COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE [U] NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LINXY c/ [D] [W] [M] épouse [O]

N°25/338

Du 05 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02506 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PA6E

Grosse délivrée à

expédition délivrée à:Maître Marc CONCAS

M^e Carole DUNAC-BORGHINI

le 05/06/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du cinq Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE [U] LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. LINXY

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Marc CONCAS de l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [D] [W] [M] Madame [K] intervient en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [H] [M] décédé

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 28 avril 2022 par lequel la SCI LINXY prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner madame [D] [M] épouse [O] et monsieur [H] [M] (décédé le 15 février 2022) devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’ordonnance de radiation de l’affaire du rôle des affaires civiles en date du 1er juin 2023 ;

Vu la réinscription de l’affaire au rôle des affaires civiles, madame [D] [M] étant seule héritière de monsieur [H] [M] (acte de notoriété du 11 octobre 2022 produit) en date du 29 juin 2023 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI LINXY (rpva 19 juin 2024) qui sollicite de voir :

Vu l’article 1304-6 alinéa 3 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER sa demande recevable et fondée ;

DÉBOUTER Madame [D] [M] épouse [O] de l’intégralité de ses

prétentions,

ORDONNER la restitution du dépôt de garantie de 10.000 € à son profit,

DIRE ET JUGER que sur simple présentation de la grosse de la décision à intervenir, elle

se fera remettre par l’agence immobilière [Adresse 5], le dépôt de garantie dont elle est à ce jour séquestre,

CONDAMNER Madame [D] [M] épouse [O] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNER Madame [D] [M] épouse [O] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [D] [M] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance,

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières conclusions de madame [M] agissant en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [H] [M], né le 17 janvier 1932 à [Localité 6], décédé (rpva 19 mars 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil

Vu le compromis de vente, et les différents échanges produits aux débats

Vu la mauvaise foi de la SCI LINXY, et sa communication de pièces douteuses qui se contredisent, et qui ne sont pas des pièces en original,

Vu la contradiction dans les lettres jointes au procès-verbal de l’huissier, ou transmises par LINXY, avec celles transmises par l’huissier à la suite de la sommation qui avait été faite et produite en pièce 3, constater le caractère tronqué des mails de refus qui ne justifient pas des démarches pour l’obtention du crédit dans les conditions contractuelles

JUGER que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées en raison de la faute de la SCI LINXY exclusivement

DEBOUTER la SCI LINXY de toutes ses demandes fins et conclusions

CONDAMNER la SCI LINXY à lui payer la somme de 50.800 euros à titre de dommages intérêts au vu de la clause pénale contractuellement convenue

Condamner la SCI LINXY à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 juin 2024 fixant la clôture de la procédure au 13 janvier 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS [U] LA DECISION :

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2019, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre monsieur [H] [M] et Mme [D] [M] épouse [U]

[F] d’une part et la SCI LINXY d’autre part, portant sur la vente d’un bâtiment à usage commercial et professionnel sis [Adresse 7] à LA TRINITE, moyennant le prix de 508.000 € outre la somme de 15.000 € TTC d’honoraires de négociation de l’agence immobilière [Adresse 5], sous plusieurs conditions suspensives, notamment

l’obtention d’un prêt par la SCI LINXY portant sur la totalité du prix et le changement de

destination à usage d’habitation pour les lots de l’étage (lots n° 9 et 10).

La SCI LINXY a payé la somme de 10.000 € à titre de dépôt de garantie, entre les mains de l’agence immobilière [Adresse 5], qui a été instaurée séquestre.

Les conditions suspensives ne s’étant pas réalisées, la SCI LINXY a sollicité la restitution du

dépôt de garantie auprès de l’agence immobilière [Adresse 5] par courrier du 4 mai 2020.

Le 18 juin 2020, en l’absence de restitution, la SCI LINXY a fait délivrer en vain à Mme [D] [M] épouse [O] et M. [H] [M] une sommation d’avoir à lui payer la somme de 10.000 € représentant le montant du dépôt de garantie,.

La SCI LINXY sollicite le remboursement du dépôt de garantie.

Elle soutient qu’elle justifie avoir constitué et déposé dans les meilleurs délais le dossier de

financement de prêt, conformément aux stipulations de la promesse synallagmatique de vente, qu’elle a tout fait pour obtenir un financement, à plusieurs reprises et auprès de plusieurs établissements, que les refus ont été systématiques, au regard de la détérioration de sa situation financière, comme faisant face à de nombreux impayés, et à la liquidation judiciaire d’un

locataire important.

Elle soutient que les consorts [M] refusent de façon abusive la restitution de ce dépôt de garantie.

Elle fait valoir que les conditions suspensives n’étaient pas cumulatives, que dès l’instant où la condition suspensive de prêt n’a pas été réalisée, la non-réalisation des autre conditions suspensive est sans incidence et inopérante sur le fait que l’acompte doit être restitué.

Elle ajoute avoir tout mis en œuvre pour tenter de procéder au changement de destination prévu, en vain.

Elle indique que la défenderesse a vendu son bien il y a deux ans, le 1er juillet 2022, qu’elle n’a subi aucun préjudice.

Elle sollicite des dommages-intérêts pour procédure abusive.

En réponse, madame [M] épouse [O] fait valoir que la vente ne s’est pas réalisée en raison des fautes exclusivement imputables à la SCI LINXY, que la Mairie n’a pas refusé le dossier, mais a demandé des pièces complémentaires qui ne lui ont jamais été fournies, que la SCI a demandé la division du bien en 5 appartements au lieu de 4 appartements, ce qui implique des places supplémentaires de stationnement à prévoir, d’où la demande de pièces supplémentaires.

Elle conclut que la demande de changement de destination n’est pas conforme aux conditions du compromis.

Elle ajoute que les trois documents produits par la demanderesse pour prouver le refus des demandes de crédit ne sont pas recevables, qu’ils se contredisent, qu’ils ont été produits tardivement, et fait sommation à la SCI LINXY de produire les originaux des lettres des différentes banques.

Elle invoque des déclarations mensongères graves, et des documents douteux produits au tribunal, et conclut que les mails produits sont des faux.

Elle soutient que les conditions suspensives n’ont pas été remplies en raison d’une faute que la demanderesse a commise pour ne pas avoir exécuté le contrat de compromis, qu’elle n’a pas effectué correctement les démarches contractuellement convenues.

Elle conclut au rejet de la demande de restitution de la somme séquestrée, arguant que la preuve du versement de la somme à l’agence immobilière n’est pas rapportée.

Elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 50.800 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la clause pénale prévue contractuellement, indiquant que son bien a été immobilisé et a perdu de sa valeur.

Elle invoque un préjudice matériel, et un préjudice moral, du fait que son père n’a pas pu profiter de son vivant de la part qui lui revenait, et invoque la mauvaise fois de la SCI LINXY.

Sur la demande principale de la SCI LINXY :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la preuve du versement de la somme dont la demanderesse réclame le remboursement n’est pas établie.

En effet, la pièce 9 produite par la demanderesse qui mentionne « VIRT SEP 065753643 A ITVG 06 » ne peut permettre de retenir que la somme réclamée a été versée, ni à qui, ni qu’elle est toujours détenue par l’agence immobilière sensée l’avoir perçue.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de sa demande principale.

Elle sera déboutée de ses autres demandes, notamment de sa demande de dommages et intérêts, devenue sans objet.

Sur la demande de dommages-intérêts de madame [O] :

Aux termes de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Le fait qu’un bien soit immobilisé le temps d’un compromis de vente avec conditions

suspensives est un risque accepté par tout vendeur en cas de non-réalisation d’une condition suspensive, d’autant plus qu’en l’espèce, le prêt bancaire qui devait être obtenu par la SCI LINXY devait porter sur la totalité du prix de vente.

Il est précisé en page 11 du compromis de vente du 12 septembre 2019 : « L’acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d’un ou de plusieurs prêts bancaires et assimilés, il devra à cet effet :

— avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 508.000 € (cinq cent

huit mille euros) pour une durée maximum de 20 ans au moyen d’un prêt principal au taux

maximum de 1.70 % la première année ;

— constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès tout autre établissement

bancaire ».

Le compromis prévoit qu’en cas de déclaration fausse ou inexacte de l’acquéreur emportant l’annulation du contrat à ses torts exclusifs, le vendeur percevra à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 50.800 euros.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 12 septembre 2019 a été conclue sous la conditions suspensive de l’obtention d’un prêt, qui ne s’est pas réalisée.

La SCI LINXY produit plusieurs refus de demandes de prêts par plusieurs banques (CIC LYONNAISE [U] BANQUE, CREDIT AGRICOLE, BANQUE PALATINE et CAISSE D’ÉPARGNE), qui indiquent que ses demandes de prêt de la somme de 508.000 euros à un taux d’intérêt de 1, 70 % sur 20 ans, sont refusées.

Elle établit par la production du constat d’huissier du 4 janvier 2024 que certaines de ces lettres de refus lui ont été adressées par mail.

Le fait que ces lettres soient des faux établis pour les besoins de la cause par la demanderesse, comme invoqué par la défenderesse, n’est pas prouvé.

En conséquence, il convient de dire que les demandes de prêt par la SCI LINXY ont été faites conformément aux stipulations contractuelles signées entre les parties.

Ainsi, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’ayant pas été réalisée, sans pouvoir retenir de faute de la part de la SCI LINIXY, il convient de débouter madame [O] de sa demande d’application de la clause pénale et de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il n’apparaît pas inéquitable au vu de la solution du litige, de juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les parties seront donc déboutées de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, la SCI LINXY sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LINXY de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE madame [D] [M] épouse [O] de l’ensemble de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE la SCI LINXY aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT