TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10832 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZTK

N° de Minute : 25/00168

JUGEMENT

DU : 02 Septembre 2025

[P] [L]

C/

[Z] [T]

[W] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [P] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marine RICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Dominique VANBATTEN, avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de [Z] DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 janvier 2021, Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [T], par l’intermédiaire de leur gestionnaire locatif, la société LORIEUX, exerçant sous le nom commercial PROMOVENTE, ont consenti un bail d’habitation à Madame [P] [L] pour une durée de trois ans portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 900 € et d’une provision sur charges de 80 €, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent au loyer.

Puis Madame [P] [L] résiliait le contrat de bail et quittait les lieux le 09 décembre 2022. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le même jour.

Puis par courrier du 20 février 2023, elle a mis en demeure ses bailleurs de lui payer la somme de 900 euros, en restitution du dépôt de garantie, majorée de la somme de 180 € au titre des pénalités de retard conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par courrier daté du 28 février 2023, le gestionnaire locatif répondait à cette mise en demeure que la restitution était bloquée par son propre fait, n’ayant pas transmis à son assureur les documents nécessaires à la résolution du sinistre ayant endommagé le tablier de la baignoire du bien loué.

A la requête de Madame [P] [L], la commission départementale de conciliation du NORD a été saisie le même jour, laquelle rendait un avis.

Par courrier du 20 avril 2023, le gestionnaire locatif transmettait à la locataire un chèque d’un montant de 948,83 €, correspondant à la restitution du dépôt de garantie ainsi qu’à la régularisation des provisions pour charges, déduction faite des réparations locatives.

Elle retenait la somme de 109,08 € pour le remplacement du joint de silicone au niveau du pare-baignoire ainsi que la somme de 51,33 € au titre de l’entretien annuel du cumulus calculé au prorata du temps d’utilisation.

Contestant ces retenues, Madame [P] [L] assignait Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [T] par exploit de commissaire de justice du 18 septembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE afin d’obtenir leur condamnation à lui payer en principal la somme de 1960,41 € en restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2023, 1500 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice causé par sa résistance abusive, 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 4 février 2025, les parties étaient représentées et l’affaire renvoyée à l’audience du 13 mai 2025.

A cette audience, Madame [P] [L] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle réitère ses demandes initiales exposées dans l’acte introductif d’instance, exceptée la somme en principal qu’elle actualise à la somme de 2680,41 € ainsi que le rejet des prétentions adverses.

Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [T] ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles ils se réfèrent, ils demandent le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [P] [L] à leur payer la somme de 150 €, somme correspondante à la franchise restant à charge de l’assuré outre la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Ils font valoir n’avoir jamais été informés des échanges entre Madame [P] [L] et la société gestionnaire de la location s’agissant du sinistre lié aux infiltrations dans la salle de bain, de même que de la saisine de la commission départementale de conciliation du Nord et de l’avis qu’elle aurait rendu ; Ils font valoir également que les retenues, celle visant l’entretien du chauffe-eau (et non du cumulus) comme celle visant le remplacement des joints de la salle-de-bain sont des travaux d’entretien à la charge du locataire conformément aux dispositions réglementaires, que les bailleurs avaient un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie et qu’en tout état de cause, sa restitution n’a été retardée que par les propres carences de la locataire qui ont causé un retard dans le traitement par les assureurs du sinistre déclaré auprès d’eux.

De leur côté, ils seraient bien fondés à réclamer le règlement de la franchise de 150 € restée à leur charge suivant les termes du courrier de la MATMUT du 21 mars 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 02 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la restitution du dépôt de garantie et la retenue des réparations locatives :

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 22 précité institue une compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes restant dues au bailleur en application de l’article 7, a) et c) et d) de la même loi (loyers, charges et réparations locatives) ou les sommes dont il pourrait être tenu en ses lieu et place.

En application de l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 7 est, comme l’article 6, d’ordre public, et le locataire ne peut être, en principe, dispensé de ces obligations.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradation locative ou de manquement du locataire à son obligation d’entretien pour justifier le défaut de restitution du dépôt de garantie.

Enfin, l’article 22 de la même loi instaure également, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, une majoration de plein droit qui court quel que soit le montant de la partie de dépôt de garantie indûment retenue par le bailleur.

Ces dispositions qui encadrent le délai au terme duquel le dépôt de garantie est restitué ont été édictées afin d’imposer au bailleur une plus grande rapidité dans son remboursement. Elles ont donc vocation à protéger le locataire d’une restitution tardive et à lui permettre, le cas échéant, de financer son installation dans une nouvelle habitation. Toutefois, en cas de restitution tardive, la sanction des intérêts moratoires au taux légal apparaissait peu dissuasive de sorte que la majoration légale de 10% a été introduite par la loi précitée.

Ces dispositions protégeant le locataire sont d’ordre public et d’interprétation stricte, de sorte qu’il convient de circonscrire la dérogation à ces pénalités à la seule circonstance prévue par la loi-même.

Il s’en déduit, d’une part, que le locataire peut prétendre à ces pénalités, indépendamment de sa propre dette locative et d’autre part, que la majoration légale de 10% ne se cumule pas avec les intérêts au taux légal prévus à l’article 1231-6 du code civil.

En l’espèce, le bail d’habitation comporte une clause précisant que le locataire « souscrira un contrat d’entretien auprès d’une entreprise spécialisée, pour faire entretenir, au moins une fois par an, tous les appareils de chauffage ».

Madame [P] [L] ne produit aucune facture concernant l’entretien du cumulus-chauffe-eau pour l’année 2022. A l’inverse, les bailleurs produisent une facture n°DCN22/0167 du 16/02/2022 d’un montant de 77 €, dépense à la charge du locataire conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. Les bailleurs ont ramené cette dépense à la somme de 51,33 €. Ils sont, en tout état de cause bien fondés, à en réclamer le remboursement à la charge de la locataire.

S’agissant du joint d’étanchéité de silicone blanc du-pare-baignoire qui a été remplacé pour un montant de 109,08 € suivant la facture FT.23.02.4360 de l’entreprise TUYAU BLEU, c’est à bon droit qu’elle a été déduite du dépôt de garantie.

En effet, il ressort de l’état des lieux de sortie, signé par les parties, que celui-ci était jauni et qu’aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité, le remplacement des joints est une dépense d’entretien à la charge du locataire, peu importe que ce joint ait été rajouté en cours de bail.

Il résulte de ces éléments que les bailleurs étaient bien fondés à déduire du dépôt de garantie la somme de 109,08 euros en réparation du défaut d’entretien du joint silicone ainsi que la somme de 51,33 € au titre de l’entretien du chauffe-eau.

S’agissant du montant de la pénalité due, le dernier alinéa de l’article 22 précité dispose que le dépôt de garantie restant dû au locataire est « majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », soit, en l’espèce, 10% de 900€ par mois de retard.

Il n’est pas contesté par les parties que le délai de restitution commençait le 9 décembre 2022.

De même, il apparaît incontestable que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, notamment en raison des désordres mentionnés dans la salle de bains (« tablier de la baignoire légèrement déformé » – « joint à la limite séparative entre la baignoire et la paroi est légèrement jaune, idem pour les joints au niveau de l’encadrement de la baignoire »).

Dès lors, les bailleurs devaient restituer le dépôt de garantie avant le 9 février 2023.

Il ressort des débats que les bailleurs ont restitué le dépôt de garantie le 20 avril 2023, soit deux périodes mensuelles plus tard.

Etant d’ordre public, la majoration légale de 10% du loyer mensuel en principal s’applique pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit pour le mois de mars et le mois d’avril 2023.

Le montant de la pénalité s’élève donc à 180 € (900/10% x2).

Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [T] seront donc condamnés à payer cette somme au titre de la pénalité de retard à Madame [P] [L].

Sur la demande reconventionnelle des époux [T]

Les époux [T] sollicite la condamnation de Madame [P] [L] à lui payer la somme de 150 €, somme correspondant à la franchise restant à charge de l’assuré dans le cadre du sinistre déclaré et pris en charge par la MATMUT, assureur du locataire.

En vertu de l’article de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Or, en l’espèce, les époux [T] ne prouvent nullement, ni avoir réglé une somme de 150 € au titre d’une franchise, ni que cette somme aurait été indûment réglée par eux générant l’obligation pour la locataire de les rembourser à ce titre.

Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Suivant l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000 € sans préjudice de dommages et intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, il ressort des débats que la restitution du dépôt de garantie a été causée par le retard mis dans l’indemnisation du sinistre pris en charge par l’assureur MATMUT de la locataire et dont l’issue pouvait impacter les réparations locatives à la charge du locataire, sans qu’il soit démontré que ce retard ait été causé par un manquement fautif du gestionnaire locatif. Dans ces circonstances, il n’est démontré aucun abus de la part des bailleurs.

De surcroît, elle ne démontre pas non plus l’existence d’un préjudice distinct de celui d’ores et déjà réparé par les pénalités prévues à l’article 22 précité.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande sur ce chef.

Sur les intérêts au taux légal

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Madame [P] [L] sollicite que la somme due au titre du défaut de restitution du dépôt de garantie porte intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2023.

Comme il a été développé plus haut, la pénalité légale de 10% prévue par l’article 22 de la loi précitée se substitue à la sanction prévue à l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [T], parties perdantes, aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et des circonstances particulières de l’espèce, il convient de dire que chaque partie conservera les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans la présente procédure et sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [T] à payer à Madame [P] [L] la somme de 180 € au titre de la pénalité de retard en application de l’article 22 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

RAPPELLE que cette somme ne produit pas d’intérêts moratoires ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 02 septembre 2025.

LE CADRE-GREFFIER LE JUGE