COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Mai 2025

N° RG 24/03774 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7PF

Grosse délivrée

à M^e GONDER

Copie délivrée

à M^e FREUNDLICH

Mme [I]

le

DEMANDERESSE:

Madame [U] [P] épouse [M]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES:

Madame [X] [R] [D] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne assistée de M^e Marie-Claire FREUNDLICH, avocat au barreau de NICE

Madame [X] [Z] [D] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante ni représentée,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au tribunal judiciaire de Nice assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 septembre 2020, Madame [U] [M] née [P] a donné à bail meublé à Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] un appartement situé [Adresse 5] [Localité 1], pour une durée d’un an reconductible tacitement, moyennant le versement d’un loyer mensuel indexé de 680 euros et une provision pour charges de 70 euros par mois, soit un total de 750 euros par mois.

Prétendant que des loyers étaient demeurés impayés, Madame [U] [M] née [P] a fait délivrer à Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] un commandement de payer la somme de 3101,05 euros en principal par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024.

C’est dans ce contexte, que Madame [U] [M] née [P] a fait assigner Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, à l’audience du 14 novembre 2024, afin de voir prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, et statuer sur ses conséquences.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 25 mars 2025,

À l’audience,

Madame [U] [M] née [P], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

— débouter Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] de leurs demandes ;

— prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties ;

— ordonner l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] de l’appartement sis [Adresse 6] ainsi que tout occupant de leur chef ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges ;

— condamner Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] à payer ladite indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] à lui payer la somme de 4665,80 euros ;

— condamner Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I], représentées par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

— Débouter la demanderesse de sa demande de résiliation du bail, faute de manquements graves et répétés des locataires

— débouter la demanderesse de ses demandes ;

— à titre subsidiaire leur voir octroyer des délais de paiement de vingt-quatre mois ;

— débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Madame [U] [M] née [P] au versement de 1600 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action conformément à la loi du 6 juillet 1989

Vu les dispositions des articles 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige,

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 11 juillet 2024 l’assignation en expulsion locative du 10 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 14 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 visant l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Madame [U] [M] née [P] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayés locatifs. Elle fait valoir que des irrégularités de paiement des charges sont apparues et que le compte des locataires est débiteur depuis 2020. Elle indique que le commandement de payer est demeuré infructueux et que les locataires sont aujourd’hui redevables de la somme de 4665,80 euros loyer de mars 2025 inclus. Elle estime dès lors qu’elle est bien fondée à solliciter la résiliation du bail en raison des manquements des locataires à leur obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En défense, Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] estiment que le bailleur est de mauvaise foi et mal fondé à se prévaloir d’un défaut de paiement car elles prétendent payer leur loyer tous les mois. Elles contestent le montant de la régularisation des charges qui leur a été imputé au titre des années 2020 à 2023.

En l’espèce, le décompte locatif arrêté au 5 mars 2025 fait état d’un solde débiteur de 3814,62 euros au 5 mars 2025, loyer de mars 2025 inclus.

Ce décompte tient compte de régularisations de charges pour 2020, 2021 et 2023 qui apparaissent en début du document mais dont la date d’inscription au décompte n’est pas mentionnée, de sorte qu’on ne sait pas à la lecture du décompte, à quel moment elles ont été réclamées aux locataires. Le premier loyer indiqué sur ce décompte (actualisé au 5 mars 2025) est celui d’avril 2024 pour un montant global de 900,18 Euros. La ventilation différenciant le loyer et les charges n’est pas indiquée.

La propriétaire bailleur verse aux débats les lettres de régularisation de charges suivantes adressées aux locataires :

Une lettre datée du 28 février 2024 faisant état d’une régularisation de charges de 87,46 Euros pour 2020. Il y est précisé provision actuelle 168 euros et provision nouvelle 168 Euros. Une lettre datée du 28 février 2024 faisant état d’une régularisation de charges de 1084,23 Euros pour 2021. Il y est précisé provision actuelle 168 euros et provision nouvelle 168 Euros. Une lettre datée du 25 octobre 2023 faisant état d’une régularisation de charges de 1060,55 Euros pour 2022. Il y est précisé provision actuelle 88 euros et provision nouvelle 70 Euros. Une lettre datée du 10 juin 2024 faisant état d’une régularisation de charges de 1154,75 Euros pour 2023. Il y est précisé provision actuelle 168 euros et provision nouvelle 168 Euros.

Or, aucune explication n’est donnée quant à ces calculs de provisions qui sont par ailleurs erronés.

En effet, en supposant que les sommes indiquées dans les relevés de charges sont exactes, les nouvelles provisions appelées auraient dû être les suivantes :

Les provisions nouvelles appelées en 2021 auraient été de 320/ 3,33 soit 96 Euros et non 168 euros comme indiqué dans le courrier du 28 février 2024Les provisions nouvelles appelées en 2022 auraient été de 1924/12 soit 160 Euros et non 168 euros comme indiqué dans le courrier du 28 février 2024Les provisions nouvelles appelées en 2023 auraient été de 1900,55/ 12 soit 158 Euros et non 70 euros comme indiqué dans le courrier du 25 octobre 2023Les provisions nouvelles appelées en 2024 auraient été de 1994,55/ 12 soit 166 Euros et non 168 euros comme indiqué dans le courrier

Les locataires produisent aux débats deux lettres recommandées avec AR adressées à la propriétaire l’une en date du 14 octobre 2023 et l’autre en date du 31 octobre 2023, dans laquelle elles contestent les sommes demandées et s’étonnent d’avoir reçu une demande de plusieurs milliers d’euros seulement maintenant alors que cela concernerait des consommations d’eau de 2021 2022 et 2023.

Elles refusent de payer les 3007,96 Euros tant que le tribunal n’aura pas pris de décision définitive estimant que « l’avis d’échéance du 1/11/2023 au 30/11/2023 de 3007,96 Euros est déraisonnable ».

Dans le courrier du 14 octobre 2023 l’une des locataires indique :

« Je me sens extrêmement insultée et manqué de respect en tant que locataire alors que vous avez toujours reçu de moi l’intégralité du loyer au cours des trois dernières années sans qu’il manque un centime ».

A la lecture du décompte locatif actualisé au 5 mars 2025 à 3814,62 euros qui d’ailleurs ne commence que par les loyers d’avril 2024, l’on s’aperçoit que la contestation ne porte en réalité que sur les régularisations de charges opérées par la propriétaire.

A regard des pièces versées au débat, il apparait que les demandes de régularisation des charges au titre des années 2020 à 2022 ont été inscrites au débit du compte des locataires en octobre 2023 et qu’aucune somme ne leur a été demandées à ce titre auparavant.

La régularisation des charges 2023 semble avoir été demandée aux locataires le 10 juin 2024.

Il est dès lors inexact d’affirmer que le compte des locataires présente un solde débiteur depuis 2020, d’autant plus que le décompte actualisé débute par le loyer d’avril 2024.

Les locataires paient effectivement leur loyer tous les mois. Elles contestent cependant les charges qui leur sont imputées et leur régularisation sur 3 ans.

Par ailleurs, la demanderesse ne démontre pas avoir envoyé aux locataires les lettres de régularisation de charges. En tout état de cause, il est constant que les demandes de régularisation au titre de 2020 et 2021 sont intervenues en octobre 2023 puisque les locataires en font état dans leurs courriers d’octobre 2023.

Il convient de préciser qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié aux locataires le 6 novembre 2023 pour un montant en principal de 2205,78 Euros lequel tenait compte d’une régularisation de charges au titre des années 2021 pour un montant de 1084,23 Euros et 2022 pour un montant de 1060,55 Euros. Ce commandement de payer est versé aux débats par les locataires, la propriétaire n’en faisant pas mention.

Alors même que le 6 novembre 2023, la propriétaire sollicitait le paiement de 2205,78 Euros par le biais du commandement de payer susvisé, le décompte actualisé ne fait pas mention de cette somme prétendument due.

Il s’avère donc que les décomptes produits sont sujets à caution, les provisions appelées ne sont pas suffisamment justifiées et leur calcul est inexact. Par ailleurs, la demanderesse ne démontre pas l’exactitude des relevés de consommation d’eau comme il sera expliqué ci-après.

Enfin, les locataires ont demandé des explications dès qu’elles ont eu connaissance des régularisations de charge en octobre 2023. Elles n’ont cependant jamais obtenu de réponses.

Ainsi, si les locataires n’ont pas réglé le montant des régularisations de charges qui leur été réclamé, ce manquement ne peut en l’espèce être considéré comme fautif en l’absence d’explications fournies par la propriétaire et compte tenu de l’inexactitude du calcul des provisions et de la tardiveté des demandes de régularisations, certaines intervenant près de trois ans après l’établissement du compte annuel de charges définitif.

Il convient par ailleurs de rappeler que les locataires ont continué à payer leur loyer tous les mois, à tout le moins celui qu’elles estimaient dû. Ces paiements partiels ne venant pas couvrir l’intégralité du loyer, ne peuvent être regardés comme fautifs eu égard à la contestation des locataires et à l’absence d’explications de la bailleresse.

S’agissant de la prétendue gravité des manquements, il est relevé que les paiements partiels ne sont apparus qu’à partir de la demande de régularisation de charges en octobre 2023, les locataires n’ayant posé aucun problème de paiement antérieurement à cette date.

En conséquence, les manquements des locataires à leurs obligations de payer le loyer et les charges au terme convenu ne sont pas suffisamment graves pour fonder la demande du bailleur en résiliation du contrat de bail. Madame [U] [M] née [P] sera donc déboutée de sa demande. Ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation sont ainsi sans objet.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte du 5 mars 2025, que Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] seraient redevables de la somme de 3814,62 euros au titre des loyers arrêtés au 5 mars 2025 inclus.

Madame [M] produit les différents décomptes de charges faisant apparaitre pour 2021 une consommation d’eau froide de 138 Mètres cubes et 68 mètres cubes pour l’eau chaude, pour 2022 une consommation d’eau froide de 92 Mètres cubes et 48 mètres cubes pour l’eau chaude, pour 2023 une consommation d’eau froide de 66 Mètres cubes et 31 mètres cubes pour l’eau chaude.

Or, le relevé de compteur figurant sur un bordereau ne constitue qu’une présomption simple de la réalité de la consommation de l’abonné. La consommation de 138 mètres cubes d’eau froide imputée aux locataires en 2021 et 92 mètres cubes en 2022, alors qu’elles n’ont utilisé que 66 mètres cubes d’eau froide et 31 mètres cubes d’eau chaude en 2023, constitue une anomalie. D’ailleurs, les locataires ont demandé des explications à réception des premières régularisations réclamées en octobre 2023. Elles n’ont obtenu aucune réponse.

Or, une erreur de relevé ne peut être exclue, d’autant qu’une consommation aussi importante pour un appartement de 40 mètres carrés apparait disproportionnée.

Dès lors, il appartenait à la propriétaire de justifier de l’exactitude des relevés en démontrant la bonne tenue des relevés des compteurs d’eau des autres copropriétaires et du compteur général de la copropriété et la cohérence de l’ensemble ; Ainsi la demanderesse est défaillante à rapporter la preuve de l’exactitude des consommations d’eau imputées aux locataires.

En conséquence, ne seront mis à la charge des locataires au titre de leur consommation d’eau chaude et d’eau froide pour 2021 que l’équivalent de leur consommation de 2023 considéré comme raisonnable, étant précisé qu’aucune régularisation de charges ne semble avoir été inscrite au débit du compte concernant les charges de l’année 2022 ;

En conséquence ; la demande de paiement des charges sera réduite à la somme de 3814,62 Euros – 919,15 soit la somme de 2895,47 Euros, étant précisé que 919,15 euros correspond à la différence entre la consommation d’eau facturée en 2021 (138 mètres Cubes d’eau froide et 68 mètres cubes d’eau chaude), par rapport à la consommation qui apparait comme raisonnable soit 66 mètres Cubes d’eau froide et 31 mètres cubes d’eau chaude.

Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] ne démontrent pas s’être acquittées de la somme de 2895,47 euros. Elles seront donc condamnées au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] sollicitent reconventionnellement des délais de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, demande à laquelle il sera fait droit compte tenu de la bonne foi des locataires qui ont toujours réglé leur loyer depuis 2020, et de la tardiveté de la demande de régularisation de charges générant une demande soudaine de régler une forte somme d’argent.

En conséquence, Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] seront donc autorisées à se libérer de leur dette en 24 mensualités de 120,64 euros chacune pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts.

L’attention de Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Eu égard au fait que :

— le litige est né du fait d’un défaut d’explication de la bailleresse et de l’envoi tardif par elle de documents pour certains erronés

— la bailleresse a tenté de résilier le bail et de faire expulser les locataires alors même qu’elle savait que le litige portait uniquement sur une contestation de la régularisation des charges

dès lors, il y a lieu de condamner Madame [U] [M] née [P] aux dépens de la procédure ainsi qu’au versement aux défenderesses de 1000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu du fait qu’elles ont dû engager des frais pour voir assurer leur défense.

Par ailleurs, l’équité commande que Madame [U] [M] née [P] soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [U] [M] née [P] ;

DÉBOUTE Madame [U] [M] née [P] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] à verser à Madame [U] [M] née [P] la somme de 2895,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté 5 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] à se libérer de leur dette en 24 mensualités de 120,64 euros chacune pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE Madame [U] [M] née [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [M] née [P] à verser à Madame [X] [R] [D] [I] et Madame [X] [Z] [D] [I] la somme de 1000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [M] née [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection