TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

29 Janvier 2026

ROLE : N° RG 23/00745 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LWJT

AFFAIRE :

[M] [E]

[A] [L]

C/

[V] [H]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Aouatef DUVAL-ZOUARI

SELARL BURAVAN DESMETTRE [P] [D]

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Aouatef DUVAL-ZOUARI

SELARL BURAVAN DESMETTRE [P] [D]

N°2026

CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [M] [E]

né le 17 Novembre 1977 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [L]

née le 24 Février 1982 à [Localité 3] (ALGERIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentés à l’audience par M^e Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [H]

Né le 13 mars 1974 à [Localité 4] (68)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocats au barreau de TARASCON

Madame [I] [F]

domiciliée [Adresse 4]

non représentée par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de M [J] [X], auditeur de justice

DEBATS

A l’audience publique du 27 novembre 2025, après dépôt des dossiers de plaidoirie par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte du 24 janvier 2022, une promesse de vente a été régularisée entre Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E], acquéreurs, et Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F], vendeurs, concernant une maison située sis à [Localité 5] pour un prix de 338.000€.

La promesse stipulait s’agissant des conditions suspensives particulières l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 354.000€ sur 25 ans maximum avec un taux nominal d’intérêt maximal de 1,80% l’an.

Elle prévoyait une indemnité d’immobilisation de 10.000€.

La levée d’option était fixée au 29 avril 2022.

Le 22 février 2022, Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] ont transmis un document émanant de leur courtier en prêt, la société VPI Conseil, justifiant le dépôt d’une demande de prêt.

Par mail en date du 17 mai 2022, la notaire a informé Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F] de la non-obtention du crédit par Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E].

Le 16 juin 2022, la Banque populaire leur a accordé le prêt sollicité.

La vente n’a pas été conclue.

Par courrier du 30 juin 2022, Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] ont mis en demeure Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F] de restituer l’indemnité d’immobilisation.

Aucune issue amiable n’a été trouvée au litige.

Par exploit du 28 mars 2023, Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] ont fait assigner Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 mars 2025 avec effet différé au 20 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025.

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, par application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] demandent au tribunal de:

— les recevoir en leur instance et action,

— juger bien fondée leur action,

— déclarer leur assignation recevable,

— ordonner la libération et la restitution de la somme de 10.000€ qui se trouve entre les mains de Me [O] [S], notaire associée au sein de la SAS Iinita Notaires, [Localité 5], somme placée sous son séquestre, outre les intérêts légaux à valoir sur ces sommes à compter de la présente assignation avec anatocisme,

— condamner Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F] à payer la somme de 10.000€ au titre des dommages et intérêts, le tout à parfaire et compléter au jour de la décision à intervenir, outre les intérêts légaux à valoir sur ces sommes à compter de la présente assignation avec anatocisme,

— condamner Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F] à payer la somme de 10.000€ sur le fondement délictuel au regard de son manque de loyauté dans le cadre des négociations et compte tenu du préjudice financier consécutif à la conservation indue de l’indemnité d’immobilisation, le tout à parfaire et compléter au jour de la décision à intervenir, outre les intérêts légaux à valoir sur ces sommes à compter de la présente assignation avec anatocisme,

— en tout état de cause condamner Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F] à leur verser la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des frais irrépétibles

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, Monsieur [V] [H] demande au tribunal de:

— le recevoir en ses conclusions, les dire bien fondées et y faisant droit,

— débouter Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation qui lui sera versée,

— ordonner à tout détenteur de celle-ci le versement de l’indemnité d’immobilisation à son profit,

— condamner Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] à lui verser la somme de 2 062 € au titre du préjudice matériel,

— condamner Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] à lui verser la somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Faupin, sur ses affirmations de droit,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [I] [F], bien que régulièrement citée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le règlement de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1124, alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] sollicitent la condamnation de Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F] à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente, au motif qu’ils ont mandaté un cabinet de courtage aux fins de les accompagner dans le cadre de l’obtention d’un prêt immobilier, qu’ils ont justifié d’une demande de prêt, conforme aux stipulations de la promesse de vente, dès le 21 février 2022, qu’ils sont réputés avoir respecté leurs obligations contractuelles, et qu’ils sont donc fondés à solliciter la libération et la restitution de la somme de 10.000€.

Ils soulignent que dans leurs demandes de prêt, la durée ainsi que le taux maximum n’ont jamais été dépassés.

En défense, Monsieur [V] [H] sollicite la condamnation de Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il affirme que rien dans l’attestation du courtier des requérants ne démontre que leur demande de crédit est conforme aux stipulations de la promesse, dès lors notamment que le crédit est scindé en deux, avec, pour l’un des deux prêts, une durée de 15 ans, et pour les deux prêts une absence de mention de taux, et que les requérants ne démontrent nullement avoir déposé des demandes de crédit conformes à leur engagement contractuel contenu dans la promesse de vente.

Il ajoute que les demandes de prêt ne correspondent en rien aux stipulations contractuelles prévues dans la promesse qui visait expressément un taux maximum de 1,80% l’an hors assurance, quand le courtier a visé un taux de 1,35%, que les établissements bancaires sont beaucoup plus réticents à prêter sur la base de 1,35% par an que sur la base de 1,80% par an, que les taux moyens à 25 ans sur l’année 2022 s’établissaient à 1,89%, et que les demandes de crédits formalisées ne sont nullement conformes à l’engagement pris aux termes de la promesse de vente.

En l’espèce, par acte du 24 janvier 2022, une promesse de vente a été régularisée entre Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E], acquéreurs, et Monsieur [V] [H] et Madame [I] [F], vendeurs, concernant une maison située sis à [Localité 5] pour un prix de 338.000€.

La condition suspensive particulière à la charge de Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] était l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 345.000€, d’une durée maximale de 25 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,80% l’an (hors assurance), avant le 24 mars 2022.

La promesse prévoyait une indemnité d’immobilisation de 33.800€, le bénéficiaire devant verser dans les dix jours de la promesse la somme de 10.000€.

Elle stipulait que la promesse serait restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une des conditions suspensives, et qu’elle serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire et on réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La promesse est caduque depuis le 29 avril 2022, les acquéreurs n’ayant pas exercé l’option d’achat dans le délai imparti.

Il est constant qu’en cas de promesse unilatérale, seul le promettant s’engage à vendre ou à acheter. Le bénéficiaire n’est pas tenu de conclure le contrat définitif. Il est titulaire d’une option, qu’il est libre d’exercer ou non. Ce droit d’option est ouvert au seul bénéficiaire de la promesse unilatérale.

L’indemnité d’ immobilisation stipulée par une promesse unilatérale de vente au profit du promettant constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Elle n’a pas la nature d’une clause pénale. Elle est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, toutes conditions suspensives étant accomplies ou réputées accomplies.

Lorsque la promesse est assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt aux caractéristiques précisément définies, cette condition suspensive n’est réputée accomplie par le bénéficiaire que si ce dernier démontre avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente par les parties, notamment quant au taux du prêt sollicité.

Le bénéficiaire qui a choisi de ne pas lever l’option et qui s’est abstenu de réaliser les démarches afférentes au prêt dans les conditions prévues au contrat est tenu de payer au promettant le montant de l’indemnité d’ immobilisation fixé contractuellement.

En l’espèce, Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] produisent un courrier de leur courtier VPI conseil, daté du 21 février 2022, qui confirme qu’ils ont fait une demande de prêt lissable 25 ans d’un montant de 324.192€ sur 300 mois et un prêt annexe lissable 15 ans d’un montant de 20.000€ sur 180 mois.

Ils produisent un courrier d’Axa banque daté du 2 mars 2022, refusant une demande de prêt de 324.500€ sur 300 mois sur un taux de 1,45%.

Ils produisent un courrier de BNP Paribas daté du 1er juin 2022, refusant une demande de prêt de 324.692€ sur 300 mois pour un taux de 1,35% hors assurance.

Ils produisent un accord de la Banque populaire sur le prêt demandé daté du 16 juin 2022, soit postérieurement à l’expiration de la promesse.

Si la promesse définit des maxima concernant la durée et le taux d’intérêt du prêt, c’est pour permettre à un acquéreur qui obtient un prêt d’une durée plus longue ou à un taux supérieur à celui prévu de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, sans faute de sa part; cette clause ne lui interdit pas non plus de solliciter un prêt à des conditions plus avantageuses pour lui, avec une durée de remboursement inférieure ou un taux inférieur , mais elle le prive de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive sans faute de sa part si cette demande est refusée.

Dans ces conditions, en demandant un prêt plus avantageux et donc plus difficile à obtenir, à un taux bien inférieur (1,45% et 1,35%) au taux maximal mentionné dans la promesse (1,80%),Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] ont pris le risque de ne pouvoir se prévaloir d’une défaillance non fautive de la condition suspensive en cas de refus de leurs demandes.

Monsieur [V] [H] produit un historique des taux immobiliers en 2022, faisant état d’un meilleur taux sur 25 ans de 1,89%, que les requérants ne discutent pas.

Les bénéficiaires de la promesse échouent à démontrer qu’ils ont déposé dans les délais contractuels une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

La promesse unilatérale de vente signée par les parties précise d’ailleurs que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la conditions au sens du premier alinéa de l’article 1340-3 du code civil.

La défaillance de la condition suspensive étant du fait de Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E], la condition est censée être accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil précité. L’indemnité d’immobilisation prévue par les parties doit donc rester acquise au promettant.

En conséquence, Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] seront condamnés au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il sera ordonné à tout détenteur de celle-ci le versement de l’indemnité d’immobilisation au profit de Monsieur [V] [H].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [V] [H]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [V] [H] sollicite la somme de 2.062€ de dommages et intérêts, au motif que lui et Madame [I] [F] ont mis en vente leur maison pour des raisons personnelles, qu’à l’issue de la signature de l’acte chez le notaire, il a déménagé de la maison car elle allait être vendue, qu’il a conclu un contrat de bail en attendant de percevoir l’argent de la vente, qu’il a exposé le paiement de loyers et de frais déménagements, qu’en l’état de la tardiveté de l’information de l’absence de crédit des acquéreurs, il a dû prolonger sa location sur les mois de mai et juin 2022, alors même que la vente devait être réalisée le 29 avril 2022, qu’il a nécessairement subi un préjudice en lien direct avec les manquements contractuels des requérants, et qu’il importe peu qu’il ait pu revendre son bien, dès lors que cette vente n’est finalement intervenue qu’en novembre.

Monsieur [V] [H] produit son contrat de bail et ses quittances de loyer de mai et juin 2022.

En l’espèce, l’indemnité d’immobilisation a pour objet d’indemniser l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois.

Les préjudices financiers allégués par Monsieur [V] [H] ne sont pas distincts de ceux justement réparés par cette indemnité.

Il sera donc débouté de sa demande supplémentaire de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] pour comportement déloyal

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] sollicitent la somme de 10.000€ au titre du manque de loyauté du défendeurdans le cadre des négociations.

Ils soutiennent que Monsieur [V] [H] a vendu son bien immobilier à Madame [C] et Monsieur [K] par acte de vente du 4 novembre 2022, que l’acte de vente mentionne qu’il s’inscrit dans le prolongement d’un avant-contrat du 5 juillet 2022, qu’il est évident compte tenu des dates que Monsieur [V] [H] a accepté de prolonger les négociations avec eux tout en réalisant des visites de son bien auprès de nouveaux acquéreurs, que les visites se sont déroulées au printemps, et que Monsieur [V] [H] a donc adopté un comportement déloyal dans le cadre des négociations.

Monsieur [V] [H] répond que les requérants ne justifient pas en quoi son refus de leur vendre le bien quand ils ont obtenu une offre de crédit le 16 juin 2022 constituerait une faute, alors qu’il n’existait plus aucun engagement contractuel entre les parties, et qu’il était libre de contracter avec l’acquéreur et aux conditions de son choix.

En l’espèce la promesse unilatérale de vente signée par Monsieur [V] [H] avec Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] a expiré le 29 avril 2022.

Monsieur [V] [H] a signé une autre promesse de vente avec de nouveaux acquéreurs le 5 juillet 2022.

Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] ne démontrent aucune faute de leur vendeur dans le cadre des négociations, se contentant d’allégations étayées par aucun élément.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] sollicitent la somme de 10.000€ au titre de la résistance abusive du défendeur.

Les requérants étant déboutés de leur demande principale en paiement, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive du défendeur.

Sur les demandes accessoires

Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, distraits au profit de Maître Faupin qui le sollicite.

Ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande leur condamnation à verser à Monsieur [V] [H] la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, STATUANT après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] à verser à Monsieur [V] [H] la somme de 10.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation;

ORDONNE à tout détenteur de l’indemnité d’immobilisation son versement à Monsieur [V] [H];

DEBOUTE Monsieur [V] [H] de sa demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] de toutes leurs demandes;

CONDAMNE Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] à verser à Monsieur [V] [H] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [A] [L] et Monsieur [M] [E] aux dépens, distraits au profit de Maître Faupin;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 29 JANVIER 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT