TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Jérôme HOCQUARD

— Maître Asma FRIGUI

Copies certifiées conformes à :

— Maître Jérôme HOCQUARD

— Maître Asma FRIGUI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09783

N° Portalis 352J-W-B7I-C42WL

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, BONUS PATER FAMILIAS, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0087

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Asma FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42WL

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [X] est propriétaire du lot n°34 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 19ème, représenté par son syndic alors la société MONTFORT ET BON, a assigné, devant ce tribunal, M. [W] [X] aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1343 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

VU les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé,

— condamner M. [W] [X] à lui payer :

* la somme de 19.738,04 euros au titre des charges de copropriétés et appel de charges et travaux arrêtées au 28 mars 2024 avec intérêts au taux légal, et capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, selon facture versée aux débats,

— le condamner aux dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, accompagnées d’un bordereau comportant 8 pièces, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] demande de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1343 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé,

— condamner M. [W] [X] à lui payer :

* la somme de 21.368,65 euros au titre des charges de copropriétés et appel de charges et travaux arrêtées au 28 mars 2025 avec intérêts au taux légal, et capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. [X] de toute demande de délai,

— le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, selon facture versée aux débats,

— le condamner aux dépens.

***

M. [W] [N], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, demande de :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— le déclarer de bonne foi,

En conséquence :

— lui accorder les plus larges délais de paiement, à savoir vingt-quatre mois, pour régler la dette relative aux charges de copropriété,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux dommages et intérêts et de sa demande de frais irrépétibles.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [W] [X] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 19 juin 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 19 février 2026.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42WL

***

Par conclusions notifiées par voie électronique, le 17 décembre 2025, après le prononcé de l’ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires a fait savoir, notamment, qu’il était désormais représenté par son syndic, la société BONUS PATER FAMILIAS. Son bordereau de pièces ajoute deux pièces 8 et 9.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera pris acte de ce que désormais le syndicat des copropriétaires est représenté par un nouveau syndic, le Cabinet BONUS PATER FAMILIAS SAS.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [W] [X] sur le lot n°34 de l’état descriptif de division, ce qui n’est, au surplus, pas contesté par le défendeur.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2021, 11 janvier 2022, 30 juin 2022 et 5 décembre 2023 approuvant les comptes 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, des travaux portant sur la réhabilitation des parties communes, de sécurisation ou des appels de fonds exceptionnels,

— les appels de fonds entre le 31 mars 2021 et le 2ème appel de fonds 2024 exigible le 1er avril 2024, portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,

— un décompte (pièce n°2) faisant apparaître, au 28 mars 2024, un solde débiteur de 19.857,68 euros, comprenant la somme de 455,09 euros de frais de mises en demeure et d’honoraires de syndic pour 600 euros au titre d’états datés, pour un total de frais de 1.055,09 euros.

M. [X] n’a pas présenté d’observations quant à la demande initiale du syndicat des copropriétaires faite à hauteur de 19.738,04 euros et n’a pas, notamment, discuté le report du solde de l’ancien syndic comptabilisé le 16 avril 2021 à concurrence de 5.463,26 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’explique cependant pas l’augmentation de sa prétention totale à hauteur de 21.368,65 euros et n’en justifie, en tout état de cause, pas. En effet, s’il vise dans ses conclusions du 30 mai 2025, page 4, une pièce “9” qui justifierait, avec la pièce n°2, le montant précité, ladite pièce 9 n’est pas mentionnée dans le bordereau. Si les conclusions du 17 décembre 2025 envisagent une pièce n°9 qui serait une “déclaration de la créance du SDC au passif de la Commission de surendettement” en contradiction avec l’intitulé de la pièce 9 visée au bordereau soit “PV AG. du 13.11.2025”, les éléments qui y sont contenus, à l’appui des prétentions, ne peuvent, en toute hypothèse, qu’être écartés pour avoir été régularisés après l’ordonnance de clôture.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa demande à hauteur de 21.368, 65 euros. Le tribunal observe, toutefois, que le demandeur, s’il sollicite dans le dispositif de ses dernières conclusions admissibles du 30 mai 2025, la somme précitée arrêtée au 28 mars “2025”, il expose dans le corps de ces mêmes conclusions (p. 4) que la somme de 21.368,65 euros, hors frais, résulte d’un décompte de créance arrêté au 28 mars “2024".

Compte tenu de ces discordances, de l’absence de production au dossier des appels de fonds susceptibles d’être échus jusqu’au 28 mars 2025 et de décompte à cette date, le tribunal considère que la mention de l’année 2025 dans le dispositif résulte d’une erreur matérielle et statue sur la demande du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle est arrêtée au 28 mars “2024".

Il résulte de l’examen des pièces fournies au dossier que le compte individuel de copropriétaire du défendeur est débiteur, déduction faite des frais de 1.055,09 euros examinés ci-après, à hauteur de la somme de 18.802,59 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 28 mars 2024, “1er appel de fonds 2024” compris.

M. [X] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 18.802,59 euros, arrêtée au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024, date de l’assignation.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, M. [X] ne conteste ni la nature, ni la répétition, ni la réception, ni le coût facturé des lettres intitulées “mise en demeure” et communiquées aux débats. Aussi, à l’exception de la lettre du 16 avril 2021 qui n’est pas produite pour un coût de 28,29 euros, le surplus sera admis à hauteur de 427 euros.

M. [X] ne discute pas les honoraires de syndic comptabilisés au titre du pré-état daté et de l’état daté pour 220 euros et 380 euros. Ces frais seront mis à la charge de M. [X] à concurrence de la somme totale de 600 euros.

Les sommes précitées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [X] ait agi de mauvaise foi. Il résulte ainsi des éléments de la cause que, compte tenu de l’état de l’immeuble, d’importants travaux de réhabilitation ont été votés et qu’un état préfectoral d’insalubrité avait été pris le 20 septembre 2021. Si, effectivement, les travaux, pour pouvoir être réalisés, sont, au premier chef, financés par le paiement, par les copropriétaires, des charges de copropriété, il n’est, cependant, pas établi que le défaut de règlement par M. [X], – compte tenu notamment des montants des travaux votés et de l’impossibilité de location -, résulte d’un comportement de mauvaise foi de celui-ci. En outre, il ressort des pièces fournies que M. [X] a mis en vente son lot n°34.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de M. [X] de délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, M. [X] ne justifie pas de sa situation personnelle financière actuelle.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [X] sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sachant que “la facture versée aux débats” annoncée dans le dispositif des conclusions n’est pas produite.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

DIT que le litige porte sur la période d’appels de charges et de travaux arrêtée au 28 mars 2024,

CONDAMNE M. [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] :

— la somme de 18.802,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 28 mars 2024, “1er appel de fonds 2024” compris,

— les sommes de 427 euros et de 600 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et d’honoraires d’états datés,

ORDONNE la capitalisation des intérêts précités échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de ses demandes y compris au titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [W] [X] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [W] [X] aux dépens,

CONDAMNE M. [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Février 2026

La Greffière La Présidente