COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE LE MARLY c/ [D] [F]

N° 25/

Du 23 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03188 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5MH

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

la SCP MB JUSTITIA

expédition délivrée à

le 23 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

[Adresse 12] [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Maître Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [D] [F]

[Adresse 13]

[Localité 7] (ITALIE)

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [F] est propriétaire des lots n°56, 274 et 368 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 6].

Par lettre du 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” l’a mis en demeure de payer la somme de 10.443,40 euros de charges de copropriété dues au 18 novembre 2022.

Cette mise en demeure est restée vaine et, le 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 10] fait délivrer à M. [D] [F] une sommation de payer la somme de 16.815,62 euros de charges de copropriété dues au 6 décembre 2023.

Par acte du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 6] a fait assigner M. [D] [F] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

• 21.505,40 euros de charges de copropriété arrêtées au 9 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022,

• 373,50 euros en remboursement des frais de recouvrement engagés à la date du 9 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022,

• 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• les dépens, distraits au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer, et les droits et émoluments des actes d’huissier, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10/07/1965.

M. [D] [F] n’avait pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 novembre 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 27 janvier 2025, le tribunal a ordonné la révocation de la clôture de la procédure et invité le syndicat des copropriétaires à produire soit le justificatif de ce que M. [D] [F] a eu connaissance de l’assignation, soit des démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte devait être remis pour obtenir un justificatif de délivrance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a produit les pièces réclamées de sorte qu’après la clôture de la procédure ordonnée le 7 mai 2025, il a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Le syndicat des copropriétaires a produit un accusé de réception provenant du pays destinataire démontrant que M. [D] [F] a été régulièrement assignée si bien qu’il convient de statuer sur le fond.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance

1. Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” produit :

• le relevé de propriété démontrant que M. [D] [F] est propriétaire des lots de copropriété n°56, 274, et 368,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juillet 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juin 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

• les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [D] [F],

• la mise en demeure de payer la somme de 10.443,40 euros de charges de copropriété dues au 18 novembre 2022 adressée à M. [D] [F] par lettre du 18 novembre 2022,

• la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 11 décembre 2023 à M. [D] [F] pour la somme de 16.815,62 euros de charges,

• un relevé de compte débiteur de la somme de 21.878,90 au 9 août 2024 de charges et frais nécessaires.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 9 août 2024 à la somme de 21.505,40 euros.

Par conséquent, M. [D] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 21.505,40 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 9 août 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 16.815,62 euros à compter de la sommation de payer du 11 décembre 2023 et sur la totalité à compter de l’assignation du 19 décembre 2024.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” sis [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1] sollicite le remboursement des frais suivants :

— lettre de rappel du 26 octobre 2022 d’un montant de 13,50 euros,

— Mise en demeure du 18 novembre 2022 d’un montant de 60 euros,

— Mise en demeure du 16 décembre 2022 d’un montant de 60 euros,

— Mise en demeure du 9 août 2023 d’un montant de 60 euros,

— Frais contentieux d’un montant de 240 euros facturés le 6 décembre 2023.

Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure à hauteur de 60 euros.

Par conséquent, M. [D] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 9 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [D] [F] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges et impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 500 euros.

Par conséquent, M. [D] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [D] [F] sera condamné aux ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 6] la somme de 21.505,40 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 9 août 2024, avec intérêts au taux légal intérêts calculés sur la somme de 16.815,62 euros à compter du 11 décembre 2023 et sur la totalité à compter du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 6] la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 9 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 6] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 6] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 6] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [D] [F] aux dépens, distraits au profit de Maître Laëtitia Gaborit, Avocat au Barreau de Nice, sur son affirmation de droit dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT