TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yael BRAMI CREHANGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06450 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JF4

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 06 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 2] (SUISSE)

représenté par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yael BRAMI CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1099 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202422958 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06450 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JF4

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 juin 2018, Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] ont donné à bail à Monsieur [E] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 1081 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2162 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] ont fait assigner Monsieur [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— condamner Monsieur [E] [P] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5405 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Monsieur [E] [P] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 avril 2024, et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 10 995 euros, selon décompte en date du 25 novembre 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement sollicités le locataire n’ayant effectué aucun versement depuis février 2024. Les bailleurs exposent qu’ils ont besoin de ces loyers pour honorer le crédit immobilier du logement.

Monsieur [E] [P], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement :

Recevoir Monsieur [E] [P] en ses demandes, fins et conclusions ; Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Accorder à Monsieur [E] [P] un échéancier de paiement de l’arriéré de loyers et charges sur 36 mois en sus du paiement du loyer courant, à raison de versement de 150 euros par mois pendant 35 mois et le solde le 36ème mois qui soldera la dette en principal et intérêts et dure que le premier versement interviendra le 15 du mois ; Débouter les bailleurs de leur demande au titre de l’article 700 du CPC ; Statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’audience, il a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, avec l’aide de sa famille, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il remet aux bailleurs à l’audience un chèque d’un montant de 738 euros.

Il explique ses difficultés financières par la perte de son emploi il y a quelques mois et il précise être actuellement en recherche d’emploi dans la restauration. Le locataire a sollicité d’écarter la condition légale de reprise du paiement intégral des loyers courant pour la suspension de l’effet de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 juin 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 2162 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, en l’espèce, Monsieur [E] [P] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis plusieurs mois, hormis le chèque remis à l’audience d’un montant de 738 euros, et que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.

Monsieur [E] [P] étant sans droit ni titre depuis le 3 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] produisent un décompte démontrant que Monsieur [E] [P] reste lui devoir la somme de 10 995 euros arrêtée au 25 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Quant au montant de la dette, il transmet à l’audience au bailleur un chèque de 738 euros qu’il convient de déduire de la dette locative. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 10 257 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2162 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [P] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2018 entre Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] et Monsieur [E] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [P] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] de leur demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à verser à Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] la somme de 10 257 euros (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 2162 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à verser à Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 25 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à verser à Monsieur [D] [T] et Monsieur [V] [F] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 6 février 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection