TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01684 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2T56

N° de minute :

[X] [V]

c/

SYNDICATDES COPROPRIÉTAIRESDE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9], représenté par son syndic,lasociété OLT GESTION IMMOBILIERE,S.A. ALLIANZ IARD

DEMANDERESSE

Madame [X] [V]

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par M^e Charles ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2130

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8], représenté par son syndic, la société OLT GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 16]

représentée par M^e Alexandra SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0627

Société OLT GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 16]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G450

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK de la SCP DORVALD MARINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0143

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Amélie DRZAZGA, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En 2023, Madame [X] [V] a subi un dégât des eaux dans l’appartement dont elle est propriétaire lequel est géré par la société CABINET OLT GESTION, en qualité de syndic.

Par actes séparés du 21 mai 2025, Madame [X] [V] a assigné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 17], ci-après le syndicat des copropriétaires, la société OLT GESTION IMMOBILIERE et la société ALLIANZ IARD qui assure l’immeuble, devant le juge des référés, aux fins de désignation d’un expert.

A l’audience du 20 octobre 2025, l’ensemble des parties ont comparu, représentées par leur conseil respectif.

Aux termes de ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 20 octobre 2025, Madame [V] sollicite du juge des référés de :

— Voir designer un expert avec mission de :

° Se rendre sur place mi [Adresse 10] à [Localité 15] ;

° Se faire communiquer tous documents et pièces qu‘il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

° Entendre tous sachants ;

° Examiner les désordres allégués en particulier ceux mentionnés dans l’assignation ainsi que les dommages ;

° Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer, s’i1 y a lieu, les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis tant matériels que de jouissance ;

° D’indiquer et d’évaluer les réparations éventuelles nécessaires à la réfection des lieux sinistrés et chiffrer le coût des remises en état à 1'aide de devis.

° Dire que l’expert sera commis et accomplira sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe du tribunal dans les trois mois de sa saisine.

° Dire qu’il sera référé en cas de difficulté à Monsieur le Magistrat charge du contrôle des expertises.

° Fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans tel délai de l’Ordonnance à intervenir.

— Voir réserver les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 20 octobre 2025, la SARL OLT GESTION IMMOBILIERE demande au juge des référés de :

— Mettre hors de cause la société OLT GESTION en son nom personnel, et débouter toute demande à son encontre ;

— Condamner Madame [V] à verser à la société OLT GESTION en son nom personnel une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner Madame [V] au paiement des entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 20 octobre 2025, la société ALLIANZ IARD demande au juge des référés de :

— Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise judiciaire de Madame [X] [V] et, dans l’hypothèse où cette demande serait accueillie, noter les protestations d’usage et les plus expresses réserves de garantie de la société ALLIANZ IARD et mettre les frais afférents à la charge de la MAAF ASSURANCES ;

— Condamner Madame [X] [V] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés de :

— DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4] de ses plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Madame [V], laquelle devra être ordonnée aux frais avancés de cette dernière ;

— RESERVER les dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de la société OLT GESTION IMMOBILIERE

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Suivant l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La société SARL OLT GESTION IMMOBILIERE estime que la demanderesse ne démontre pas en quoi elle pourrait aller rechercher la responsabilité du syndic en son nom personnel. Elle souligne qu’à la suite des premières infiltrations intervenues en 2024, une réparation a été immédiatement commandée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. Elle souligne également que la difficulté d’isolation alléguée a donné lieu au vote d’un DPE et d’un PPT actuellement en cours de réalisation.

Néanmoins, il est constant que les désordres allégués remontent à l’hiver 2023-2024, qu’ainsi, sans préjugé d’une éventuelle mise en jeu de sa responsabilité, il appartient à la SARL OLT GESTION IMMOBILIERE de répondre des diligences qu’elle a effectué pour répondre à ces désordres.

Il conviendra par conséquent de rejeter sa demande de mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Cet article suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, Madame [V] produit :

Un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et évaluation des dommages établi par un cabinet d’expert le 22 février 2024, Un rapport d’intervention du 30 octobre 2024 établi par la société AQUANEF, Des échanges entre les parties.

Ainsi, par les pièces produites aux débats, Madame [V] démontre disposer d’un motif légitime justifiant la réalisation d’une expertise afférente aux désordres visés dans son assignation.

Au regard des pièces versées au dossier et des observations respectivement formulées par les parties, il convient de donner à l’expert la mission figurant au dispositif de la présente décision.

Il apparaît prématuré à ce stade de la procédure d’ordonner la mise hors de cause de la société OLT GESTION, le bien-fondé d’une telle demande ne pouvant être appréciée qu’à la lumière des constatations de l’expert et relevant de la seule compétence du juge du fond.

Il convient de prendre acte des protestations et réserves des parties qui les ont formulées.

L’expertise étant ordonnée à la demande de Madame [V] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

En revanche, ayant échoué sur sa demande de mise hors de cause, il conviendra de débouter la société SARL OLT GESTION de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de mise hors de cause de la société OLT GESTION IMMOBILIERE ;

Ordonnons, par provision, tous moyens des parties étant réservés, une expertise et commettons en qualité d’expert :

Monsieur [C] [B]

[Adresse 5]

Port. : 06.60.08.42.34

Mèl : [Courriel 18]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 21], sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’oeuvre)

lequel, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, aura pour mission de :

— Convoquer et entendre les parties ;

— Se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que tous les documents et tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties, la mission précise de chaque intervenant et le calendrier des travaux,

— Se rendre sur place [Adresse 11] à [Localité 17] ;

— examiner les désordres allégués dans l’assignation, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition,

— préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination,

— donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, la part qui leur est imputable,

— donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en se faisant communiquer au besoin par les parties des devis ou estimations chiffrées,

— donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le demandeur et proposer une base d’évaluation,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 13] (01 40 97 14 29), dans le délai de 12 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Rappelons que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [X] [V] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 3] , dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis (il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 20]),

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 19], le 24 novembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Amélie DRZAZGA, Juge