TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mars 2025

N° RG 21/09525 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XCEV

N° Minute :

AFFAIRE

[W] [X], [Y] [X] épouse [C]

C/

[T] [H], [K] [S] [Z] épouse [H]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [Y] [X] épouse [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

tous deux représentés par M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303

DEFENDEURS

Monsieur [T] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillant

Madame [K] [S] [Z] épouse [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillant

L’affaire a été appelée le 08 Janvier 2025 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 12 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 6 août 2019, par Me [K] [G], notaire, M. [T] [H] et Mme [L] [Z] épouse [H] ont vendu à Mmes [W] [X] et [Y] [C] épouse [X], un bien immobilier situé au [Adresse 4], cadastré section AQ, n°[Cadastre 2], lieudit « [Adresse 1] ».

Invoquant subir des nuisances sonores et olfactives provenant d’un appartement voisin de ce bien immobilier, appartenant à M. [O] [N], les consorts [X] ont fait procéder à une expertise amiable, dont ils ont confié la conduite à M. [P] [D], expert acousticien inscrit sur la liste de la cour d’appel de Paris, lequel leur a remis son rapport le 28 février 2021, avant de faire assigner les époux [H], par actes d’huissier de justice du 1er décembre 2021, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, signifiées par actes de commissaire de justice aux époux [H] le 18 janvier 2024, les consorts [X] demandent au tribunal de les condamner in solidum à leur payer la somme de 18 430,50 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi, la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2024.

Les époux [H], régulièrement assignés conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, le tribunal ne fera droit aux demandes des consorts [X] que s’il les estime recevables, régulières et bien fondées, conformément aux dispositions de l’article 472 de code de procédure civile.

Sur les demandes d’indemnisation formées par les consorts [X]

Les consorts [X] fondent leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices, à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire, sur les vices cachés, et à titre plus subsidiaire, sur le défaut de conformité.

Le fondement du dol

Au visa des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, les consorts [X] soutiennent que les époux [H] ont commis un acte de réticence dolosive en leur dissimulant l’existence de nuisances sonores et olfactives provenant de l’appartement mitoyen de leur bien immobilier, alors que, lors de la vente, ils en avaient parfaitement connaissance comme en attestent les courriers qu’ils ont envoyés en juin 2016 et janvier 2017 à leur voisin, M. [O] [N], ainsi que l’accord de conciliation auquel ils sont parvenus avec ce dernier, le 1er mars 2017.

Appréciation du tribunal,

L’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il résulte de l’article 1178 du code civil que, indépendamment de l’annulation encourue par le contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1358 du code civil, il incombe à celui qui se prétend victime d’un dol d’en rapporter la preuve, et ce par tous moyens, s’agissant d’un fait juridique.

Si tout rapport amiable peut valoir, à titre de preuve, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (not. Civ. 3e , 14 mai 2020, n° 19-16.278 et n°19-16.279).

En l’espèce, les demanderesses reprochent aux époux [H] la dissimulation, lors de la vente de leur bien immobilier, de l’existence de nuisances sonores et olfactives provenant du bien mitoyen du leur, occupé par M. [O] [N].

Tout d’abord, il sera retenu que les consorts [X] ne justifient pas de l’existence des nuisances olfactives invoquées, dès lors qu’ils ne produisent aux débats qu’un rapport d’expertise amiable, rendu le 28 février 2021 par M. [P] [D], expert acousticien inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 8], qui n’est corroboré par aucun autre élément de preuve.

S’agissant des nuisances sonores qu’ils invoquent, ils versent aux débats, outre ledit rapport d’expertise amiable, deux courriers des 20 juin 2016 et 3 janvier 2017 adressés par les époux [H] à M. [N], ainsi qu’un constat d’accord signé entre eux le 1er mars 2017 devant un conciliateur de justice.

En premier lieu, le rapport d’expertise établi par M. [P] [D] décrit un niveau d’isolement acoustique de 56 dB, en présence d’un seul mur mitoyen entre le domicile de M. [N], situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 5], et le domicile des consorts [X] qui occupe trois étages d’un immeuble situé au [Adresse 3], ce niveau étant « très insuffisant comparé à celui qui serait obtenu par une double paroi entre les deux propriétés », de l’ordre de 65/66 dB. Il en déduit que « le niveau de confort acoustique est affecté dans la maison des consorts [X], de nature à constituer occasionnellement un trouble anormal de voisinage de jour comme de nuit, sans que le mode d’occupation privée soit excessif dans l’appartement de M. [N] ». Pour autant, force est de constater qu’il n’est pas indiqué si le niveau d’isolation acoustique relevé est inférieur aux normes fixant l’isolement acoustique minimum aux bruits aériens entre deux logements d’habitation et en particulier lorsque le local de réception constitue une pièce principale, telle une chambre, comme c’est le cas en l’espèce s’agissant des consorts [X].

En second lieu, s’il est établi par la production des courriers précités des 20 juin 2016 et 3 janvier 2017, que les époux [H] se sont plaint, avant la vente de leur bien immobilier aux consorts [X], de subir des nuisances sonores consécutives à l’écoute de musique par le fils de M. [N], il est relevé par le tribunal que ces courriers ne constituent pas des constats objectifs des nuisances sonores invoquées, fondés notamment sur la prise de mesures acoustiques, mais ne font que témoigner du ressenti des époux [H].

En troisième lieu, il résulte des termes du constat d’accord signé entre ces derniers et M. [N], le 1er mars 2017, devant un conciliateur de justice, que les époux [H] avaient, à cette date, relativisé le niveau des nuisances sonores dont ils se plaignaient jusqu’alors (« Après un échange de points de vue, les parties sont convenues ce qui suit :

M. [N] a fait un effort en remplaçant la chaîne ancienne par une nouvelle chaîne moins bruyante ;M. et Mme [H] reconnaissant que les nuisances, depuis lors sont moins importantes et déclarent s’accommoder de la situation »).

En outre, force est de constater que ces dernières pièces, qui datent des années 2016 et 2017, ne sont pas concomitantes au rapport d’expertise amiable déposé par M. [P] [D] le 28 février 2021.

Pour l’ensemble de ces raisons, elles ne peuvent aucunement en corroborer les conclusions.

Partant, les consorts [X] ne rapportent pas la preuve des nuisances sonores alléguées et seront en conséquence déboutées de leurs demandes indemnitaires, en ce qu’elles sont fondées sur la réticence dolosive.

Le fondement des vices cachés

Au visa de l’article 1641 du code civil, les consorts [X] font valoir que l’existence d’un défaut d’étanchéité et d’isolation du mur mitoyen, à l’origine des nuisances sonores et olfactives qu’elles subissent, constitue un vice caché ayant affecté la vente de la maison. Elles soulignent la mauvaise foi des époux [H] dont elles relèvent qu’ils avaient parfaitement connaissance des nuisances acoustiques existant dès 2016, et en concluent que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente est inefficace. Elles réclament en conséquence, sur le fondement de l’article 1649 du code civil, l’allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

Appréciation du tribunal,

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, il est constamment jugé que c’est à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue.

En l’espèce, l’acte authentique du 6 août 2019, qui fait loi entre les parties, contient une clause usuelle de non-garantie des vices cachés par le vendeur, libellée comme suit :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Il en résulte que pour pouvoir prétendre à l’indemnisation des conséquences de l’existence du vice caché allégué, les demanderesses doivent démontrer :

— l’existence du vice antérieurement à la vente,

— son caractère caché,

— le fait que le vice rende l’immeuble impropre à sa destination ou à l’usage auquel on le destine, ou qu’il en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu,

— la connaissance qu’avait le vendeur du vice, de son ampleur et de ses conséquences, laquelle rend sans effet la clause de non-garantie insérée à l’acte.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner si le vice allégué a été caché aux acquéreurs et était connu des vendeurs au moment de la vente ou encore s’il serait d’une gravité telle qu’il rendrait l’immeuble impropre à sa destination ou à l’usage auquel on le destine, il y a lieu de retenir que les consorts [X], qui se fondent uniquement sur un rapport d’expertise amiable qui n’est corroboré par aucun autre élément de preuve, pour démontrer l’existence du vice invoqué, en l’espèce le défaut d’étanchéité et d’isolation du mur mitoyen séparant leur bien immobilier de celui de M. [N], échouent dans cette démonstration, et devront par conséquent être également déboutés de leurs demandes indemnitaires, en ce qu’elles sont formées de ce chef.

Le fondement de l’obligation de délivrance conforme

Au visa des articles 1603, 1604, 1611 et 1217 et suivants du code civil, les consorts [X] soutiennent que le bien immobilier qu’elles ont acquis des consorts [H] étant affecté de désordres induisant à leur préjudice des nuisances sonores et olfactives, ces derniers ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, et ce alors qu’ils en avaient parfaitement connaissance lors de la vente litigieuse.

Appréciation du tribunal,

Aux termes de l’article 1603 du code civil, deux obligations reposent sur le vendeur, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il ressort de l’article 1604 du code civil que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il en résulte pour le vendeur une obligation de délivrance du bien vendu conforme aux spécifications convenues, et pour l’acquéreur, la faculté de refuser une chose différente de celle qu’il a achetée.

Il est constamment admis que la conformité du bien vendu s’apprécie au moment de sa délivrance.

Conformément à l’article 1315 du code civil, la preuve de la non-conformité du bien incombe à l’acquéreur.

En l’espèce, l’existence de nuisances sonores et olfactives invoquées par les demanderesses, de même que l’existence d’un défaut d’étanchéité et d’isolation du mur mitoyen séparant leur bien immobilier de celui de M. [N] n’ayant pas été démontrées, elles ne justifient pas d’un manquement des époux [H] à leur obligation de délivrance conforme et seront en conséquence également déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts formées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [X], qui succombent en leurs demandes, seront condamnées in solidum aux dépens et déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Mmes [W] [X] et [Y] [C] épouse [X] de leurs demandes de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Mmes [W] [X] et [Y] [C] épouse [X] aux dépens,

Déboute Mmes [W] [X] et [Y] [C] épouse [X] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT