COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. BOIS DE BOULOGNE c/ [R] [C], [I] [C], [Z] [C]

N° 25/

Du 10 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04362 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDUW

Grosse délivrée à

la SELARL TEBOUL PHILIPPE

expédition délivrée à

le 10 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 juin 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier BOIS DE BOULOGNE, représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [R] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représenté

Mme [I] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représentée

Mme [Z] [P] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] sont propriétaires indivis des lots n 848, 867 et 177 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3].

Par jugement rendu le 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » les sommes de 1.485,12 euros représentant leurs charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2022, de 52 euros de frais de recouvrement et de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Par acte du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] a fait assigner M. [R] [C], Mme [I] [C], Mme [Z] [P] épouse [C], aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

13.215,38 euros de charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2024, comprenant les frais et les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation annuelle des intérêts,2.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des frais de recouvrement sur l’article 10-1 de la même loi. Il ajoute que les défendeurs, déjà condamnés par jugement du 19 mai 2022 ne règlent pas leurs charges, ce qui lui cause un préjudice qui devra être réparé.

M. [R] [C], Mme [I] [C], assignés à personne, et Mme [Z] [P] épouse [C], assignée à domicile, n’ont pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 mars 2025, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] sont propriétaires des lots de copropriété n 848, 867 et 177,le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mars 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juillet 2022:- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

les comptes individuels de charges au 31/12/2020, au 31/12/2021, au 31/12/2022 et au 31/12/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C],le jugement du 19 mai 2022 ayant condamné les consorts [C] à régler les charges, provisions et frais de recouvrement arrêté au 14 mars 2022,un relevé de compte débiteur de la somme de 13.215,38 euros au 27 novembre 2024.

Ce relevé de compte est expurgé des sommes que M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] ont été condamnés à payer en vertu du jugement du 19 mai 2022.

Toutefois, ce solde débiteur de 13.215,38 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais contentieux d’un montant de 130 euros le 28/03/2022,des frais contentieux d’un montant de 130 euros le 27/06/2022, des frais contentieux d’un montant de 130 euros le 29/09/2022, des frais contentieux d’un montant de 132,60 euros le 23/12/2022, d des frais contentieux d’un montant de 132,60 euros le 31/03/2023,des frais contentieux d’un montant de 132,60 euros le 28/06/2023, des frais contentieux d’un montant de 132,60 euros le 12/12/2023, des frais contentieux d’un montant de 144 euros le 19/03/2024,des frais contentieux d’un montant de 144 euros le 19/06/2024,des frais d’huissier d’un montant de 72,42 euros le 27/06/2022,des frais « d’auxiliaire de justice » d’un montant de 144 euros le 30/09/2024,

Le tout pour un montant total de 1.424,82 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais contentieux, des frais d’huissier ou encore des frais d’auxiliaire de justice, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais contentieux d’un montant de 130 euros et les frais d’huissier qui seront inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6]» justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 11.920,56 euros, arrêtée au 27 novembre 2024, que M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] seront condamnés à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 décembre 2024, valant mise en demeure, capitalisés annuellement.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité des propriétaires indivis en produisant le règlement de copropriété, M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] ne seront pas condamnés à payer les sommes dues solidairement mais à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] s’abstiennent, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 1.000 euros.

M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 11.920,56 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [R] [C], Mme [I] [C], et Mme [Z] [P] épouse [C] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT