COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [T] veuve [R] c/ S.D.C. Le Lara, S.A. SADA Assurances, [U] [K]

N° 25/

Du 17 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02829 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PB3A

Grosse délivrée à

la SELAS CABINET [J] FOATA PAGAND

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Madame Corinne GILIS

Greffier : Madame Estelle AYADI.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Octobre 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente , assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [H] [A] [L] [C] [T] veuve [R]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie FOATA de la SELAS CABINET BABLED FOATA PAGAND, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA Assurances), prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe DUTERTRE de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [U] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique dressé le 20 octobre 2016 par Maître [P] [Z], Mme [H] [T] a acquis, notamment, un appartement de 5 pièces avec balcon et séchoir au premier étage de l’immeuble [Adresse 9] dans l’ensemble immobilier dénommé l’Abbaye de Roseland situé [Adresse 6] [Localité 15].

Elle a entrepris à compter de janvier 2017 des travaux de rénovation totale de cet appartement destiné à la location.

Mme [H] [T] a déclaré trois sinistres de dégâts des eaux les 5 juillet 2017, 12 décembre 2017 et 13 mars 2018 consistant en des infiltrations au plafond de son appartement.

Elle a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [B] [W], commissaire de justice, le 31 décembre 2017 qui a relevé un dégât des eaux en plafond avec cloquages et fissurations dans la chambre n°2 ayant entraîné des dégradations des travaux de rénovation en cours ainsi que des cloquages de peinture également apparents au plafond du séchoir.

Son assureur, la société Aviva, a mandaté le cabinet Polyexpert qui a établi un rapport le 20 février 2018 concluant que les dommages avaient été causés par un phénomène d’infiltration d’eaux pluviales ponctuel à travers la terrasse de l’appartement du deuxième étage, propriété de M. [K], ayant détérioré les embellissements du plafond, d’un pan de mur et le parquet (vitrification à refaire).

L’assureur de Mme [H] [T] a indemnisé le sinistre à hauteur de 3.605,62 euros.

Mme [H] [T] a constaté l’apparition de nouveaux dégâts des eaux dans la chambre n°3 de l’appartement les 13 mars et 13 avril 2018 mais également dans la cuisine le 27 juin 2018 dont elle a informé le syndic de l’immeuble, la société Gestion Barberis, qui a commandé des travaux d’étanchéité à la société Safep le 8 juin 2018 réalisés au mois de juillet 2018.

De nouveaux désordres causés par des infiltrations se sont reproduits dans l’appartement de Mme [H] [T] qui a fait dresser un nouveau procès-verbal par Maître [B] [W] le 31 décembre 2018 qui a constaté des traces d’infiltrations en plafond devant la baie vitrée de la chambre d’angle n°3, en angle de plafond dans la cuisine sur le mur sur baie vitrée où le papier peint se décollait et les peintures étaient légèrement cloquées.

L’assureur de Mme [H] [T] a mandaté le cabinet AG’Expertise qui a établi un rapport au contradictoire du syndic, de la société Sada assurant la copropriété et de la société Safep le 4 février 2019 au terme duquel les réparations réalisées sur le balcon de M. [K] n’avaient été ni suffisantes ni correctement réalisées.

Mme [H] [T] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice qui, par ordonnance du 10 décembre 2019, a ordonné une expertise confiée à M. [S] [Y] pour vérifier la réalité des désordres, en identifier les causes, décrire les dommages et donner son avis sur les travaux nécessaires pour y remédier en chiffrant leur coût ainsi que sur les préjudices.

Cette ordonnance a été déclarée commune et opposable à la société Sada, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], par ordonnance du 5 octobre 2021 rectifiée par ordonnance du 31 mars 2022.

Le syndicat des copropriétaires a fait procéder à des travaux de ravalement, incluant la reprise des joints de fractionnement ou de dilatation des balcons et la création d’étanchéité au droit des balcons, qui ont été achevés le 20 novembre 2020.

M. [S] [Y], expert judiciaire, a établi son rapport définitif le 31 décembre 2022 au terme duquel il conclut que les désordres avaient pour cause la pénétration de l’eau au travers des façades, des seuils des fenêtres et des joints de fractionnement des balcons en raison de la vétusté de la façade, qu’ils avaient cessé depuis l’achèvement des travaux de ravalement le 21 novembre 2020, que le coût de réparation des embellissements s’établissaient à la somme de 9.361 euros TTC et que le préjudice constitué par la perte locative, les charges, les impôts et factures d’électricité pouvait être chiffré à la somme de 150.489,11 euros.

Mme [H] [T] a vendu son appartement suivant acte authentique dressé le 5 août 2022 par Maître [E] [V], notaire à [Localité 15].

* * * * * *

Par actes des 19 et 21 juillet 2023, Mme [H] [T] veuve [R] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lara situé dans l’ensemble immobilier dénommé les [Adresse 16], la Société Anonyme de Défense et d’Assurance (Sada) et M. [U] [K] pour obtenir l’indemnisation de son ses préjudices.

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives n° 2 communiquées le 30 mai 2025, Mme [H] [T] veuve [R] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et de la société Sada à lui verser les sommes suivantes :

9.361 euros en réparation de son préjudice matériel,150.489,11 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le dépens incluant les frais de la procédure de référé et les honoraires de l’expert judiciaire.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 1244 du code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de construction. Elle fait valoir surtout que l’article 14, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Elle considère qu’il est indiscutable que les désordres dans son appartement ont leur origine dans les parties communes de l’immeuble au nombre desquels les balcons même s’ils sont à usage privatif. Elle relève que le règlement de copropriété prévoit que sont des charges communes à l’ensemble des copropriétaires, notamment, les frais d’entretien et de réparation du gros œuvre concernant notamment les balcons et terrasses, ainsi que les frais de ravalement des façades. Elle souligne qu’aux termes du rapport d’expertise, les fuites provenaient des fissures en façade, des joints de fractionnement et des appuis des portes-fenêtres en béton, parties communes, ce qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires. Elle précise que cette responsabilité est une responsabilité objective dont le syndicat ne peut s’exonérer.

Elle explique que le syndicat soutient toutefois que l’expert judiciaire n’a jamais constaté la matérialité des infiltrations et établi de lien technique entre les désordres et une partie commune défectueuse.

Elle soutient que l’expert a constaté les dégradations et stigmates des infiltrations qu’il a photographiées et incluses dans ses écrits successifs, qu’avant lui, M. [X] du cabinet AG’Expertise avait constaté que ni le syndic ni l’entreprise Safep ne contestaient la matérialité des dommages. Elle fait valoir d’ailleurs que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], qui n’a jamais eu de doute sur la cause des dommages, a commandé des travaux d’étanchéité sur le balcon sus-jacent les 2 juillet 2018 et 15 janvier 2019. Elle rappelle que lors du premier accédit, le cabinet Gestion Barberis, syndic, a déclaré que l’ensemble des bâtiments composant la copropriété subissait depuis 20 ans des infiltrations, raison pour laquelle des travaux de ravalement étaient en cours. Elle en déduit que, de l’aveu même du syndic, le ravalement de la façade de l’immeuble, destiné à assurer l’étanchéité participe du gros œuvre partie commune. Elle souligne également que, malgré ses demandes, l’expert n’a pas pu obtenir la copie du cahier des charges des travaux de ravalement mais le décompte général définitif du 30 novembre 2020 qui lui a permis de constater que les travaux comprenaient la reprise des joints de dilatation et les joints périphériques des balcons. Elle en conclut que c’est bien le rebouchage des fissures infiltrantes en sous-face du balcon de M. [U] [K] durant le ravalement terminé en novembre 2020 qui a mis un terme aux infiltrations.

Elle considère ainsi que le syndicat doit réparer intégralement son préjudice en compensant d’une part, les dommages causés aux parties privatives par le gros œuvre de l’immeuble et, d’autre part, le préjudice qui lui a été personnellement causé par le retard dans l’exécution des travaux de réfection.

Elle rappelle que l’expert judiciaire a évalué à 9.361 euros le coût des travaux de réfection des embellissements et que les indemnités d’assurance qu’elle a perçues ont financé des travaux inutiles en raison des nouvelles infiltrations survenues après leur réalisation.

Elle indique que l’appartement, la cave et le garage acquis dans l’immeuble étaient destinés à la location et que le chantier de rénovation totale entrepris en janvier 2017 a été interrompu par les infiltrations survenues après des épisodes pluvieux en provenance du balcon de l’appartement sus-jacent appartenant à M. [U] [K]. Elle ajoute que les travaux réalisés par l’entreprise Safep le 15 janvier 2019 n’ont pas remédié aux désordres comme en atteste le mail que lui a adressé le syndic le 14 juin 2019. Elle souligne que l’aggravation des dégâts qui se sont étendus à plusieurs pièces de l’appartement, ce qui a permis à l’expert judiciaire de relever 29 mois plus tard la persistance d’humidité dans la chambre et le séchoir. Elle soutient en conséquence que son préjudice a cessé le 20 novembre 2020 conformément à l’avis de l’expert.

Elle fait valoir que le logement n’a jamais pu être proposé à la location au regard des sinistres récurrents car elle était tenue d’assurer la jouissance paisible des lieux à tout éventuel locataire, ce qui impliquait que la cause des infiltrations soit identifiée avec certitude ne nécessitant plus aucune investigation, qu’il soit remédié à la cause des sinistres et que les lieux soient remis en état après séchage complet. Elle soutient qu’il n’était pas envisageable de proposer à la location un appartement d’un standing élevé affecté d’infiltrations d’eau répétitives pour lesquelles des investigations étaient en cours, ce dont attestent les trois professionnels qu’elle a consultés. Elle considère qu’elle a donc été empêchée de mettre en location son appartement entre les mois d’août 2017 et de novembre 2020. Elle ajoute qu’elle a été contrainte de régler, durant plusieurs années, inutilement, de multiples dépenses afférentes au bien, dont les charges de copropriété, taxes, assurance et facture d’électricité. Elle précise qu’éprouvée par cette situation et la dégradation de l’état de santé de son époux, elle s’est résolue à renoncer à son projet locatif et à céder ses biens le 5 août 2022. Elle sollicite donc l’indemnisation de son préjudice à la somme de 150.489,11 euros telles qu’évaluée par l’expert judiciaire. En réplique à l’argumentation de l’assureur, elle fait valoir que la valeur locative de son appartement de standing avec cave et garage, bénéficiant d’une triple exposition avec vue mer et montagne ne peut être estimée dans la fourchette basse notamment en considération de la pénurie d’offre locative dans les Alpes Maritimes. Elle souligne également que les charges d’un appartement loué sont récupérables au ¾ sur le locataire de même que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] est assuré auprès de la société Sada selon deux polices multirisques couvrant sa responsabilité civile professionnelle notamment sa responsabilité de plein droit pour les dommages causés par le mauvais état des parties communes traduisant sa carence dans leur entretien et leur conservation. Elle ajoute que cette responsabilité de plein droit emporte l’obligation du syndicat de souscrire une assurance contre les risques dont il doit répondre en application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle précise que le risque est couvert par la police souscrite par le syndicat auprès de la société Sada alors que l’immeuble, édifié en 1977, n’est ni ancien ni vétuste et que les causes d’exclusions de garantie qui sont opposées par cet assureur ne sont pas conformes à l’article L. 113-1 du code des assurances.

Dans ses conclusions en réponse n°4 notifiées le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 13] [Adresse 6] [Localité 15] conclut :

principalement, au débouté,subsidiairement :à la condamnation de la société Sada à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,à la fixation entre le 30 juin 2018 et le 15 janvier 2019 de la période indemnisable,à la réduction de l’indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 1.500 euros,en tout état de cause, à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que sa responsabilité n’est pas engagée à défaut de démonstration par l’expertise judiciaire d’un lien causal entre les désordres et les parties communes. Il rappelle que, conformément à l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions d’un technicien.

Il soutient que les infiltrations ne trouvent pas leur origine dans les parties communes en estimant que l’expert conclut de manière péremptoire sans jamais avoir pu constater la moindre infiltration lors des réunions d’expertise, et alors qu’il n’a jamais procédé à une mise en eau du balcon de M. [U] [K]. Il considère que les conclusions de l’expert ne sont basées sur aucune constatation contradictoire et sont en contradiction totale avec ses observations techniques. Il relève que le technicien s’est fondé exclusivement sur les procès-verbaux de constats et les rapports d’expertise amiables qui ne font pas état de fuites de grande ampleur, ayant pour origine la façade de l’immeuble, qui rendent l’appartement de Mme [H] [T] impropre à sa destination. Or, il rappelle que pour que la responsabilité de plein droit de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 soit engagée, encore faut-il apporter la démonstration que les désordres ont leur origine dans les parties communes, ce qu’il considère ne pas être le cas en l’espèce. Il ajoute que l’expert n’a pas répondu à son dernier dire du 5 décembre 2022 et qu’il a fait une analyse erronée du règlement de copropriété en affirmant que les portes fenêtres, appuis de fenêtres et balcons particuliers étaient des parties communes alors que l’article 4 affirme au contraire qu’elles sont des parties privatives. Il en déduit qu’il ne doit pas répondre des dommages ayant pour origine les appuis des portes fenêtres du balcon de M. [U] [K]. Il estime en tout état de cause que l’appartement de Mme [H] [T] a été mis hors d’eau le 15 janvier 2019 à la suite de l’intervention de l’entreprise Safep, aucune pièce ne permettant de démontrer la persistance d’infiltrations après cette date. Il conclut que, en l’absence de preuve d’un désordre ayant pour origine les parties communes de l’immeuble, Mme [H] [T] devra être déboutée de ses demandes.

Il rappelle subsidiairement qu’il est assuré auprès de la société Sada suivant une police qui garantit les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile pour les dommages aux biens causés notamment par les infiltrations accidentelles de l’eau à travers les terrasses, loggias et balcons pourvus d’un revêtement d’étanchéité couvrants ou non par les façades et murs pignons et par les carrelages ou joints d’étanchéité. Il ajoute que la garantie couvre les pertes de loyers ou de valeur locative. Il en conclut que la garantie de la société Sada lui est acquise. Il réplique que la clause d’exclusion de garantie qui lui est opposée, qui se réfère à des critères imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées, n’est pas conforme à l’article L. 113-1 du code des assurances si bien qu’elle doit être écartée. Il considère qu’en tout état de cause, les conditions d’application de cette clause d’exclusion ne sont pas réunies car les fuites ont été engendrées par l’ancienneté de l’immeuble et non pas sa vétusté ou un défaut d’entretien, qu’il n’était pas informé de l’existence d’infiltrations et qu’aucune précédente manifestation de dommages ayant cette cause n’est démontrée.

Il soutient à titre infiniment subsidiairement que l’évaluation du préjudice matériel n’est pas étayée car elle se fonde sur des devis non détaillés et non sur des factures acquittées alors que Mme [H] [T] a vendu son bien. Il ajoute que le préjudice de jouissance n’est fondé ni dans son principe ni dans son quantum. Il conteste le point de départ de ce préjudice en relevant que les travaux de rénovation n’étaient pas terminés au 5 juillet 2017 indépendamment des infiltrations mais que l’appartement était habitable seulement depuis fin juin 2018. Il ajoute que les photographies prises par le syndic lors du premier accédit du 18 septembre 2021 révèlent que l’appartement était parfaitement habitable à cette date et qu’il était d’ailleurs hors d’eau depuis le 15 janvier 2019 qui constitue la date à laquelle le préjudice de jouissance a pris fin. Il estime que le préjudice de jouissance était tout à fait contestable au vu de l’état de l’appartement s’agissant de simples tâches au plafond sèches dans deux pièces de celui-ci qui ne faisaient pas obstacle à sa mise en location. Il considère que la date du 20 novembre 2021 est injustifiée alors que l’expert n’a pas constaté d’humidité. Il précise que les charges de copropriété et l’impôt foncier ne constituent pas un préjudice indemnisable car ces sommes sont dues par un propriétaire quel que soit l’usage qu’il fait de son bien.

Dans ses dernières écritures communiquées le 12 novembre 2024, la Société anonyme de défense et d’assurances (Sada Assurances) conclut :

principalement, au débouté,subsidiairement, à la réduction :de l’indemnisation du préjudice matériel à la somme de 3.546,73 euros,de l’indemnisation du préjudice financier à la somme de 19.380 euros,de l’indemnisation des frais irrépétibles à la somme de 2.000 euros.

Elle observe qu’elle a adressé trois dires à l’expert judiciaire les 18 octobre 2021, 29 juin 2022 et 18 novembre 2022 qui ne figurent pas dans le rapport alors qu’aucun accédit n’a été organisé après que l’expertise lui a été déclarée commune et opposable, ce qui pose une difficulté concernant le respect du principe de la contradiction.

Elle relève que l’expert a identifié trois causes aux infiltrations provenant des fissures en façades, des joints de fractionnement et des appuis des portes fenêtres engendrées par l’ancienneté de l’immeuble.

Elle soutient que les seuils des portes fenêtres sont des parties privatives et que les désordres sont imputables à un défaut d’entretien de l’immeuble et, plus précisément, à sa vétusté. Or, le propre d’un contrat d’assurance est d’être un contrat aléatoire, l’ancienneté et la vétusté de l’immeuble faisant disparaître l’aléa inhérent à un tel contrat. Elle ajoute qu’il ressort du rapport d’expertise que le syndic a reconnu que l’ensemble de la copropriété subissait des infiltrations depuis 20 ans, ce dont il se déduit que les infiltrations se produisaient déjà lors de la souscription de la police et que la garantie n’est pas mobilisable.

Elle ajoute que si la garantie dégât des eaux a bien été souscrite, elle ne couvre que les dommages résultant d’infiltrations accidentelles notamment à travers les balcons et terrasses pourvus d’un revêtement spécifique d’étanchéité. Elle précise que l’accident est défini par les conditions générales comme tout évènement soudain, imprévu et extérieur à la victime ou à la chose endommagée constituant la cause des dommages, ce qu’elle estime ne pas être le cas en l’espèce car les infiltrations procèdent d’un défaut d’entretien et de l’ancienneté de l’immeuble non extérieur au syndicat. Elle fait valoir également que l’article 4-6 des conditions générales contiennent des clauses d’exclusions au nombre desquelles les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré ou connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages matériels. Elle estime que les conditions de cette exclusion de garantie sont réunies privant l’assuré de son droit à garantie. Elle relève enfin que le syndicat assuré a manqué à son obligation d’entretien de l’immeuble figurant à l’article 9.7 des conditions générales de la police si bien qu’à défaut, il doit être déchu de son droit à garantie. Elle conclut par conséquent au débouté du syndicat des copropriétaires considérant que la garantie souscrite n’est pas mobilisable.

Subsidiairement, elle soutient que devront être déduites de l’indemnisation du préjudice matériel de Mme [H] [T] les indemnités qu’elle a perçues de ses assureurs si bien que la réparation de ce dommage ne pourra excéder la somme de 3.546,73 euros.

Elle fait valoir que la perte locative est évaluée sur la base d’un loyer mensuel de 2.003 euros qui excède la moyenne des données recueillies par l’expert judiciaire s’établissant à 1.900 euros par mois. Elle indique que l’expert a retenu une perte de loyer couvrant la période de juillet 2017 à novembre 2021 alors que les travaux de rénovation ne pouvaient pas être terminés avant le mois de septembre 2017 et que les fuites avaient, selon lui, cessé le 20 novembre 2020. Elle fait observer que Mme [H] [T] reconnaît que les travaux de remise en état du logement avaient cessé le 12 avril 2019 si bien qu’il aurait pu être loué à cette date. Elle en conclut que la perte de loyers, imputable de manière certaine aux infiltrations, ne peut concerner que la période de septembre à avril 2019. Elle rappelle qu’un tel préjudice s’analyse en une perte de chance de louer le logement qu’elle évalue à 60 % si bien que sa réparation ne pourra excéder la somme de 19.380 euros (1.900 € x 17 mois x 60%). Elle ajoute que les charges de copropriété, les taxes et factures d’électricité auraient dû, dans tous les cas, être payées par la copropriétaire car elles sont inhérentes à la propriété de l’appartement.

Elle fait valoir en tout état de cause, en réplique à la demande d’indemnisation des frais irrépétibles, qu’elle n’a été appelée dans la cause qu’en 2021 et que l’expert a déposé son rapport en l’état sans répondre à ses dires.

Assigné par remise de l’acte en l’étude de l’huissier ayant instrumenté, M. [U] [K] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure de sorte que le jugement sera réputé contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 2 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience collégiale du 16 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 prorogé au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des désordres.

En vertu du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le mauvais état des parties communes ou le vice de construction, sans que la victime n’ait à rapporter la preuve d’une faute de sa part.

La responsabilité du syndicat est en effet une responsabilité objective, corollaire de son obligation d’entretenir les parties communes et de maintenir les éléments d’équipement collectif en bon état de fonctionnement, qui est engagée quand bien même les dommages ne seraient pas de son fait.

Cette responsabilité de plein droit du syndicat est d’ailleurs liée à l’obligation de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, le syndic étant tenu en vertu de l’alinéa 4 de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de soumettre au vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 la décision de souscrire un contrat d’assurance contre ces risques.

La victime du dommage doit cependant rapporter la preuve que les conditions de la responsabilité de plein droit du syndicat du fait de l’immeuble sont réunies, à savoir que les dommages causés sont imputables à une partie commune ou à un élément d’équipement commun de l’immeuble dont le syndicat à la charge.

La responsabilité du syndicat ne peut être engagée si les dommages ne résultent pas, en fait, de l’état de la partie commune ou de l’élément d’équipement collectif incriminé, ce qui suppose de déterminer la qualification de la partie d’immeuble litigieuse dans laquelle le dommage a pris sa source au regard du règlement de copropriété.

Lorsque les dommages trouvent leur origine non pas dans une partie commune mais des parties privatives, la responsabilité incombe exclusivement au propriétaire des parties privatives à l’origine des dommages constatés.

Mais si les dommages sont causés simultanément par des parties communes et des parties privatives, la responsabilité est partagée entre le syndicat et le copropriétaire intéressé.

En cas de dommages trouvant leur origine dans une partie commune à jouissance privative, telle qu’une toiture-terrasse, une cour ou un jardin, dont l’usage a été réservé à un ou certains copropriétaires, ces derniers en sont, en principe, responsables et non plus le syndicat, à moins que ces dommages soient imputables à un vice de construction de la partie commune ou à un défaut d’entretien de l’ossature de l’ouvrage commun réputée intégrée au gros-œuvre de l’immeuble.

En l’espèce, Mme [H] [T] a déclaré trois sinistres de dégâts des eaux les 5 juillet 2017, 12 décembre 2017 et 13 mars 2018 consistant en des infiltrations au plafond de son appartement.

Elle a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [B] [W], commissaire de justice, le 31 décembre 2017 qui a relevé un dégât des eaux en plafond avec cloquages et fissurations dans la chambre n°2 ayant entraîné des dégradations des travaux de rénovation en cours ainsi que des cloquages de peinture également apparents au plafond du séchoir.

Son assureur, la société Aviva, a mandaté le cabinet Polyexpert qui a établi un rapport le 20 février 2018 concluant que les dommages avaient été causés par un phénomène d’infiltration d’eaux pluviales ponctuel à travers la terrasse de l’appartement du deuxième étage, propriété de M. [K].

La société Gestion Barberis, syndic de l’immeuble, a commandé le 8 juin 2018, des travaux de reprise de l’étanchéité sur la terrasse de M. [U] [K] à la société Safep avec la mention « urgent ».

Ces travaux ont été réalisés en juillet 2018 mais Mme [H] [T] a subi un nouveau sinistre pour lequel elle a fait dresser un second procès-verbal de constat par Maître [B] [W], huissier de justice, le 31 décembre 2018 qui a relevé des traces d’infiltrations en plafond devant la baie vitrée de la chambre d’angle n°3 et au plafond de la cuisine.

L’assureur de Mme [H] [T] a désigné le cabinet AG’Expertise, pris en la personne de M. [D] [X], qui a procédé à ses constatations le 10 janvier 2019 en présence d’un représentant du syndic, la société de Gestion Barberis, d’un technicien mandaté par la société Sada, assureur de la copropriété, et de la société Safep.

M. [D] [X] a relevé une auréole en plafond de la chambre n°3 au-dessus de la baie vitrée et une auréole au plafond de la cuisine côté droit de la porte fenêtre en notant que ni le syndic ni la société Safep ne contestaient la matérialité des dommages.

Aux termes de son rapport établi le 10 janvier 2019, M. [D] [X] indique que les réparations effectuées sur le balcon de M. [U] [K] n’avaient pas été effectuées correctement et que la définition de la réparation était insuffisante.

C’est dans ce contexte que Mme [H] [T] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 10 décembre 2019, a ordonné une expertise confiée à M. [S] [Y] pour vérifier la réalité des désordres, en identifier les causes, décrire les dommages et donner son avis sur les travaux nécessaires pour y remédier en chiffrant leur coût ainsi que sur les préjudices.

La première réunion technique s’est tenue le 18 septembre 2020, date à laquelle l’expert judiciaire a constaté que des travaux étaient en cours dans l’immeuble et le syndic lui a indiqué que « l’ensemble de la copropriété [Adresse 12] composé de plusieurs bâtiment subit depuis 20 ans des infiltrations et c’est pour cela que les travaux de ravalement sont en cours sur l’ensemble de la copropriété. » L’expert n’a pas constaté d’humidité dans l’appartement après des mesures réalisées à l’humidimètre avec sondes pénétrantes.

Lors des accédits suivants organisés les 15 janvier et 8 juillet 2021, l’expert a constaté que les précipitations ne donnaient plus lieu à des infiltrations car le ravalement des façades était terminé et des travaux de reprise des seuils des fenêtres de l’appartement de M. [U] [K] avaient été réalisés par la société Safep.

Il indique que les travaux de ravalement et de reprise des joints de fractionnement ou de dilatation du balcon de M. [K] relèvent de la copropriété, que ces travaux ont été achevés le 20 novembre 2020, que les fuites avaient cessé depuis cette date, l’accédit du 7 mars 2021 ayant permis de constater que les zones de fuite étaient asséchées.

L’ordonnance confiant l’expertise à M. [S] [Y] a été déclarée commune et opposable à la société Sada, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] le 5 octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] fait valoir que l’expert n’a pas personnellement constaté les infiltrations et leurs causes puisqu’il n’a pas relevé d’infiltrations dans l’appartement de Mme [H] [T] lors de ses opérations, après des mesures réalisées à l’humidimètre, des projections d’eau sur la façade ou la mise en eau de la terrasse de M. [U] [K].

Pour autant, il résulte de la chronologie des évènements, amplement développée par le rapport d’expertise, qu’à la date de la première réunion d’expertise, le 18 septembre 2020, et aux dates auxquelles se sont tenus les accédits suivants, les travaux de réparation avaient été réalisés ou étaient en cours d’achèvement.

En effet, l’expert relève que le syndic a fait réaliser les travaux d’imperméabilisation du balcon de M. [U] [K], sus-jacent à l’appartement de Mme [H] [T], par la société Safep le 18 juillet 2018 puis le 15 janvier 2019 et que les travaux de ravalement de l’immeuble réceptionnés le 20 novembre 2020 incluaient la reprise des joints de dilatation façades-terrasse et les joints périphériques des balcons selon le DGD qui lui a été remis.

Il s’ensuit que l’expert ne pouvait plus constater, à la date de ses opérations, la survenance d’infiltrations dans l’appartement alors que leur cause avait été réparée antérieurement à son intervention.

Pour déterminer l’origine des infiltrations, il a procédé à un raisonnement déductif à partir des éléments objectifs qui lui ont été contradictoirement soumis. Le syndic représentant le syndicat de l’immeuble [Adresse 9] n’a d’ailleurs jamais discuté ni la matérialité des sinistres qu’il a fait réparer de manière urgente conformément à sa mission légale, ni les dommages dont l’expert a relevé des traces dans l’appartement consistant en des auréoles au plafond.

Il s’est en effet fondé non seulement sur les procès-verbaux de constat de commissaire de justice mais encore sur les rapports d’expertise amiable réalisés au contradictoire du syndic et également, pour l’un d’entre eux, de l’assureur de la copropriété qui était représenté par un technicien.

Il a procédé à l’étude des travaux réalisés et, partant du constat qu’ils avaient mis un terme définitif aux infiltrations car les zones de fuite étaient asséchées, en a déduit qu’elles avaient pour causes, suivant leur localisation dans l’appartement de Mme [H] [T], des pénétrations d’eau au travers des façades, des seuils des fenêtres et au travers des joints de fractionnement des balcons de M. [U] [K].

Les réparations ayant été effectuées, seul ce raisonnement déductif permettait d’établir la cause des désordres, sauf à priver la copropriétaire de toute possibilité de rapporter la preuve que le sinistre avait son origine dans les parties communes.

Il doit être souligné qu’il exclut toute autre hypothèse sur l’origine des infiltrations et qu’aucune critique étayée des constatations opérées par l’expert ne permet de remettre en cause son avis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et son assureur, la société Sada, soutiennent cependant que les seuils des portes fenêtres du balcon de M. [U] [K] sont des parties privatives qui ne relèvent pas de sa responsabilité bien que le syndic ait fait procéder à leur réparation.

Selon le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 9], les terrasses sont des parties communes à jouissance privative.

L’article 4 de ce règlement de copropriété indique que sont des parties privatives notamment les fenêtres et portes fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres et les balcons particuliers.

L’article 5 prévoit que sont des parties communes notamment le gros œuvre et l’étanchéité des terrasses.

L’article 10 ajoute, à propos des terrasses, que seuls les gros travaux affectant la dalle et son étanchéité résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité.

L’expert a conclu que l’une des trois causes des dommages était la pénétration de l’eau au travers des appuis de fenêtre en béton des appartements de Mme [H] [T] et de M. [U] [K] en raison de la vétusté des carrelages et des joints, objet des travaux réalisés par la société Safep.

Selon le rapport amiable réalisé par le cabinet AG’Expertise au contradictoire de la société Sada et du syndic, les travaux ont été commandé à la société Safep le 8 juin 2018 car l’origine des infiltrations avait été attribuée à des fissures affectant la dalle du béton carrelée mais non étanchée de l’appartement de M. [U] [K].

Ce technicien a constaté que les zones de réparation correspondent à l’emplacement des fissures observées en sous face de la dalle du balcon en pied de façade à la jonction avec l’appui de la porte fenêtre.

Dès lors, les infiltrations se sont produites par une fissure entre la dalle carrelée mais non étanchée de la terrasse et le seuil en béton de la porte fenêtre qui a permis à l’eau de pénétrer et d’endommager les plafonds de pièces de l’appartement de Mme [H] [T].

Il s’ensuit que les désordres ont pour cause, non l’appui en béton de la porte fenêtre, mais le défaut d’étanchéité de la dalle carrelée fissurée au droit de cet appui en raison de sa vétusté.

Or, par application des articles 5 et 10 du règlement de copropriété, l’étanchéité des terrasses est une partie commune car intégré au gros œuvre de l’immeuble et les travaux affectant les dalles des terrasses rendus nécessaires par une vétusté normale sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Il est par conséquent démontré que les désordres ont pour origine un vice de construction (défaut d’étanchéité de la dalle carrelée de la terrasse sus-jacente) ou un défaut d’entretien de l’immeuble (fissure en façade et défectuosité des joints de fractionnement), ce qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] qui sera condamné à réparer le préjudice consécutif aux désordres dans l’appartement de Mme [H] [T].

Sur la réparation du préjudice de Mme [H] [T].

A titre liminaire, il sera rappelé que le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exige que celle-ci soit replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

Sur le préjudice matériel.

L’expert judiciaire évalue le coût des réparations de l’appartement à la somme de 9.361 euros mais il n’est pas contesté que Mme [H] [T] a perçu des indemnités de ses assureurs d’un montant total de 5.814,27 euros.

Elle indique qu’elle a fait refaire les embellissements à plusieurs reprises, ce dont témoigne la lettre qu’elle a adressée à la société Aviva le 28 juin 2019 pour indiquer que le chantier de rénovation avait été clôturé le 12 avril 2019 et dont il se déduit que les indemnités ont été employées à la réparation des embellissements (peinture, tapisserie, parquet).

Pour autant, de nouveaux sinistres se sont produits postérieurement et ont causé de nouveaux dommages non réparés, l’expert indiquant qu’au 18 septembre 2020 :

— la chambre 3 ne présentait pas de trace d’infiltration et pas d’humidité mais un décollement de l’enduit et de la peinture avec une fissure de la dalle de béton devant le centre de la fenêtre,

— la cuisine ne présentait pas de trace d’infiltration et d’humidité et que seul était apparente après séchage une auréole transparente au plafond sur le côté droit de la fenêtre,

— la buanderie ne présentait pas de trace d’infiltration et d’humidité et que seul était apparente après séchage une auréole transparente au plafond sur le côté droit de la porte.

Il indique, en page 19 de son rapport, qu’il considère que le logement peut être remis en location puisqu’il est en parfait état en dehors des trois reprises à effectuer en enduit et peinture.

Or, son évaluation des dommages matériels inclut les travaux de peinture au plafond et des plinthes dans les chambres 2 et 3, dans la cuisine et le séchoir, des travaux de vitrification du parquet dans les chambres 2 et 3, des travaux de peinture sur les murs du séchoir et des travaux de papier peint dans les chambres 2 et 3 ainsi que dans la cuisine.

Il s’ensuit que cette estimation comprend les travaux déjà financés par les indemnités versées par les assureurs de Mme [H] [T] d’un total de 5.814,27 euros (vitrification parquet, papier peint, embellissements de la chambre 2).

Dès lors, le préjudice matériel de Mme [H] [T] ne saurait excéder la différence entre l’évaluation globale du coût de réparation des désordres causés par les infiltrations successives et les indemnités qu’elle a déjà perçues à ce titre de ses assureurs, le même préjudice ne pouvant faire l’objet d’une double indemnisation.

La réparation du préjudice matériel consécutif aux sinistres s’établit donc à la somme de 3.546,73 euros que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera condamné à payer à Mme [H] [T].

Sur la perte de loyers.

Mme [H] [T] a acquis l’appartement de 5 pièces au premier étage de l’immeuble Le Lara dans l’ensemble immobilier dénommé l’Abbaye de [17] le 20 octobre 2016 dont elle a entrepris la rénovation à compter de janvier 2017 en vue de sa location.

Elle indique elle-même que le chantier devait être achevé à la fin du mois d’août 2017 si bien que même si les infiltrations ne s’étaient pas produites, elle n’aurait pas pu mettre en location son bien avant le mois de septembre 2017 et que le calcul de sa perte de loyer ne saurait débuter au mois de juillet 2017, date du premier sinistre.

En revanche, l’appartement a subi un dernier dégât des eaux le 16 juillet 2020 et l’ensemble des causes des sinistres successifs a été réparé à l’issue des travaux de ravalement des façades réceptionnés le 20 novembre 2020.

Compte-tenu de l’expertise en cours pour déterminer la cause des sinistres mais également du fait que Mme [H] [T] a fait procéder à des rénovations successives endommagées par de nouvelles infiltrations, il ne peut être retenu que son appartement pouvait être proposé à la location dès le mois d’avril 2019 ou même avant l’accédit de l’expert ayant mis en évidence que les fuites avaient cessé.

Pour le démontrer, elle verse aux débats des courriels de professionnels de l’immobilier confirmant que l’appartement ne pouvait pas être loué sans réparation définitive de la cause des dégâts des eaux, l’un d’eux préconisant même d’attendre la fin de l’expertise en se référant aux critères d’un logement décent.

Il est donc suffisamment établi que Mme [H] [T] a subi une perte de loyers du 1er septembre 2017 au 20 novembre 2020.

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative à la somme de 2.003 euros mensuels, charges comprises, qui correspond à la moyenne des estimations comprises entre 1.528 et 2.428 euros et qui n’apparaît pas erronée au regard de la superficie, de la localisation et de la rénovation de l’appartement.

Toutefois, ce préjudice locatif ne peut s’analyser qu’en une perte de chance, entendue comme la disparition de l’éventualité favorable de percevoir des loyers, laquelle est, par nature, soumise à un aléa relatif à la recherche d’un locataire solvable et à un risque d’impayés inhérent à toute activité de location.

En considération de l’aléa inhérent à toute activité de location d’un appartement relatif à la solvabilité des locataires et à des périodes de vacance du logement entre deux baux, mais également du caractère tendu du marché locatif à [Localité 15], la perte de chance de la Mme [H] [T] de percevoir des loyers sera fixée à 60 %.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera condamné à verser à Mme [H] [T] la somme de 45.668,40 euros en réparation du préjudice de la perte de chance de louer son logement du 1er septembre 2017 au 20 novembre 2020.

3. Sur les charges de copropriété, l’impôt foncier et les factures d’électricité.

La valeur locative de l’appartement telle que fixée par l’expert judiciaire pour déterminer la perte de loyers inclut la provision sur les charges récupérables par le bailleur auprès du locataire, en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les autres charges et impôts fonciers sont normalement attachés à la propriété du logement, de sa cave et de son garage si bien qu’ils ne constituent pas un préjudice imputable aux infiltrations et indemnisable.

Il en va de même des consommations d’électricité, correspondant probablement aux périodes des travaux de rénovation alors que le lot était inoccupé.

Par conséquent, Mme [H] [T] sera déboutée de sa demande de remboursement des charges, des impôts fonciers et des factures d’électricité durant la période d’inoccupation de ses lots de copropriété.

En définitive, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera condamné à verser à Mme [H] [T] les sommes de :

3.546,73 euros en réparation de son préjudice matériel,45.668,40 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers.

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]

par la société Sada Assurances.

Sur l’opposabilité de la clause d’exclusion de garantie.

En vertu de l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Ce texte impose que l’exclusion conventionnelle soit formelle et limitée, afin que l’assuré connaisse exactement l’étendue de la garantie convenue.

Il est acquis qu’une clause d’exclusion qui se réfère à des critères imprécis ou à des hypothèses non limitativement énumérées (Cass. 2e civ., 15 janvier 2015), notamment la clause excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré, ne peut recevoir application.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie et, réciproquement, à l’assureur invoquant une exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] est assuré auprès de la société Sada Assurances suivant une police contenant des garantie dégât des eaux et responsabilité civile propriétaire d’immeuble.

La garantie dégât des eaux couvre « les infiltrations accidentelles des eaux à travers les toitures et ciels vitrés » (article 4-2 des conditions générales) et est assortie d’une exclusion de garantie (article 4-6, 3.) rédigée en ces termes :

« Sont exclus de la présente garantie tout dommage ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages. »

L’accident est défini par le chapitre 13 des conditions générales comme « Tout évènement soudain, imprévu et extérieur à la victime ou à la chose endommagée, constituant la cause des dommages matériels corporels ou matériels. »

La société Sada Assurances conteste d’une part, la réunion des conditions requises par la police pour mettre en jeu sa garantie, à savoir le défaut de caractère accidentel des dommages, et estime d’autre part, que les conditions de fait de l’exclusion de sa garantie sont réunies.

Pour soutenir que la garantie d’assurance n’est pas mobilisable à défaut de caractère aléatoire, elle se fonde sur les conclusions de l’expert qui indique que les sinistres ont pour cause la pénétration de l’eau au travers des façades en raison de la vétusté du ravalement, au travers des seuils des fenêtres en raison de la vétusté des carrelages et joints des balcons ainsi qu’au travers des joints de fractionnement des balcons.

Elle ajoute que, lors du premier accedit, le syndic de l’immeuble a précisé que l’ensemble de la copropriété les résidences de l’Abbaye de [17], composée de plusieurs bâtiments, subissait depuis 20 ans des infiltrations et que c’était pour cela que des travaux de ravalement étaient en cours sur l’ensemble de la copropriété.

Pour autant, il sera observé que la copropriété est composée de plusieurs bâtiments et que rien ne permet d’indiquer que l’immeuble [Adresse 9], précisément, avait subi des infiltrations avant les dommages survenus dans l’appartement de Mme [H] [T], ce qui ôterait son caractère accidentel à l’évènement garanti.

La vétusté, définie comme l’usure normale résultant de l’écoulement du temps, n’exclut pas nécessairement le caractère accidentel d’un sinistre puisqu’elle constitue un élément de la clause d’exclusion de garantie précisée par l’assureur.

Cette clause d’exclusion de garantie se réfère en effet à la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages.

Or, la vétusté, le défaut d’entretien ou de réparations sont visées sans plus de précisions, ne permettant pas à l’assuré de connaître précisément les diligences précises attendue de lui. La vétusté n’est pas un élément précis lui permettant de savoir dans quel délai elle sera susceptible de causer des dommages ainsi que leur nature.

Il n’est pas davantage établi que, dans l’immeuble [Adresse 9], des sinistres ayant les mêmes causes s’étaient déjà manifestés et que le syndicat des copropriétaires assuré a manqué à son obligation d’entretien ou de réparation alors qu’il est établi qu’il a au contraire entrepris des travaux urgents lorsqu’il a été avisé du premier sinistre.

En tout état de cause, cette clause qui se réfère à un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré sans autre précision est trop imprécise pour recevoir application si bien que la société Sada Assurances n’est pas fondée à s’en prévaloir.

Par conséquent, la société Sada assurances sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [H] [T] en raison des infiltrations survenues dans son appartement.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera condamné aux dépens, incluant les frais d’expertise de M. [S] [Y], ainsi qu’à verser à Mme [H] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Sada Assurances sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de ces condamnations ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 14], responsable des désordres occasionnés par les infiltrations dans le lot privatif de Mme [H] [T] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 14], à verser à Mme [H] [T] les sommes suivantes :

3.546,73 euros en indemnisation de son préjudice matériel,45.668,40 euros en réparation de sa perte de chance de louer son appartement entre le 1er septembre 2017 et 20 novembre 2020 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 14], à payer à Mme [H] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 14], aux dépens, en ce compris les honoraires de M. [S] [Y], expert judiciaire ;

CONDAMNE la Société Anonyme de Défense et d’Assurances (SADA Assurances) à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 14], de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [H] [T] ;

CONDAMNE la Société Anonyme de Défense et d’Assurances (SADA Assurances) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 14], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT