Minute n° 25/00099

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00030 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVDF

SDC [Adresse 8] [Localité 7]

C/

M. [K] [H] [P] [V]

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Procédures Orales

DEMANDEUR(S) :

SDC IMMEUBLE SIRIUS A [Localité 7] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS CABINET SOULARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Delphine HERITIER de la SCP LDH AVOCATS, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 21 Janvier 2025

DEFENDEUR(S) :

M. [K] [H] [P] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

M. [L] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE

Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 17 Février 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier , rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Messieurs [K] et [L] [V] sont propriétaires des lots n°669, 663 et 914 au sein de l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété Résidence [10] sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [10], représenté par son syndic, la SAS CABINET SOULARD, a fait assigner Messieurs [K] et [L] [V] devant le président du Tribunal judiciaire de DIJON, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamnés solidairement, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6125,58 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 20/11/2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque mise en demeure pour son montant,800 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,1100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer,

Le syndicat de copropriétaires expose que nonobstant plusieurs mises en demeure, Messieurs [K] et [L] [V] ne règlent pas depuis des mois leurs charges de copropriété.

Il rappelle :

qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Il soutient que l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

En défense, Monsieur [L] [V] indique être propriétaire en indivision avec son frère par suite du décès de sa mère, précisant ne pas être en capacité de payer au regard de sa faible retraite et de son dossier de surendettement en cours. Il ajoute ne pas avoir été préalablement informé des impayés.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [K] [V] n’était ni présent, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A) Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…) ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

1/ Sur la solidarité et l’obligation à la dette des charges

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En matière de charge de copropriété, la solidarité ne peut s’appliquer aux copropriétaires indivis que si le règlement de copropriété le prévoit.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit en son article 83 une clause aux termes de laquelle : « Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement à n’importe lequel des copropriétaires indivis. »

Par conséquent, la solidarité sera prononcée.

2/ Sur les charges

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] verse notamment aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Messieurs [K] et [L] [V] sont propriétaires des lots n°669, 663 et 914 dans la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6],un contrat de syndic ayant pris effet le 1er juin 2023,les procès-verbaux des Assemblées Générales des 16 mai 2019, 7 septembre 2020, 10 mai 2021, 17 mai 2022, 9 mai 2023 et 21 mai 2024 ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2018 à 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2020 à 2026, et ont autorisé le syndic à procéder à des appels provisionnels,le décompte arrêté à la somme de 6125,58 euros en date du 20 novembre 2024,

Le syndicat des copropriétaires justifie que Messieurs [K] et [L] [V] n’ont pas acquitté leur quote-part des charges de copropriété dues à ce titre pour un montant de 6125,58 euros et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront condamnés conjointement au paiement de ces sommes.

3/ Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] verse aux débats le contrat de syndic à effet du 1er juin 2023 et de nombreuses lettres de mise en demeure émises entre le 10 décembre 2019 et le 29 novembre 2023.

Il convient néanmoins de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 665,39 € correspondant aux frais de constitution de dossier et transmission à l’avocat et de suivi du dossier qui ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles et constituant au surplus des frais irrépétibles arbitrés à ce titre.

Il résulte de l’ensemble des développements que Messieurs [K] et [L] [V] seront condamnés conjointement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6], la somme totale de 5460,19 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation dans la mesure où les mises en demeure ont été délivrées au nom de la succession et non pas personnellement aux défendeurs à la présente instance.

B) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de Messieurs [K] et [L] [V], caractérisée par paiements ponctuels et ne couvrant pas le montant de la provision de charges courantes, constitue la mauvaise foi des débiteurs et autorise le syndicat des copropriétaires à solliciter réparation du préjudice distinct constitué par les désordres de trésorerie qui lui sont causés.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 546,01 euros à titre de dommages et intérêts.

C) Sur la demande de délais de paiement

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [L] [V] sollicite l’octroi de délais de paiement, sans précision des modalités.

Il n’a produit en délibéré que le justificatif de ses retraites (1673,73 €), sans justifier d’aucune charge ni de sa situation personnelle.

Or la créance est importante et ancienne , les premiers impayés datant de 2019, et Monsieur [L] [V] a indiqué à l’audience qu’il n’entendait pas payer ces sommes à raison de l’attitude de son frère qui à ses dires occuperait l’appartement.

Par conséquent, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

D) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Messieurs [K] et [L] [V] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 700 euros sera allouée de ce chef au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Messieurs [K] et [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS CABINET SOULARD, la somme de 5460,19 euros au titre des charges de copropriété dues ainsi que des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 20 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 1662,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [K] et [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [10], représenté par son syndic la SAS CABINET SOULARD :

La somme de 546,01 euros à titre de dommages et intérêts ;

La somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [L] [V] ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [K] et [L] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le dix-sept mars deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT