TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

4ème chambre

1ère section

N° RG 24/11778

N° Portalis 352J-W-B7I-C5GPM

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Septembre 2024

INCOMPETENCE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 24 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [C]

domiciliée : chez Maître [A] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Térence-Ernst KRUEGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0275

DEFENDEURS

Monsieur [N] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1] (MAROC)

représenté par M^e Hervé CHEMOULI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1574

Madame [U] [D] épouse [R]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1] (MAROC)

représentée par M^e Hervé CHEMOULI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1574

S.A.S. KS MANAGEMENT

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Soraya AMRANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0262

Décision du 24 Juin 2025

4ème chambre 1ère section

RG n°24/11778

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assisté de Madame Nadia SHAKI, Greffier

DEBATS

A l’audience du 20 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 24 Juin 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes d’huissier de justice en date des 20 et 24 septembre 2024, Mme [X] [C], locataire d’un appartement situé [Adresse 5] à Paris en vertu d’un bail à usage d’habitation principale conclu le 18 février 2019, a fait citer devant le tribunal judiciaire de Paris M. [N] [R], son épouse Mme [U] [D] (ci-après ensemble les époux [R]), propriétaires de l’appartement, ainsi que la SAS KS Management, mandatée pour assurer la gestion locative du bien, sollicitant de cette juridiction de :

« – CONSTATER que le bail d’habitation conclu entre Madame [X] [C] et les époux [R] est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

— CONDAMNER les époux [R] à verser à Madame [X] [C] la somme de 3 511,2 € correspondant au trop perçu de loyer pendant la période de location ;

— CONDAMNER les époux [R] à verser à Madame [X] [C] la somme de 8 190 € correspondant à la pénalité de retard de restitution du dépôt de garanti ;

— CONDAMNER la société KSM KS MANAGEMENT à verser à Madame [X] [C] la somme de 2 448 € correspondant au trop perçu d’honoraires d’agence immobilière ;

— CONDAMNER la société KSM KS MANAGEMENT à verser à Madame [X] [C] la somme de 168 € correspondant au prélèvement non justifié sur le dépôt de garantie ;

— CONDAMNER in solidum la société KSM KS MANAGEMENT, de Monsieur [N] [R] et de Madame [U] [R] à verser à Madame [X] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Décision du 24 Juin 2025

4ème chambre 1ère section

RG n°24/11778

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 24 avril 2025, les époux [R] sollicitent du juge de la mise en état de :

« Vu les dispositions de l’article L213-4-4 du Code de l’Organisation Judiciaire

Vu les dispositions de l’article R213-9-7 du Code de l’Organisation Judiciaire

• se déclarer incompétent ratione materiae pour connaitre du présent litige, incompétence ratione materiae et ce au profit du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris ;

• constater son incompétence au profit du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris conformément aux dispositions de l’article R213-9-7 du Code de l’Organisation Judiciaire ;

• condamner Madame [X] [C] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• condamner Madame [X] [C] en tous les dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Au soutien de l’exception d’incompétence, les époux [R] allèguent que le litige ne porte que sur l’existence du contrat de louage conclu le 18 février 2019, en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui constitue le seul fondement de la relation contractuelle entre les parties.

En réponse aux conclusions adverses, ils soulignent que les demandes de Mme [C], à les supposer connexes ou indivisibles, découlent toutes des dispositions du bail conclu, lequel demeure donc le fondement de l’action engagée par la demanderesse au principal. Ils exposent alors que Mme [C], en déclarant que le litige porterait sur l’encadrement des loyers et les honoraires immobiliers, tente de détourner les termes de son assignation, laquelle vise les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ils considèrent dans ces circonstances le juge des contentieux de la protection seul compétent pour connaître du litige les opposant à Mme [C], en application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 31 mars 2025, la société KS Management sollicite du juge de la mise en état de :

« Vu l’article 381 du Code de procédure civile,

Vu l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article R213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu les pièces versées aux débats,

(…)

➢ RECEVOIR la société KS MANAGEMENT en l’ensemble de ses demandes, les déclarer recevables, bien fondées et y faisant droit ;

➢ CONSTATER l’incompétence du Tribunal Judiciaire de PARIS au profit du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS ;

➢ CONDAMNER Madame [C] à payer à la société KS MANAGEMENT la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER Madame [C] aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 73 et 75 du code de procédure civile ainsi que des articles R. 213-9-2 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, la société KS Management fait valoir que le litige relève de la compétence du juge des contentieux de la protection dès lors que les demandes formées par Mme [F] portent sur un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation.

En réponse aux conclusions de Mme [F], elle indique que celle-ci se prévaut, pour la première fois dans le cadre du présent incident, de pratiques commerciales illicites. Elle maintient qu’aucune demande n’est formée sur un autre fondement ou un autre acte que le contrat de bail en cause. Elle ajoute que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de toutes les demandes découlant de l’exécution d’un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 15 mars 2025, Mme [F] sollicite du juge de la mise en état de :

« Vu les articles 325 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, interprété strictement,

(…

• REJETER les conclusions d’incompétence soulevées par Monsieur et Madame [R] en raison de la connexité et de l’indivisibilité des demandes dirigées contre les défendeurs ;

• CONSTATER que la compétence matérielle du Tribunal judiciaire de Paris est pleinement établie du fait que le litige ne relève pas exclusivement des rapports locatifs mais concerne également des questions liées à la responsabilité d’un professionnel de l’immobilier ;

• DIRE ET JUGER que la présente procédure relève bien de la compétence matérielle du Tribunal judiciaire de Paris, seul à même d’assurer une bonne administration de la justice en évitant une disjonction inutile et préjudiciable des demandes liées entre elles ;

• CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser à Madame [X] [C] une somme à déterminer au titre de l’article 700 CPC pour les frais exposés du fait de ces conclusions dilatoires ».

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 325 du code de procédure civile, Mme [C] allègue que toute dissociation de ses prétentions contre les époux [R] de celles formulées à l’égard de la société KS Management reviendrait à dissocier artificiellement un litige unique en plusieurs procédures distinctes, ce qui entraînerait des risques de décisions contradictoires.

Mme [C] ajoute que le litige porte certes sur l’encadrement des loyers mais également sur les honoraires d’agent immobilier prévus par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et ses décrets d’application, de sorte qu’il ne porte pas uniquement sur le contrat de bail, puisqu’elle entend reprocher à la société KS Management des pratiques commerciales illicites. Elle souligne alors que ses prétentions indemnitaires relèvent, pour partie, de la compétence du tribunal judiciaire.

Elle expose également que l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire concerne uniquement les litiges relatifs à l’exécution du bail ou à son interprétation directe et que son assignation portant également sur la responsabilité de la société KS Management, professionnelle de l’immobilier tierce au contrat de bail initial, il n’y pas lieu de déclarer le tribunal incompétent au profit du juge des contentieux de la protection.

L’incident a été plaidé lors de l’audience tenue le 20 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ».

Conformément à l’article 75 du même code, « S’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée ».

L’article L. 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire prévoit que « au sein du tribunal judiciaire, un ou plusieurs juges exercent les fonctions de juge des contentieux de la protection ».

Les compétences dévolues à ce juge spécialisé sont fixées aux articles L. 213-4-2 et suivants du même code. L’article L. 213-4-4 dispose ainsi que :

« Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

Décision du 24 Juin 2025

4ème chambre 1ère section

RG n°24/11778

Il s’en déduit que cette compétence s’étend non seulement aux baux conclus entre des locataires et leurs bailleurs soumis à la loi n° 86-462 du 6 juillet 1989 mais plus généralement, à toute action dont « l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion », peu important donc la nature des prétentions formulées par les parties en lien avec cette occupation.

Cette compétence est exclusive au juge des contentieux de la protection (avis de la Cour de cassation du 10 octobre 2005, pourvoi n° 50-00.23A) et partant, d’ordre public.

En l’espèce, aux termes de son assignation, Mme [C] saisit le tribunal de demandes en paiement à l’encontre des époux [R] et de la société KS Management, notamment au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la loi n° 2018-2021 du 23 novembre 2018 et du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement d’honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier.

Partant et en l’absence de toutes autres écritures régularisées avant la présente ordonnance, Mme [C] ne reproche à la société défenderesse aucune pratique commerciale trompeuse au sens des articles L. 121-1 et suivants du code de la consommation.

Ainsi que le reconnaît Mme [C] d’elle-même, force est alors d’observer que les prétentions qu’elle forme contre les époux [R] ont pour cause et objet le contrat de bail d’habitation conclu entre eux le 18 février 2019 et soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dès lors qu’elles portent sur le montant des loyers acquittés et le sort du dépôt de garantie prévu par ledit contrat.

Ces demandes relèvent donc de la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

La circonstance que Mme [C] adresse au tribunal judiciaire des demandes à l’encontre de la société KSM Management pouvant relever de la compétence de droit commun du tribunal judiciaire – dont elle souligne d’elle-même qu’il est d’une bonne administration de la justice qu’elles soient jugées ensemble avec ses prétentions formées à l’encontre des époux [R] – n’est alors pas de nature à écarter la compétence du juge des contentieux de la protection, juridiction spécialisée. Elle justifie en revanche qu’aucune disjonction ne soit prononcée entre les prétentions de Mme [C].

Enfin, Mme [C] ne conteste pas que le bien loué se situe dans le ressort du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, dès lors qu’elle indique dans ses conclusions que le contrat de bail portait sur un bien situé [Adresse 5] dans cette ville.

En conséquence, le bien se situant dans le ressort du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, la compétence de ce dernier se trouve justifiée.

L’exception de procédure soulevée par les époux [R] et la société KS Management sera donc accueillie.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’incident seront réservés pour être jugés en même temps que ceux de l’instance au fond.

Il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes respectives des parties formées à ce titre sont en conséquence rejetées.

L’affaire est renvoyée à la mise en état dans les termes précisés au dispositif ci-après.

Il sera enfin rappelé le caractère exécutoire par provision de la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare le tribunal judiciaire incompétent pour connaître du litige opposant d’une part, Mme [X] [C] et d’autre part, M. [N] [R], Mme [U] [D] épouse [R] ainsi que la SAS KS Management, au profit du juge des contentieux de la protection de ce même tribunal,

Ordonne en conséquence, le renvoi de l’affaire devant cette juridiction,

Réserve l’ensemble des prétentions formées par les parties,

Réserve les dépens,

Rejette les demandes des parties au titre de leurs frais irrépétibles,

Dit qu’à défaut d’appel, un exemplaire du dossier de l’affaire avec copie de la présente ordonnance sera transmis par le secrétariat à la juridiction sus-désignée.

Faite et rendue à [Localité 9] le 24 Juin 2025.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Nadia SHAKI Pierre CHAFFENET