire dans les lieux, que les papiers peints ont été dégradés dans la chambre n°1, dans la chambre n°3, dans la pièce contigue à la chambre n°3 et dans l’escalier, que la moquette a été arrachée dans la montée d’escalier, et que le revêtement en PVC a été arraché dans la pièce contigue à la chambre n°2, il convient de tenir compte de la vétusté compte tenu de l’occupation des lieux par le défendeur pendant neuf années.

En outre, il n’est pas justifié de la nécessité de procéder au remplacement intégral du papier peint dans les autres pièces, le procès-verbal de constat mentionnant d’ailleurs que dans la chambre n°2 les murs étaient en état d’usage. Dès lors, il n’y a pas lieu de mettre à la charge du défendeur l’intégralité du montant des devis produits.

Dans ces conditions, il convient de procéder à une réfaction des devis et de la facture en ne retenant qu’une somme forfaitaire de 400€ au titre des frais de nettoyage et de 800€ au titre des frais de remise en état des sols et des papiers peints.

Enfin, M. [V] [N] et Mme [L] [N] produisent un devis en date du 25 février 2026 au titre du remplacement de la douche. Toutefois, il n’y a pas lieu de mettre à la charge du locataire le remplacement intégral de cet équipement alors qu’il n’est pas établi que l’existence de micro-fissures sur le bac à douche ne résulte pas d’une usure normale en neuf années d’occupation.

Par conséquent, M. [U] [G] sera condamné à payer à M. [V] [N] et Mme [L] [N] la somme de 400€ au titre des frais de nettoyage et de 800€ au titre de la remise en état des sols et des papiers peints.

Sur les mesures accessoires

M. [U] [G], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [N] et Mme [L] [N] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. M. [U] [G] sera condamné sur ce fondement à verser au demandeur la somme de 400 €.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [G] à payer à M. [V] [N] et Mme [L] [N] la somme de 400€ au titre des frais de nettoyage et de 800€ au titre des frais de remise en état des sols et des papiers peints ;

CONDAMNE M. [U] [G] aux dépens ;

CONDAMNE M. [U] [G] à payer à la M. [V] [N] et Mme [L] [N] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE