Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 13 août 2025, n° 24/00023

TJ Nice 13 août 2025

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a jugé que les sociétés Bleu et Las Cases Capital avaient le droit d'agir pour faire respecter le règlement de copropriété, et que leur action était recevable.
Accepté
Non-respect de la destination des locaux
La cour a considéré que l'exploitation d'une école dans les locaux loués par M. [V] [P] était contraire à la destination de l'immeuble, justifiant ainsi la demande de résolution du bail.
Rejeté
Frais irrépétibles engagés
La cour a estimé qu'il n'était pas inéquitable que chaque partie conserve à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 13 août 2025, n° 24/00023
Numéro(s) :	24/00023
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric CHAMBONNAUDCyril CHAHOUAR-BORGNAKarine BOEUF-ETESSEJean-Marc SZEPETOWSKI
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIASELARL CHAMBONNAUD - BAGNOLI - SECHER SOCIETE D'AVOCATS AU BARREAU DE NICE
Parties :	S.A.S. BLEU, S.A.R.L. LAS CASES CAPITAL c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE CENTRALIA, S.A.S.U. ESCCOM, C, SYNDICAT DES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

4ème Chambre civile

Date : 13 août 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 24/00023 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMOQ

Affaire : S.A.R.L. LAS CASES CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège

S.A.S. BLEU, prise en la personne de son représentant légal

C/ S.A.S.U. ESCCOM, représentée par son représentant légal en exercice

[V] [P]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE CENTRALIA

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

DEMANDERESSES AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSES A L’INCIDENT

S.A.R.L. LAS CASES CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

S.A.S. BLEU, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU PRINCIPAL ET DEMANDEURS A L’INCIDENT

S.A.S.U. ESCCOM, représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité à son siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Karine BOEUF-ETESSE, avocat au barreau de NICE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE CENTRALIA

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

M. [V] [P]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de procédure civile,

Ouï les parties à notre audience du 25 Avril 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 13 Août 2025 a été rendue le 13 août 2025 par Madame VALAT, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Grosse

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

M^e Karine BOEUF-ETESSE

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Frédéric CHAMBONNAUD

Le Mentions diverses : RMEE 12/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

La société Bleu et la société Las Cases Capital sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble dénommé Le Centralia et situé [Adresse 7].

M. [V] [P] est propriétaire au sein du même immeuble du lot n°168, constitutif de bureaux occupant le troisième étage de l’immeuble et comportant un espace d’accueil, un bureau d’accueil, un bureau de direction, six grandes salles et un espace sanitaire, ainsi que des lots n°136, 135 et 140 constitutifs des places de stationnement.

Par contrat de bail signé le 28 août 2014, M. [V] [P] a loué ses lots à la société Declic 83, devenue Esid, jusqu’au 31 juillet 2023.

Par un nouveau contrat de bail à effet au 1er août 2023, M. [V] [P] a loué ses lots à la société Esccom.

Par actes de commissaire de justice du 27 et 28 décembre 2023, la société Bleu et la société Las Cases Capital ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Centralia, M. [V] [P] et la société Esccom devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir :

— la condamnation solidaire de M. [V] [P] et de la société Esccom, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à cesser l’exploitation d’une école au sein de la copropriété,

— le prononcé de la résolution du bail conclu entre M. [V] [P] et la société Esccom,

— la condamnation solidaire de M. [V] [P], de la société Esccom et du syndicat des copropriétaires Le Centralia à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 21 octobre 2024, M. [V] [P] a saisi le juge de la mise en état d’un incident. Par conclusions d’incident n°2 notifiées le 3 avril 2025, il demande que l’action de la société Bleu et de la société Las Cases Capital soit déclarée irrecevable car prescrite et leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il fait valoir que ses lots font l’objet d’une exploitation à usage d’établissement et de formation depuis le 28 août 2014 et que l’action des sociétés Bleu et Las Cases Capital est prescrite depuis le 23 novembre 2023 en application des dispositions de la loi [Localité 11].

Il ne conteste pas que le point de départ de la prescription soit le jour de la découverte de l’infraction au règlement de copropriété, mais soutient que les sociétés demanderesses avaient connaissance de la nature de l’exploitation des locaux depuis le 26 août 2014.

Il soutient que la société Esid avait affiché depuis 2015 un bandeau publicitaire sur le balcon du deuxième étage de la façade, situé directement au-dessus de l’entrée de l’immeuble et indiquant « ESID [Localité 10] Supérieure Internationale ».

Il conclut que l’activité d’école n’est ni interdite ni contraire à la destination de l’immeuble.

Par conclusions d’incident n°1 notifiées le 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires Le Centralia sollicite que les demandes de la société Bleu et de la société Las Cases Capital soient déclarées irrecevables et qu’elles soient condamnées à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il estime que les sociétés Bleu et Las Cases Capital ne pouvaient ignorer dès le 28 août 2014 que les lots de M. [V] [P] étaient affectés à un usage scolaire puisqu’il s’agit d’une école qui reçoit des dizaines d’élèves.

Il ajoute que la page LinkedIn de l’école ESID indique bien une activité au 37 Carabacel en 2014 au même titre que la fiche concernant l’établissement sur Infogreffe avec un établissement créé le 26 aout 2014 et fermé le 25 aout 2023.

Il rappelle que l’article 2224 du code civil dispose que le délai de prescription court à compter du moment où le titulaire du droit était en mesure de connaître les faits lui permettant de l’exercer et que l’activité était connue de tous.

Il fait valoir que de nombreuses procédures judicaires affectent le bon fonctionnement de la copropriété

et que la présente instance en est la conséquence.

Par conclusions d’incident notifiées le 10 avril 2025, la société Esccom sollicite que les demandes de la société Bleu et de la société Las Cases Capital soient déclarées irrecevables, qu’elles soient déboutées de leurs demandes et qu’elles soient condamnées à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle rappelle que les lots concernés ont toujours été exploités par des écoles et que les demandes de la société Bleu et de la société Las Cases Capital sont prescrites depuis le 23 novembre 2023.

Elle estime que c’est avec mauvaise foi qu’elles affirment n’avoir eu connaissance de l’activité exercée dans les locaux de M. [V] [P] qu’à compter des dernières mises en demeure du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions responsives notifiées le 15 avril 2025, la société Bleu et la société Las Cases Capital concluent au débouté de M. [V] [P] de son exception de prescription et sollicitent sa condamnation à leur verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles font valoir s’être aperçues qu’au sein de l’immeuble était exploitée une école, activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété, et que la société Apave qu’elles ont missionné a établi un diagnostic indiquant qu’une telle exploitation était contraire aux règles de sécurité.

Elles expliquent qu’elles ont vainement mis en demeure le syndicat des copropriétaires à deux reprises de faire cesser l’activité.

Elles soutiennent que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la découverte de l’infraction par le demandeur et que l’apposition d’une enseigne sur le bâtiment ne peut avoir pour effet d’informer avec certitude et précision les copropriétaires d’un changement de destination des locaux.

Elles considèrent que les captures d’écran Street View produites par M. [V] [P] ne permettent pas de présumer de leur connaissance de l’exploitation des locaux par une école. Elles affirment que la seule mention lisible du bandeau apposée sur la façade de l’immeuble est le nom de la société exploitant les locaux et non son activité et que cette mention est insuffisante pour rapporter la preuve d’une information sur la destination des locaux loués par la société Esid.

L’incident a été retenu à l’audience du 25 avril 2025 et la décision a été mise en délibéré au 13 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Avant la loi [Localité 11] n° 2018-1021, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait en la matière un délai de 10 ans.

L’article 222 du code civil dispose qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Tout copropriétaire tire des dispositions de l’article 15 de la loi, le droit d’agir conjointement ou non avec le syndicat contre un autre copropriétaire pour faire respecter le règlement de copropriété.

Dès lors que l’action engagée par le copropriétaire vise un autre membre du syndicat et a comme objet la réparation d’un préjudice causé par une violation du règlement de copropriété, le point de départ du délai de prescription de cette action se situe au jour où le demandeur a eu connaissance d’une telle violation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [V] [P], le syndicat des copropriétaires Le Centralia et la société Esccom font valoir que l’action des sociétés Bleu et Las Cases Capital est prescrite depuis le 23 novembre 2023 au motif que les locaux sont affectés à une école depuis 2014 et que les sociétés défenderesses à l’incident ne pouvaient en ignorer l’usage.

Elles produisent dix captures d’écran Street View de la façade d’un immeuble. A l’instar du nom de l’immeuble et de la numérotation de rue, les dates de captures d’écran sont difficilement lisibles mais il n’est pas contesté qu’elles sont respectivement datées de 2015, avril 2016, septembre 2016, août 2017, mars 2018, juin 2019, septembre 2020, avril 2021, octobre 2022 et avril 2023.

M. [V] [P], le syndicat des copropriétaires Le Centralia et la société Esccom affirment qu’elles permettent de constater qu’un bandeau bleu était apposé sur la façade de l’immeuble avec l’inscription : « ESID [Localité 10] [13] ».

Cependant, la mauvaise qualité des photographies Street View ne permet pas d’affirmer qu’il s’agit effectivement de la mention apposée sur le bandeau publicitaire.

En tout état de cause, l’apposition d’un bandeau publicitaire sur la façade de l’immeuble n’est pas susceptible, à elle seule, d’assurer que chacun des copropriétaires a, individuellement, pris connaissance de l’affectation des locaux à un établissement scolaire.

Un bandeau publicitaire sur une façade ne permet pas d’affirmer que des locaux de l’immeuble sont affectés à l’exploitation de l’enseigne dont il est fait la publicité, et il n’est pas possible d’en déduire que les sociétés Bleu et Las Cases Capital auraient dû avoir connaissance des faits fondant leur action au sens de l’article 2224 du code civil.

Ainsi, la société Esccom, le syndicat des copropriétaires Le Centralia et M. [V] [P] échouent à rapporter la preuve du point de départ de la prescription.

La société Las Cases Capital et la société Bleu n’apportent aucun élément sur la date à laquelle elles ont effectivement eu connaissance de l’activité exercée au sein de la copropriété, indiquant seulement qu’elles « se sont aperçues qu’au sein de l’immeuble était exploitée une école d’enseignement, activité commerciale prohibée au terme du règlement de copropriété » et qu’elles ont missionné la société Apave afin qu’elle établisse un diagnostic de conformité de la présence d’une école au sein de l’immeuble.

Elles produisent un courrier de la société Apave daté du 15 septembre 2023, deux mises en demeure adressées au syndicat des copropriétaires réceptionnées respectivement le 8 novembre 2023 et le 29 novembre 2023 ainsi qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 20 novembre 2023.

A défaut d’information plus précise sur la date à laquelle les sociétés Bleu et Las Cases Capital ont eu connaissance de l’exploitation faite des locaux loués par M. [V] [P], le point de départ de la prescription sera fixé au 15 septembre 2023, date à laquelle la société Apave a émis son rapport d’intervention.

En application du délai quinquennal de prescription prévu par l’article 2224 du code civil, la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée et l’action introduite par les sociétés Bleu et Las Cases Capital par actes de commissaire de justice des 27 et 28 décembre 2023 sera déclarée recevable.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a engagée dans le cadre du présent incident.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens suivront le sort du principal.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

DECLARONS les demandes de la SAS Bleu et de la SARL Las Cases Capital recevables ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du mercredi 12 Novembre 2025 à 9 heures (audience dématérialisée) et invitons M. [V] [P] et le syndicat des copropriétaires Le Centralia à notifier des conclusions au fond avant cette date ;

La présente décision a été signée par le Greffier et par le juge de la mise en état.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT